Die Anleger feiern das, was manche gerne als einen neuen Bullenmarkt für den breiten US-Aktienmarkt bezeichnen. Bei Gewerbeimmobilienaktien herrscht allerdings weiterhin die Eiszeit.
Die Baisse aus dem vergangenen Jahr, die Risikoanlagen auf der ganzen Welt erfasst hat, ist für Gewerbeimmobilienaktien mit Blick auf den Vanguard Real Estate Index Fund ETF Shares (NYSE:VNQ) noch lange nicht vorbei.
Das Portfolio des Fonds aus Real Estate Investment Trusts (REITs) von Unternehmen, die Bürogebäude, Hotels und andere gewerbliche Immobilien besitzen, ist in einem starken Abwärtstrend gefangen.
Die Kombination aus steigenden Zinsen und einer zunehmenden Zahl von Arbeitnehmern im Home-Office bringt für den Gewerbeimmobiliensektor echte Probleme mit sich. Der CEO von Goldman Sachs David Solomon sagte in einem Interview mit CNBC:
"Es steht außer Frage, dass der Immobilienmarkt, und dabei insbesondere der gewerbliche Immobilienmarkt, unter Druck geraten ist."
Die Büroauslastung hat sich von den Tiefstständen der Pandemie erholt - allerdings nur teilweise. Kastle Systems, ein Researchspezialist für Arbeitsplatzdaten, berichtet, dass die Auslastung in den großen Städten der USA immer noch etwa halb so hoch ist wie vor der Pandemie.
"Wenn Büro- und Einzelhandelsbesitzer Schwierigkeiten haben, Mieteinnahmen zu erzielen, weil die Leute nicht mehr ins Büro gehen und einkaufen, dann steigt die Wahrscheinlichkeit, dass sie ihre Kredite nicht rechtzeitig zurückzahlen können", erklärt Mark Zandi, Chefökonom von Moody's Analytics zu der Gesamtproblematik. "Das bedeutet, dass es bei diesen Krediten zunehmend Abschreibungen geben wird. Und weil das Banken- und Finanzsystem im weiteren Sinne schon mit vielen anderen Problemen zu kämpfen hat, wird es noch mehr Bankenzusammenbrüche geben."
Eine Rückkehr zur Normalität ist in naher Zukunft unwahrscheinlich, wenn man die Erwartungen an die Nachfrage nach Büroimmobilien der größten Unternehmen der Welt zugrunde legt. Eine aktuelle Umfrage des Immobilienunternehmens Frank Knight im Vereinigten Königreich ergab, dass etwa die Hälfte der Unternehmen mit 50.000 oder mehr Beschäftigten plant, ihre Büroflächen zurückzufahren.
Ein Risiko für Eigentümer von Gewerbeimmobilien besteht darin, dass halbleere Büros das Risiko von Zahlungsausfällen erhöhen. Die Anzeichen für zunehmenden Stress in dieser Anlageklasse mehren sich. Die Verzugsquote bei den Commercial Mortgage Backed Securities (CMBS) - festverzinsliche Anlageprodukte, die durch Hypotheken auf Gewerbeimmobilien besichert sind - stieg im Mai laut dem Finanzdatenunternehmen Trepp um 53 Basispunkte auf 3,62 %. Das ist der höchste monatliche Wert seit März 2022.
Gewerbeimmobilien sind natürlich keine aussterbende Branche. Allerdings muss sie sich auf eine neue Welt nach der Pandemie einstellen, und diese Anpassung ist noch lange nicht abgeschlossen. Gewerbliche REITs werden irgendwann die Talsohle erreichen und attraktive Renditeerwartungen bieten. Der Abwärtstrend des VNQ und anderer Fonds, die sich auf diese Branche spezialisiert haben, deutet darauf hin, dass es noch zu früh ist, Ausschau nach Schnäppchen zu halten.
Diese Botschaft wird nicht nur durch das technische Profil des VNQ signalisiert, sondern sie entspricht auch den fundamentalen Aussichten aufgrund deren Fitch kürzlich den Ausblick für REITs für 2023 von "neutral" auf "deteriorating" gesenkt hat