Die Vonovia-Aktie (F:VNAn) (WKN: A1ML7J) notiert nun unterhalb eines Aktienkurses von 30 Euro. Während ich diese Zeilen schreibe, ist der DAX bei ca. 12.700 Zählern und die Anteilsscheine befinden sich auf einem Kursniveau von knapp über 29 Euro. Weiterhin ist das bemerkenswert.
Die fundamentale Bewertung der Vonovia-Aktie dürfte jedenfalls nicht das Problem sein. Mit einer Dividendenrendite von über 5,5 % und einem Kurs-FFO-Verhältnis von nicht einmal 10 ist die Bewertung sehr preiswert. Aber: Trotzdem bricht die Aktie weiter ein.
Das Problem zu kennen ist ein wichtiger Prozess. Insofern lass uns einmal schauen, was bei dem DAX-Wohnimmobilienkonzern einfach auf die Stimmung drückt. Für mich gibt es ein offensichtliches Merkmal, aber auch eines, das die Investoren jetzt vielleicht vernachlässigen.
Vonovia-Aktie: Das Problem, die Probleme Wir lesen sehr häufig, dass bei der Vonovia-Aktie die Fremdmittel ein Großteil des Problems darstellen. Na klar: Mit 57 Mrd. Euro langfristige Verbindlichkeiten und ca. 22 Mrd. Euro alleine an kurzfristigen Schulden gibt es die Notwendigkeit, dass etwas bilanziell passieren muss. Vor allem in einem Marktumfeld mit steigenden Zinsen. Aber seien wir mal ehrlich: Es ist ein Wohnimmobilienkonzern. Dass hier ein erheblicher Teil des Portfolios mit einem Kredithebel finanziert worden ist, ist eigentlich nicht ungewöhnlich.
Im Endeffekt gilt es daher die Zinswende im Auge zu behalten. Findet sie gemächlich statt, so dürfte es kaum Probleme für die Vonovia-Aktie geben. Zumal das Management angekündigt hat, dass auch durch die Inflation bei neuen Immobilien teurere Preise die Folge sein dürften. Aber das ist das zweite Problem und für mich der springende Punkt: die mangelnde Pricing-Power.
Nach dem Gesetzt von Angebot und Nachfrage gibt es weiterhin eine goldene Zeit für einen Wohnimmobilienkonzern. Gerade in engen Märkten wie Berlin ist Wohnraum knapp. Das bedeutet, dass man die Preise theoretisch signifikant erhöhen könnte. In der Praxis ist diese Pricing-Power jedoch nicht gegeben. Denn sobald das Management eines Wohnimmobilienkonzerns höhere Mietpreise ins Spiel bringt, schreien Politik und Interessenverbände auf.
Das bedeutet im Umkehrschluss: Die Vonovia-Aktie leidet derzeit unter mangelnder Pricing-Power. Und das wiederum führt dazu, dass die Aktie in ein Value-Territorium durchgereicht wird, ehe die Rendite so hoch ist, dass sie trotzdem etwas gegen Inflation und steigende Zinsen ausrichten kann.
Ist dieser Punkt jetzt erreicht? Für mich ist das das Kernproblem der Vonovia-Aktie. Denn, machen wir uns nix vor: Der Bedarf an Wohnimmobilien verschwindet nicht einfach. Auch steigende Zinsen führen dazu, dass viele im Immobilienmarkt Mieter bleiben. Insofern ändert sich an der Marktlage durch die neuen Gegebenheiten nix.
Es ist eigentlich bloß so etwas wie eine Bewertungsanpassung. Auf einem Aktienkurs von unter 30 Euro und mit einer Dividendenrendite von 5,5 % bei einem Kurs-FFO-Verhältnis von 10 frage ich mich: Ist diese nicht bereits erfolgt?
Vincent besitzt Aktien von Vonovia (ETR:VNAn). The Motley Fool besitzt keine der erwähnten Aktien.
Motley Fool Deutschland 2022