Intershop (ETR:ISH1k) steigert Mietertrag, erzielt Verkaufsgewinne und erhöht Dividende
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Intershop Holding AG / Schlagwort(e): Jahresergebnis
Intershop steigert Mietertrag, erzielt Verkaufsgewinne und erhöht Dividende
27.02.2024 / 07:00 CET/CEST
Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.
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In einem herausfordernden Umfeld mit volatilen Zinssätzen und
überdurchschnittlich hoher Inflation hat Intershop das Geschäftsjahr wie
folgt abgeschlossen (Vorjahreswerte in Klammern):
* Reingewinn: CHF 82.5 Mio., CHF 44.76 pro Aktie (CHF 145.5 Mio., CHF
78.18 pro Aktie)
* Eigenkapital: CHF 867 Mio., CHF 470 pro Aktie (CHF 879 Mio., CHF 477 pro
Aktie)
* Eigenkapitalrendite: 9.6% (17.8%)
* Nettoliegenschaftsertrag: CHF 71.8 Mio. (CHF 68.3 Mio.)
* Leerstandsquote Renditeliegenschaften: 7.4% (10.0%)
* CO2-Emissionen Portfolio (Scope 1+2): 10.4 kg CO2e/m2 (11.7 kg CO2e/m2)
Intershop blickt operativ auf ein erfreuliches Jahr zurück. Die positiven
Treiber für das Jahresergebnis 2023 waren die gestiegenen
Nettoliegenschaftserträge sowie die Realisierung von Erfolgen aus dem
Verkauf von Stockwerkeigentum und Rendite- und Entwicklungsliegenschaften.
Der Total (EPA:TTEF) Return der Intershop-Aktie beträgt im Berichtsjahr 10.3%. Über
eine 5-Jahres-Periode beträgt dieser 62.1% und derjenige des Vergleichsindex
SXI Real Estate Shares Broad TR 34.3%.
Der Liegenschaftsertrag ist im Jahr 2023 im Vergleich zum Vorjahr
erwartungsgemäss um 5.8% auf CHF 80.5 Mio. angestiegen, was vor allem auf
Vermietungserfolge sowie Mietzinserhöhungen infolge von Indexanpassungen
zurückzuführen ist. Die Bruttorendite des Renditeportfolios stieg leicht auf
5.6% an.
Aus dem Verkauf von Liegenschaften ergab sich ein Erfolg von CHF 31.6 Mio.
Trotz der sehr erfreulichen Resultate aus der Veräusserung dreier
Renditeliegenschaften, einer Entwicklungsliegenschaft, einer Landparzelle
sowie der Übertragung von 60 Eigentumswohnungen in Baden konnte der
Verkaufsgewinn des Vorjahrs, der massgeblich auf den Erfolg aus der
Transaktion des Entwicklungsprojekts in Au-Wädenswil zurückzuführen war,
nicht erreicht werden.
Am Bilanzstichtag umfasste das Portfolio 43 Liegenschaften inklusive
Entwicklungs- und Promotionsliegenschaften. Die Mieterträge der
Berichtsperiode entstammen den folgenden Nutzungsarten: 45% Büro und
Bildungswesen, 35% Gewerbe und Logistik, 5% Detailhandel und Gastronomie
sowie 9% Wohnen und 6% Parking.
Der Wert des Immobilienportfolios betrug am Ende des Berichtsjahrs CHF 1'375
Mio. Aus der Neubewertung des Portfolios ergab sich eine Aufwertung von CHF
12.0 Mio. respektive 0.9% des Portfoliowerts. Die Wertsteigerung resultierte
insbesondere aus der Aufwertung der Renditeliegenschaft an der Redingstrasse
in Basel aufgrund der Vermietungserfolge nach Fertigstellung sowie der
Entwicklungsliegenschaft «Mediacampus» in Zürich. Unter Ausschluss dieser
beiden Werterhöhungen hätte eine leichte Abwertung von 0.6% resultiert.
Die Leerstandsquote des Gesamtportfolios konnte um 2.6 Prozentpunkte auf
10.7% reduziert werden. Die Leerstandsquote der Renditeliegenschaften sank
dabei von 10.0% auf 7.4%.
