Mit den ersten aggressiven Zinserhöhungen der US-Notenbank Fed Anfang 2022 erklärten Fachleute fast einhellig das Ende des Immobilienmarktes. Mit dem eher bequemen Ansatz, die Geschehnisse von 2008-2010 zu projizieren und einfach das Jahr zu ändern, wurde für den Hausbau, die Hausverkäufe und die Hauspreise ein völliges Desaster vorausgesagt.
Die besseren Analysen befassten sich mit der Frage, wie die höheren Hypothekenzinsen die Anzahl der Häuser, die mit einem bestimmten Betrag gekauft werden konnten, verringerten, und nahmen an, dass die Hauskäufer ihre Gebote auf natürliche Weise um diesen Betrag erhöhen und die Verkäufer gezwungen wären, diese Gebote anzunehmen.
Die Case-Shiller-Hauspreis-Futures, die an der CME (mit wenig Volumen) gehandelt werden, gingen von der Einpreisung weiter steigender Hauspreise zur Einpreisung eines Zusammenbruchs über, der schlimmer ist als das Debakel nach der Finanzkrise. So fielen die Futures für Februar 2024 zwischen Mai und November 2022 um 22 %. Dabei ist zu bedenken, dass diese Futures die nominalen Preise abbilden, so dass der Futures-Markt bei den tiefsten Werten einen Rückgang der realen Preise um etwa 25 % einpreiste.
Das war aber ohnehin nicht zu erwarten, vor allem nicht auf einem Immobilienmarkt, der viel, viel angespannter war als 2007. Im Sommer 2007 waren etwa 3,4 Millionen bestehende Häuser auf dem Markt; im Sommer 2022 waren es gerade einmal etwa 1,2 Millionen. Wie sich herausstellte, haben die Hausbesitzer kein einziges Angebot angenommen, was in einem inflationären Umfeld irrational gewesen wäre.
Die nominalen Hauspreise sind ohnehin nach unten starr, da Käufer nicht gerne unter den jüngsten Preisen verkaufen, die sie als "Anker" für ihre Erwartungen betrachten. All das bedeutet, dass 2007 in vielerlei Hinsicht ein erstaunlicher Ausreißer war: Preise, Aktivität, Bautätigkeit, Aktivitäten von Finanzkäufern, Hypothekenstrukturierung und Wohnungsbestand. Die aktuelle Situation stellt sich völlig anders dar.
Natürlich wissen wir das jetzt alle, denn wir haben festgestellt, dass die Immobilienpreise nicht wirklich eingebrochen sind. Aber sie sind real gesunken, weil das allgemeine Preisniveau gestiegen ist, während die Preise für Eigenheime stagniert haben. Angesichts des Inflationsniveaus hat sich die Bewertung von Eigenheimen dadurch in kurzer Zeit erheblich verändert, und ich halte das für interessant.
Betrachten Sie das folgende Schaubild (Quelle: BLS, ADP, National Association of Realtors, Berechnungen des Autors). Es zeigt den Medianpreis der Verkäufe bestehender Häuser geteilt durch den Medianjahreslohn. Ich habe die Zahlen für den Medianlohn der Atlanta Fed verwendet und sie in Jahreslöhne umgerechnet, so dass die Reihe für den jüngsten Zeitpunkt mit dem von ADP gemeldeten Medianjahreslohn übereinstimmt.
Auf diese Weise können wir ungefähr sehen, wie viele Jahresgehälter nötig wären, um das durchschnittliche Eigenheim direkt zu kaufen. Beachten Sie, dass eine der Reihen saisonal bereinigt ist und die andere nicht, was zu dem Zick-Zack-Effekt führt. Ich könnte diesen Effekt glätten, denke aber, dass die zentrale Aussage der Abbildung auch so klar ist.
Und der Hauptpunkt ist, dass die Kosten für ein Haus im Verhältnis zu den Löhnen, die Menschen verdienen, ziemlich stark gesunken sind, da die Hauspreise stagniert haben und die Löhne schnell gestiegen sind, um mit der Inflation Schritt zu halten.
Obwohl diese Relation nicht die ganze Geschichte erzählt, kann man sehen, dass es eine begründete Besorgnis gab, dass die Immobilienpreise etwas zu schnell gestiegen sind (obwohl diese Preise angesichts des extrem niedrigen Bestands mittelfristig durchaus nachhaltig sein könnten). Seit letztem Sommer sind Häuser jedoch viel billiger geworden, wenn man nur an einem Ort bleibt.
Verlassen Sie sich bei Ihrer Betrachtung nicht nur auf den Nominalpreis, denn dann werden Sie ein Opfer der sogenannten Geldillusion, die in einem inflationären Umfeld unweigerlich zu Fehleinschätzungen führt.