Es ist kein Geheimnis, dass Industrieimmobilien – vor allem Logistikimmobilien für den elektronischen Handel – ein sehr heißer Sektor sind, mit regelmäßigen Berichten über rekordverdächtig niedrige Leerstände und steigende Mieten, vor allem wenn die Mietverträge verlängert werden.
Immobilienfonds (Real Estate Investment Trusts, REITs), die sich auf Lagerflächen spezialisiert haben, haben sicherlich davon profitiert. Der Branchenverband Nareit berichtet, dass die 13 REITs, die er im Industriesektor zählt, im Jahr 2021 eine Gesamtrendite von 62 % erzielten und in diesem Jahr bisher nur um 8,4 % gesunken sind, was deutlich unter der allgemeinen Marktschwäche liegt.
Aber es gibt hier eine bemerkenswerte Ausnahme: Industrial Logistics Properties Trust (WKN: A2JBRN, 2,89 %). Dieser in Boston ansässige Industrie-REIT beteiligte sich an der Jagd des großen Geldes auf verfügbare Immobilien in diesem Sektor, allerdings mit einer Besonderheit. Im letzten Herbst überbot er zwei Immobilienmilliardäre beim Kauf eines anderen REIT, Monmouth Real Estate Investment.
Im Februar schloss Industrial Logistics das Geschäft mit Monmouth ab und erweiterte sein Portfolio um 126 Immobilien mit einer Fläche von 26 Millionen Quadratfuß, die zu 98,8 % ausgelastet sind, auf 412 Immobilien mit 60 Millionen Quadratfuß. Durch diese Expansion wird auch eine landesweite geografische Diversifizierung des Portfolios erreicht, das bisher etwa die Hälfte seines Umsatzes ausschließlich mit den alten Objekten auf Hawaii erwirtschaftete.
Eine Übernahme, die ihren Preis hat Die Übernahme von Monmouth im Wert von 3,8 Mrd. US-Dollar war stark fremdfinanziert, u. a. durch ein Joint Venture mit einem privaten Investor, der für 587 Mio. US-Dollar einen Anteil von 39 % an 95 der ehemaligen Monmouth-Immobilien erwarb, einen variabel verzinsten Kredit in Höhe von 1,4 Mrd. US-Dollar, einen festverzinsten Kredit in Höhe von 700 Mio. US-Dollar und einen Überbrückungskredit in Höhe von 1,4 Mrd. US-Dollar.
All diese Finanzierungen trugen dazu bei, dass das Unternehmen im ersten Quartal einen Nettoverlust von 0,10 US-Dollar pro Aktie auswies und der Betriebsgewinn (FFO) um fast 11 % auf 0,42 US-Dollar pro Aktie sank, verglichen mit 0,47 US-Dollar im Vorjahresquartal, als das Unternehmen etwa halb so groß war wie heute. Zum dritten Mal in den letzten vier Quartalen verfehlte das Unternehmen die Konsensschätzungen der Analysten für den FFO und wurde auch von diesen herabgestuft.
Der Markt hat Industrial Logistics Properties Trust abgestraft. Der Aktienkurs des Unternehmens pendelt um 14 US-Dollar, nachdem er im November letzten Jahres ein 52-Wochen-Hoch von fast 29 US-Dollar erreicht hatte. Die nachstehende Grafik zeigt diese Abstrafung und wie sie sich im Vergleich zum S&P U.S. REIT Index und zum S&P 500 in diesem Zeitraum darstellt.
ILPT-DATEN VON YCHARTS
Die Nachrichten sind nicht nur schlecht: Es gibt die Rendite und das Einkommen Aber diese Nachricht ist nicht nur schlecht. Die Aktie von Industrial Logistics bringt derzeit eine Rendite von etwa 9,5 %. Das ist ziemlich hoch, und obwohl ein Investor, der kauft und hält, erwarten würde, dass diese Rendite sinkt, wenn sich der Aktienkurs erholt, ist auch die Dividendenvorgeschichte dieses REITs respektabel genug. Seit 2018 hat er jedes Quartal 0,33 US-Dollar pro Aktie ausgeschüttet, nachdem die Dividende von 0,27 US-Dollar, die er bei seinem ersten Börsengang ausgeschüttet hatte, erhöht worden war.