Der Liegenschaftsaufwand stieg um 11.3% auf CHF 8.7 Mio. respektive
weiterhin tiefe 10.8% des Liegenschaftsertrags an, was in erster Linie mit
höheren nicht verrechenbaren Nebenkosten zu erklären ist. Die Nettorendite
des Renditeportfolios hat sich leicht auf 4.9% erhöht.
Infolge höherer Saläre aufgrund des leicht höheren Personalbestands
verzeichnete der Personalaufwand trotz geringerer erfolgsabhängiger
Vergütungen einen leichten Anstieg um 2.2% auf CHF 11.6 Mio. Der
administrative Aufwand, inklusive Kapitalsteuern, nahm um CHF 0.7 Mio. auf
CHF 3.0 Mio. zu, da im Vorjahr Rückstellungen für Kapitalsteuern aufgelöst
werden konnten.
Die verzinslichen Finanzverbindlichkeiten lagen mit CHF 381.3 Mio im
Vorjahresvergleich um CHF 13.6 Mio. tiefer. Der Zinsaufwand stieg wegen
höherer Zinsen leicht um 1% auf CHF 6.2 Mio. an. Der durchschnittliche
Zinssatz zum Bilanzstichtag betrug 1.67% und lag damit über dem
Vorjahreswert von 1.40%. Die durchschnittliche Zinsbindung beläuft sich auf
51 Monate (Vorjahr 59 Monate).
Das Eigenkapital sank trotz der ausbezahlten Dividendensumme von CHF 92.2
Mio. um lediglich 1.3% auf CHF 867.3 Mio., was einer Eigenkapitalquote von
62.0% entspricht.
Immobilienportfolio
Nebst der Übertragung von 60 Eigentumswohnungen an der Römerstrasse in Baden
wurden vier Geschäftshäuser in Bern, Lyss, Grenchen und Rombach und eine
Landparzelle veräussert. Im «Sihlcenter» in Zürich wurde eine weitere
Stockwerkeigentumseinheit erworben.
Während der Berichtsperiode standen erneut die Vermietung und die
Projektentwicklung im Zentrum der operativen Tätigkeit.
Erfreuliche Vermietungserfolge waren in den Liegenschaften in Reinach und
Wohlen sowie in der Wohnüberbauung in Basel, Redingstrasse, wo am
Bilanzstichtag alle sanierten und annähernd alle neu erstellten Wohnungen
vermietet waren, zu verzeichnen.
Entwicklungs- und Promotionsliegenschaften
Das Promotionsprojekt «Römerstrasse», Baden, wurde im Berichtsjahr
abgeschlossen. Alle Eigentumswohnungen sind verkauft und wurden übergeben.
Das «Bloom» (ehemals World Trade Center) in Lausanne wird seit Mitte 2023
umfassend und nachhaltig saniert, wobei die SNBS-Zertifizierung «Gold»
angestrebt wird. Aufgrund der während dieser gut zweijährigen
Sanierungsphase auftretenden Beeinträchtigungen werden die leer stehenden
Flächen nicht vermietet, weshalb sich der Vermietungsstand bis zum Abschluss
der Arbeiten kaum verbessern wird.
Die Erstellung des flexibel nutzbaren und nachhaltigen Gewerbegebäudes
«Métiers Vernier» mit rund 12'500 m2 Fläche auf vier Etagen verläuft
planmässig. Die Fertigstellung ist im ersten Quartal 2024 vorgesehen. Mit
mehreren Interessenten laufen fortgeschrittene Mietvertragsverhandlungen.
Nach Abschluss der Sanierungs- und Anbauarbeiten der Wohnhochhäuser in
Basel, Redingstrasse, befindet sich nun mit dem Ersatzneubau des
Ladenzentrums an der Lehenmattstrasse der letzte Entwicklungsschritt auf dem
Gesamtareal in Realisierung. Der Bau des äusserst energieeffizienten
Low-tech-Gebäudes mit rund 1'800 m2 Detailhandelsfläche wird voraussichtlich
bis Ende 2024 andauern. Mit Migros als Ankermieter und einer Bäckerei wurden
bereits langfristige Mietverträge abgeschlossen.
