InCity Immobilien AG (ETR:IC8Gn): INCITY ERZIELT 2023 NACH VORLÄUFIGEN ZAHLEN EINEN KONZERNJAHRESFEHLBETRAG VON RUND EUR 6,0 MIO. SOWIE EINEN JAHRESFEHLBETRAG VON RUND EUR 9,7 MIO. IM EINZELABSCHLUSS
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EQS-Ad-hoc: InCity Immobilien AG / Schlagwort(e): Vorläufiges Ergebnis
InCity Immobilien AG: INCITY ERZIELT 2023 NACH VORLÄUFIGEN ZAHLEN EINEN
KONZERNJAHRESFEHLBETRAG VON RUND EUR 6,0 MIO. SOWIE EINEN JAHRESFEHLBETRAG
VON RUND EUR 9,7 MIO. IM EINZELABSCHLUSS
05.04.2024 / 11:28 CET/CEST
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Schönefeld, 05. April 2024: Die InCity Immobilien AG ("InCity AG") hat im
abgelaufenen Geschäftsjahr 2023 nach vorläufigen, nicht testierten Zahlen
einen Konzernjahresfehlbetrag (HGB) in Höhe von rund EUR 6,0 Mio. erzielt
und liegt damit unterhalb der im Dezember 2023 angepassten Ergebnisprognose,
die für das Gesamtjahr 2023 von einem Konzernjahresfehlbetrag zwischen EUR
5,0 Mio. und EUR 5,5 Mio. ausging. Im Einzelabschluss der Gesellschaft liegt
der Jahresfehlbetrag (HGB) für das Geschäftsjahr 2023 mit rund EUR 9,7 Mio.
deutlich unterhalb der angepassten Prognose (zwischen EUR -2,3 Mio. und EUR
2,8 Mio.).
Am 15. Dezember 2023 hatte die InCity AG bekanntgegeben, dass durch eine
vorgezogene Bewertung der Bestandsimmobilie "Stiftstraße 18/20" in Frankfurt
am Main durch einen externen Dritten im Geschäftsjahr 2023 eine nicht
liquiditätswirksame außerplanmäßige Abschreibung auf die Immobilie in Höhe
von EUR 1,9 Mio. im InCity-Konzern anfällt. Infolgedessen wurde die
Ergebnisprognose für das Geschäftsjahr 2023 im Konzern auf einen
Konzernjahresfehlbetrag zwischen EUR 5,0 Mio. und EUR 5,5 Mio. angepasst.
Mittlerweile liegen die externen Marktwertgutachten auch der übrigen sechs
Bestandsimmobilien zum 31. Dezember 2023 vor: Insgesamt hat sich der extern
ermittelte Marktwert aller sieben Bestandsimmobilien des InCity-Konzerns
(inklusive der "Stiftstraße 18/20") von EUR 207,0 Mio. (31. Dezember 2022)
um rund 14 % auf EUR 177,5 Mio. zum Bilanzstichtag verringert. Dieser
Rückgang ist im Wesentlichen auf einen Anstieg der verwendeten
Kapitalisierungszinssätze (beziehungsweise den Rückgang der verwendeten
Vervielfältiger auf die erzielbaren Marktmieten der Bestandsimmobilien)
zurückzuführen. Neben der Bestandsimmobilie "Stiftstraße 18/20" in Frankfurt
wurde jetzt auch eine nicht-liquiditätswirksame außerplanmäßige Abschreibung
auf eine weitere Bestandsimmobilie ("Oranienburger Straße 39" in Berlin) in
Höhe von rund EUR 1,2 Mio. notwendig. Dies erklärt im Wesentlichen den
Anstieg des Konzernjahresfehlbetrags auf rund EUR 6,0 Mio. gegenüber dem
oberen Ende der angepassten Konzernprognose aus dem Dezember 2023 (EUR 5,5
Mio.).
Insgesamt bleibt festzuhalten, dass im Konzernjahresfehlbetrag in Höhe von
EUR 6,0 Mio. für das Geschäftsjahr 2023 nicht liquiditätswirksame
(planmäßige und außerplanmäßige) HGB-Abschreibungen auf die
Bestandsimmobilien in Höhe von EUR 5,0 Mio. ergebnisminderend enthalten
sind. Die stillen Reserven - das heisst die Differenz zwischen Marktwert und
HGB-Buchwert (fortgeführte Anschaffungskosten) aller übrigen fünf
Bestandsimmobilien - betragen zum Bilanzstichtag insgesamt rund EUR 33,9
Mio. (31. Dezember 2022: EUR 58,3 Mio.) Trotz Reduzierung der Marktwerte zum
Bilanzstichtag liegen somit die extern ermitteltenen Marktwerte insgesamt
immer noch rund 24 % über den HGB-Buchwerten (31. Dezember 2022: rund 39 %).
