Investmentfonds für Gesundheitsimmobilien (REITs) bereiten sich im Grunde genommen alle auf die gleiche Sache vor: dass die Generation der Baby Boomer massiv altert. LTC Properties Inc (NYSE:LTC) (WKN: 884625) ist in dieser Hinsicht nicht anders, aber die Aktie bietet etwas, was nicht allzu viele Aktien heute bieten – monatlich ausgezahlte Dividenden. Rechnet man noch eine Dividendenrendite von etwa 5 % hinzu, so wird das schon recht interessant. Aber ist die Aktie als Dividendenwert tatsächlich großartig? Schauen wir uns das doch einmal an.
Ein Blick auf den Kern LTC hat eine Marktkapitalisierung von etwa 1,7 Mrd. US-Dollar und besitzt etwa 200 Immobilien (im Wesentlichen voll belegt). Das macht es zu einem kleinen Fisch, wenn man das Unternehmen mit den Riesen der Branche vergleicht, wie Welltower (WKN: A1409D) und Ventas (WKN: 878380), die eine Marktbewertung von 32 Mrd. US-Dollar (1.300 Immobilien) bzw. 21 Mrd. US-Dollar (1.100 Einrichtungen) haben. LTC ist auch nicht annähernd so diversifiziert wie diese beiden, hat weniger Immobilien und einen Schwerpunkt auf nur zwei Nischen im Gesundheitswesen, nämlich Langzeitpflege (Pflegeheime) und Einrichtungen für betreutes Wohnen. Dies sind allerdings durchaus wichtige Bereiche.
Seniorenwohnungen waren in letzter Zeit ein bemerkenswertes Thema für REITs im Gesundheitswesen. Der Bereich unabhängiges Wohnen, der weniger Pflege bietet als Pflegeheime und Einrichtungen für betreutes Wohnen, wurde stark ausgebaut und es besteht ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage, das Druck auf die Belegungszahlen und Mieten ausübt. Dies war für einige REITs im Gesundheitswesen ein Problem, da sie einen Teil des Vermögens, das sie besitzen, tatsächlich verwalten. In der Branche ist dies als ein von Seniorenwohnungen betriebenes Portfolio (SHOP) bekannt. Das bedeutet, dass ein REIT Dritte dafür gewinnt, um die Einrichtungen zu betreiben, wobei die Betriebsergebnisse, ob gut oder schlecht, durch den REIT fließen.
LTC vermietet seine Liegenschaften über eine Netto-Pachtstruktur, was bedeutet, dass die Pächter für den Großteil der Kosten der von ihnen genutzten Objekte aufkommen müssen. Die Einrichtungen bieten auch mehr Pflege für die Bewohner. Das bedeutet jedoch nicht, dass alles gut läuft, denn LTC musste in den letzten zwei Jahren mit dem Konkurs eines wichtigen Kunden klarkommen. Fairerweise muss man sagen, dass es immer wieder Pächter gibt, die Probleme haben, und inzwischen scheint LTC kurz vor einer Lösung zu stehen. Zum Glück wurde die herbeigeführt, ohne dass die Dividende gekürzt werden musste (mehr zur Dividende gleich).
Etwa die Hälfte der Mieten des REITs stammt aus betreutem Wohnen. Die andere Hälfte des Portfolios besteht zum größten Teil aus Pflegeheimen und anderen Langzeitpflegeanlagen. Die langfristige Sorge in diesen Bereichen ist, dass die Drittzahler ein immer wichtigeres Thema werden. Beispielsweise zahlt nur etwa ein Drittel der Bewohner in den Pflegeheimen von LTC selber, während der Rest der dortigen Miete von Medicare- und Medicaid-Rückerstattungen gezahlt wird. Dies birgt ein zusätzliches Risiko, da diese beiden staatlichen Programme ihre Bedingungen immer wieder ändern können und dies auch tun. Die Betreiber können also betroffen sein, wenn die Kosten steigen, aber die Medicare- und Medicaid-Zahlungen steigen nicht genug, um die ebenfalls steigenden Ausgaben auszugleichen. Das wiederum kann zu finanzieller Belastung der Mieter für LTC und andere REITs im Gesundheitswesen führen. Das Problem betrifft jeden REIT, der Pflegeeinrichtungen besitzt. Es ist etwas, das hier immer im Vordergrund stehen muss.
LTC vergibt zudem Kredite und besitzt Entwicklungsimmobilien. Dies sind kleinere Teile des Geschäfts. Die Entwicklungsseite ist jedoch insofern interessant, als dass eine andere Bauweise zu höheren Investitionsrenditen führen kann. Das ermöglicht es LTC auch, sein Portfolio mit neuen Assets zu bereichern und gleichzeitig ältere Vermögenswerte zu verkaufen.