Intershop baut Nachhaltigkeitsefforts weiter aus
Die Emissionsintensität des Portfolios konnte dank Betriebsoptimierungen und
Heizungsersatz um 11.1% auf ein Niveau von 10.4 kg CO2e/m2 gesenkt werden.
Intershop hat zudem erstmalig am Global Real Estate Sustainability Benchmark
GRESB teilgenommen und den Nachhaltigkeitsbericht in Bezug auf Klimarisiken
ausgebaut sowie eine Prüfung von ausgewählten Nachhaltigkeitsindikatoren
durch PricewaterhouseCoopers AG vornehmen lassen.
Personelles
Die Neubesetzung der Geschäftsleitung konnte erfolgreich vollzogen werden.
Die frühere Geschäftsleitung hat die reibungslose Übergabe gut vorbereitet.
Dafür gebührt ihr Dank. Nach Simon Haus, CEO, per Ende August 2023, Mireille
Lehmann, Leiterin Bau und Entwicklung, und Yannick Hartmann, Leiter
Immobilien, beide per Anfang Januar 2024, wird Florian Balschun, der seine
Tätigkeit bereits aufgenommen hat, per Anfang April den Geschäftsbereich von
Thomas Kaul als CFO übernehmen.
Statutenrevision
Der Verwaltungsrat wird der ordentlichen Generalversammlung vom 27. März
2024 eine Reihe von Statutenänderungen vorschlagen, die primär auf die
Neuerungen durch die Aktienrechtsrevision zurückzuführen sind. Zusätzlich
zur Anpassung an das revidierte Aktienrecht empfiehlt der Verwaltungsrat
einen Aktiensplit im Verhältnis 1 zu 5. Der Kurs der Intershop-Aktie liegt
deutlich über dem Niveau von Vergleichsunternehmen. Der vorgeschlagene
Aktiensplit soll den Handel mit Intershop-Aktien erleichtern. Ferner
beantragt der Verwaltungsrat der Generalversammlung die Einführung eines
Kapitalbandes, in dessen Rahmen das Kapital während fünf Jahren um maximal
20% erhöht oder herabgesetzt werden kann. Der Verwaltungsrat möchte damit
von der im revidierten Aktienrecht geschaffenen Flexibilisierung zur
Kapitalbewirtschaftung Gebrauch machen.
Ausblick
Nach einem Zyklus mit zahlreichen erfolgreichen Devestitionen liegt der
Fokus im laufenden Jahr - abhängig vom Marktumfeld - primär auf Zukäufen.
Daneben werden weitere Verkäufe geplant, die einen Gewinnbeitrag
versprechen. Hohe Priorität geniesst zudem der weitere Abbau der Leerstände
und die Immobilienentwicklung, um Mehrwertpotenziale zu nutzen und diese im
Sinne des Shareholder-Values zu realisieren.
Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung aufgrund des
erfreulichen Reingewinns und der guten Eigenkapitalausstattung die Erhöhung
der ordentlichen Dividende von CHF 25 pro Aktie um 10% auf CHF 27.50 pro
Aktie.
Anhang
Kennzahlen Intershop-Gruppe
Kontakt
Simon Haus, CEO
Thomas Kaul, CFO
Unternehmensporträt
Intershop ist ein an der SIX Swiss Exchange kotiertes und in der Schweiz
tätiges Immobilienunternehmen, das vorwiegend in kommerzielle Liegenschaften
investiert. Das Portfolio am 31.12.2023 umfasste 43 Liegenschaften mit einer
vermietbaren Fläche von rund 502'000 m² und einem Marktwert von rund 1.4
Milliarden Schweizerfranken. Intershop investiert vornehmlich im
Wirtschaftsraum Zürich, im Genferseegebiet und entlang der
Hauptverkehrsachsen. Das Portfolio kombiniert hohe Ertragskraft und
Sicherheit dank nutzungsgemässer und geografischer Diversifikation mit einem
beachtlichen Mehrwertpotenzial in den entwicklungsfähigen Liegenschaften.