Wie andere Industrie-REITs ist das Unternehmen auch in der Lage, die Mieten zu erhöhen, vor allem wenn die Mietverträge verlängert werden. In diesem Fall war das bei den 885.000 Quadratfuß, die im ersten Quartal erneuert wurden, um etwa 28 % der Fall, und das Nettobetriebsergebnis (NOI) für das gleiche Objekt stieg im Jahresvergleich um etwa 3 %.
Im Bericht über die Ergebnisse des ersten Quartals vom 31. März sagte Yael Duffy, die Präsidentin des Unternehmens: „Nach Abschluss der Integrationsmaßnahmen konzentrieren wir uns nun auf den Verkauf einer zusätzlichen Beteiligung an unserem neu gegründeten Joint Venture, das aus 95 Immobilien besteht, sowie auf die Veräußerung von 30 ehemaligen [Monmouth-]Immobilien. Wir sind zuversichtlich, dass diese Bemühungen erfolgreich sein werden und den Verschuldungsgrad von ILPT bis zum Jahresende 2022 deutlich reduzieren werden.“
Aber ist das Unternehmen überverkauft? Schauen wir uns eine wichtige Kennzahl an: FFO pro Aktie. Das Verhältnis des Unternehmens liegt beim 8,31-Fachen des Kurses zum FFO. Zum Vergleich: Der Branchenriese Prologis kommt auf 15,8 und ein anderer, seit Langem erfolgreicher Logistik-REIT, Duke Realty (NYSE:DRE), auf 14,1. Das könnte auf ein Schnäppchen hindeuten, wenn die Schulden abgebaut werden und die Einnahmen weiter steigen.
Prologis und Duke sind gute Beispiele dafür, was in dieser Branche passiert. Prologis wurde bei seinem Versuch, Duke zu kaufen, mit einem Aufschlag von 29 % auf den Aktienkurs am 10. Mai abgewiesen.
Beide Unternehmen sind älter und haben ein langjähriges Management, von denen viele dazu beigetragen haben, die Unternehmen dorthin zu bringen, wo sie jetzt stehen. Industrial Logistics Properties Trust ist erst seit 2018 an der Börse und wird extern von der RMR Group (WKN: A1436S, 2,48 %) verwaltet.
Duffy ist erst seit März Präsidentin und arbeitet seit 2019 für den REIT. Sie ist auch Senior Vice President bei The RMR Group und verantwortlich für das Asset Management eines Portfolios von Büro-, Industrie- und Einzelhandelsimmobilien, die von RMR verwaltet werden, sowie für die Kredit- und Geschäftsanalyseteams von RMR.
Das heißt nicht, dass Industrial Logistics nicht gut geführt wird. Es bedeutet nur, dass es nicht unbedingt der alleinige Fokus seiner Eigentümer ist und vielleicht etwas anders geführt wird: zum Beispiel durch den Verkauf großer Anteile an seinen Beteiligungen und durch die hohe Verschuldung, vor allem bei variablen Zinssätzen.
Ich besitze Industrial Logistics Properties Trust und werde sowohl die Finanzergebnisse als auch die Reaktion des Marktes beobachten, bevor ich weitere Aktien kaufe. Ich glaube aber, dass dieses Logistikunternehmen das Portfolio hat, um die Ausschüttungen aufrechtzuerhalten, und dass das Management bestrebt ist, den Aktienkurs und die Dividendenausschüttungen zu steigern und vielleicht sogar ein gutes Übernahmeangebot für sich selbst zu erhalten.
Der Artikel Ein Industrie-REIT, der um 50 % gesunken ist und 9 % Rendite abwirft: Zeit zum Kaufen? ist zuerst erschienen auf The Motley Fool Deutschland.
Dieser Artikel wurde von Marc Rapport auf Englisch verfasst und am 26.05.2022 auf Fool.com veröffentlicht. Er wurde übersetzt, damit unsere deutschen Leser an der Diskussion teilnehmen können. Marc Rapport besitzt Duke Realty und Industrial Logistics Properties Trust. The Motley Fool besitzt und empfiehlt Prologis.
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