Lohnt sich die Aktie? Die Dividendenrendite von LTC von 5 % ist etwas höher als die von Welltower von 4,5 % und niedriger als die von Ventas von 5,5 %. Wie diese beiden hat auch die Dividende von LTC im Laufe der Zeit eine steigende Tendenz gezeigt, wenn auch nicht konstant. Beispielsweise hat LTC seine Dividende seit Oktober 2016 nicht mehr erhöht. Ein Teil davon ist auf die oben erwähnten Probleme der Mieterschaft zurückzuführen. Das Dividendenwachstum ist hier also kein großer Gewinn. Wenn du danach suchst, dann wären andere REITs die bessere Wahl. Allerdings hat auch Welltower seine Quartalsdividende seit Anfang 2017 nicht mehr erhöht und Ventas hat seine Dividende nicht wie üblich im vierten Quartal 2019 erhöht, was die Serie der vergangenen neun Jahre im Jahr 2020 gefährden könnte.
Investoren sollten sich also im Wesentlichen mit der Fähigkeit des Unternehmens befassen, weiterhin zu zahlen. In dieser Hinsicht sind die Kennzahlen ziemlich gut. Zum Beispiel liegt die Auszahlungsquote der Funds from Operations (FFO) bei etwa 75 bis 80 %. Das ist sehr vernünftig für die Art von Mietverträgen, die geschlossen werden, und angesichts der Probleme der Mieter, mit denen das Unternehmen zu tun hatte. Im Vergleich dazu könnte Ventas aufgrund der Schwäche seines SHOP-Portfolios eine Ausschüttungsquote von fast 90 % (oder höher) erreichen. Welltowers Ausschüttungsquote liegt im niedrigen Bereich von 80 %. Die Dividende bei LTC erscheint also ziemlich sicher. Und obwohl dies keine Wachstumsstory ist, hat LTC seinen Umsatz im Laufe der Zeit kontinuierlich gesteigert. Weitere Erhöhungen sind also in der Zukunft wahrscheinlich; sie werden nur dann und wann erfolgen und wahrscheinlich erst kommen, wenn die Probleme der Mieterschaft beseitigt sind.
Ein weiteres Teil des Puzzles ist das finanzielle Fundament eines REITs. In dieser Hinsicht sieht die Bilanz von LTC ziemlich solide aus. Das Verhältnis von Finanzverschuldung zu Eigenkapital hat sich im Laufe der Zeit mit der Expansion erhöht, liegt aber immer noch bei etwa dem 0,35-Fachen. Das sind ähnliche Zahlen wie bei Welltower, der als einer der am besten geführten REITs im Gesundheitswesen gilt. Ventas steht beim 0,45-Fachen. LTC verfügt zudem über rund 90 % einer Kreditlinie von 600 Mio. US-Dollar, falls man mal schnell Zugang zu Cash benötigt. Finanziell gesehen ist LTC also ziemlich gut aufgestellt.
Also: Ist LTC ein großartiger Dividendenwert? Im Bereich der REITs im Gesundheitswesen sieht LTC attraktiv aus. Was an Diversifizierung und Größe fehlt, macht das Unternehmen durch seine Finanzkraft wett. Dennoch liegt das aktuelle Kurs-FFO-Verhältnis bei etwa 15, verglichen mit fast 20 für Welltower. Ventas, das mit einigen großen Problemen in seinem SHOP-Portfolio zu kämpfen hat, hat ein Kurs-FFO-Verhältnis von etwa 15. Wer also nach einer konstanten Dividende sucht, die monatlich von einem REIT im Gesundheitswesen mit einem soliden Portfolio gezahlt wird, für den dürfte LTC als Investition durchaus Sinn ergeben. Und die Rendite ist mit mehr als dem Doppelten eines S&P-500-Indexfonds ebenfalls sehr attraktiv.
Es ist jedoch schwierig, LTC als einen großartigen Dividendenwert zu bezeichnen, da es kein kontinuierliches Dividendenwachstum gibt. Es ist beeindruckend, dass LTC in der Lage war, seine Dividende beizubehalten, während es mit einem Mieter große Probleme hatte. Es ist nicht leicht, weiter zu wachsen. Man kann zwar mit Fug und Recht behaupten, dass LTC eine solide, „gute“ Dividendenausschüttung erzielt, aber „großartig“? Nein, so weit sind wir hier noch nicht.
The Motley Fool besitzt keine der angegebenen Aktien. Reuben Gregg Brewer besitzt Aktien von Ventas.
Dieser Artikel erschien am 13.1.2019 auf Fool.com und wurde für unsere deutschen Leser übersetzt.
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