Agenda
27.03.2024 61. ordentliche Generalversammlung
27.08.2024 Publikation Halbjahresbericht 2024 mit
Online-Präsentation für Medienvertreter und
Finanzanalysten
Download/Link
Ad hoc-Mitteilung (Download, PDF)
Ad hoc announcement, English version (Download, PDF)
Geschäftsbericht 2023 (Download, PDF)
Intershop Investoren/Geschäftsbericht 2023
Kennzahlen Intershop-Gruppe
2023 2022
FINANZEN
Nettoliegenschaftsertrag Mio. 71.8 68.3
CHF
Erfolg aus Verkauf 3) Mio. 31.6 133.2
CHF
Bewertungsveränderungen Mio. 12.0 -1.6
CHF
Betriebsergebnis (EBIT) Mio. 105.2 191.6
CHF
Unternehmensergebnis vor Steuern (EBT) Mio. 99.2 185.6
CHF
Reingewinn Mio. 82.5 145.5
CHF
Geldfluss aus Geschäftstätigkeit Mio. 81.2 4.9
CHF
Investitionen in Immobilien Mio. 77.1 83.6
CHF
Bilanzsumme Mio. 1'400.- 1'456.-
CHF 0 3
Immobilien Mio. 1'375.- 1'393.-
CHF 3 5
Finanzverbindlichkeiten Mio. 381.3 394.9
CHF
Eigenkapital Mio. 867.3 878.8
CHF
Eigenkapitalrendite 1) 9.6% 17.8%
Eigenkapitalrendite exkl. 8.6% 18.2%
Bewertungsveränderungen 1)
PORTFOLIO
Anzahl Renditeliegenschaften 27 29
Anzahl Entwicklungsliegenschaften 3) 16 20
Vermietbare Fläche in m2 502'18- 517'46-
1 8
Bruttorendite 2), 4) 5.6% 5.4%
Nettorendite 2), 5) 4.9% 4.7%
Leerstandsquote Renditeliegenschaften 7.4% 10.0%
Leerstandsquote Entwicklungsliegenschaften 18.4% 20.2%
Leerstandsquote Gesamtportfolio 10.7% 13.3%
PERSONAL
Anzahl Mitarbeitende 70 65
AKTIE
Reingewinn pro Aktie 6) CHF 44.76 78.18
Reingewinn pro Aktie exkl. CHF 39.99 80.19
Bewertungsveränderungen 7)
Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value, NAV) 8) CHF 470.47 476.70
Börsenkurs am Bilanzstichtag CHF 615.00 603.00
Dividende pro Aktie 9) CHF 27.50 50.00
1) Bezogen auf das durchschnittliche Eigenkapital der
Berichtsperiode, siehe «Alternative Performancekennzahlen»,
Geschäftsbericht 2023, Seite 138
2) Angaben beziehen sich auf Renditeliegenschaften am Bilanzstichtag
3) Inklusive Promotionsliegenschaften
4) Effektiver Jahres-Bruttomietertrag im Verhältnis zum Marktwert am
Bilanzstichtag, siehe «Alternative Performancekennzahlen»,
Geschäftsbericht 2023, Seite 138
5) Effektiver Jahres-Bruttomietertrag abzüglich aller direkt
zuordenbaren Liegenschaftsaufwendungen (exklusive Zinsen) im
Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag, siehe «Alternative
Performancekennzahlen», Geschäftsbericht 2023, Seite 138
6) Siehe «Reingewinn pro Aktie», Geschäftsbericht 2023, Seite 102
7) Ohne Berücksichtigung von Bewertungsveränderungen und der sich
daraus ergebenden latenten Steuern, siehe «Reingewinn pro Aktie»,
Geschäftsbericht 2023, Seite 102
8) Siehe «Eigenkapital pro Aktie», Geschäftsbericht 2023, Seite 97
9) 2023: Antrag des Verwaltungsrats; 2022: Auszahlung einer
ordentlichen Dividende von CHF 25 und einer einmaligen
Sonderdividende von CHF 25 pro Aktie
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Ende der Adhoc-Mitteilung
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Sprache: Deutsch
Unternehmen: Intershop Holding AG
Giessereistrasse 18
8031 Zürich
Schweiz
Telefon: +41 44 5441000
Fax: +41 44 5441001
E-Mail: info@intershop.ch
Internet: https://intershop.ch/
ISIN: CH0273774791
Valorennummer: 27377479
Börsen: SIX Swiss Exchange
EQS News ID: 1845609
Ende der Mitteilung EQS News-Service
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