Die Eigenkapitalquote im Konzern liegt zum Bilanzstichtag bei rund 49,5 %
(31. Dezember 2022: 45,9 %). Trotz Konzernjahresfehlbetrag ist die
Eigenkapitalquote im Vorjahresvergleich im Wesentlichen aufgrund der
Bilanzverkürzung durch die Teilabanahme der als Generalübernehmer für einen
Dritten errichteteten Büroimmobilie in Schönefeld sowie die
HGB-Abschreibungen auf die Bestandsimmobilien gestiegen.
Der LTV (Loan-to-Value) liegt zum 31. Dezember 2023 bei rund 35 % (31.
Dezember 2022: 30 %) und damit weiterhin im Branchenvergleich auf einem
niedrigen Niveau.
Der innere Wert ("Net Asset Value" , kurz "NAV") der Aktie der InCity AG
liegt zum 31. Dezember 2023 bei EUR 1,30 je Aktie (31. Dezember 2022: EUR
1,66 je Aktie). In der Verringerung des NAV je Aktie spiegelt sich
insbesondere die Entwicklung der Marktwerte des Bestandsimmobilienportolios
wider.
Auf Einzelabschlussebene der InCity Immobilien AG führte die im Dezember
2023 vorgezogene nicht-liquiditätswirksame außerplanmäßige Abschreibung auf
die Bestandsimmobilie "Sttifstraße 18/20" aufgrund des
Gewinnabführungsvertrags der InCity AG mit der die Bestandsimmobilie
haltenden Tochtergesellschaft zu einer Verlustübernahme durch die InCity AG.
Infogedessen wurde im Dezember 2023 die Ergebnisprognose der InCity AG
(Einzelgesellschaft) für das Gesamtjahr 2023 auf EUR -2,3 Mio. und EUR -2,8
Mio. nach unten angepasst.
Insbesondere durch den Rückgang der extern ermittelten Marktwerte der
Bestandsimmobilien zum Bilanzstichtag führte die Überprüfung der
Werthaltigkeit der von der InCity AG an die bestandshaltenden
Tochtergesellschaften ausgereichten langfristigen Ausleihungen (die
eigenkapitalersetzenden Darlehen) zu dauerhaften HGB-Wertminderungen auf die
ausgereichten Darlehen an drei der insgesamt sieben betandshaltende
Objektgesellschaften. Diese nicht liquditätswirsamen Wertminderungen auf die
ausgereichten Darlehen summieren sich auf rund EUR 7,1 Mio. auf Ebene der
InCity AG und sind damit ursächlich für die deutliche Verschlechterung des
Jahresfehlbetrags auf Einzelabschlussebene im Geschäftsjahr 2023 (EUR 9,7
Mio.) im Vergleich zum Mittelwert der angepassten Prognose aus dem Dezember
2023 (Jahresfehlbetrag zwischen EUR -2,3 Mio. und EUR -2,8 Mio.). Diese
Wertberichtungen in Höhe von EUR 7,1 Mio. stellen relativ gesehen eine
Wertminderung von rund 7 % auf die Ausleihungen an die sieben
bestandshaltenden Tochtergesellschaften dar, sind nicht-liquiditätswirksam
[und würden in der Zukunft - bei Marktwertsteigerungen der betreffenden
Bestandsgesellschaften - entsprechend den Marktwertsteigerungen (unter
Berücksichtiung von latenten Steuern) wieder ertragswirksam vereinnahmt
werden].
Alle hier veröffentlichten Zahlen sind vorläufig und ungeprüft. Der
Geschäftsbericht 2023 der InCity Immobilien AG mit den endgültigen Zahlen
wird planmäßig am 25. April 2024 veröffentlicht.
Mitteilende Person und Kontakt:
Michael Freund
Vorstand (CEO)
InCity Immobilien AG
Zeppelinstraße 1
12529 Schönefeld
Tel.: +49 (0)30 40364 770
Email: ir@incity.ag
Ende der Insiderinformation
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