IMMOFINANZ Group mit Zuwachs beim Konzernergebnis - Fünfjahres-Verkaufsprogramm vorzeitig erfüllt
DGAP-News: IMMOFINANZ AG / Schlagwort(e): Immobilien/Quartalsergebnis
IMMOFINANZ Group mit Zuwachs beim Konzernergebnis -
Fünfjahres-Verkaufsprogramm vorzeitig erfüllt
19.03.2014 / 18:41
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KENNZAHLEN (in MEUR) // 1. Mai 2013 - 31. Jänner 2014 // in % // 1. Mai
2012 - 31. Jänner 2013
Mieterlöse // 468,3 // -5,0% // 492,9
Ergebnis aus Asset Management // 376,8 // -4,1% // 392,9
Ergebnis aus Immobilienverkäufen // 26,0 // -56,4% // 59,6
Ergebnis aus der Immobilienentwicklung // 11,6 // n.a. // -6,5
Nicht direkt zurechenbare Aufwendungen // -70,6 // -12,2% // -80,3
Operatives Ergebnis // 358,7 // -7,2% // 386,3
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) // 486,0 // 8,4% // 448,4
Konzernergebnis // 225,8 // 7,1% // 210,8
Cashflow aus dem Ergebnis // 281,8 // -10,6% // 315,3
Nachhaltiger Unternehmens-Cashflow // 171,8 // -31,2% // 249,7
Die IMMOFINANZ Group weist für die ersten drei Quartale 2013/14 ein
Konzernergebnis von EUR 225,8 Mio. aus. Dies entspricht einem Plus von 7,1%
gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Das operative Ergebnis ist aufgrund
umfangreicher Immobilienverkäufe und der verspäteten Fertigstellung des
Moskauer Shopping Centers GOODZONE leicht rückläufig.
Die Mieterlöse reduzierten sich in den ersten drei Quartalen auf EUR 468,3
den Immobilienverkäufen beträgt EUR 26,0 Mio. (Vorjahreswert: EUR 59,6
Mio.). Das Ergebnis aus der Immobilienentwicklung verbesserte sich von EUR
-6,5 Mio. auf EUR 11,6 Mio. Das operative Ergebnis reduzierte sich aufgrund
der Immobilienverkäufe um 7,2% auf EUR 358,7 Mio. (nach EUR 386,3 Mio.).
Die kompensatorischen Effekte der parallelen Reinvestition werden wegen der
Verzögerung bei der Fertigstellung des Shopping Centers GOODZONE in Moskau
erst im Geschäftsjahr 2014/15 wirksam.
'In den ersten drei Quartalen 2013/14 haben wir Immobilien im Gesamtwert
von EUR 863,1 Mio. verkauft. Damit wurde - wie erwartet - das mit Beginn
des Geschäftsjahres 2010/11 gestartete Fünfjahres-Verkaufsprogramm, das ein
Volumen von EUR 2,5 Mrd. aufgewiesen hat, vorzeitig erfüllt', sagt Eduard
Zehetner, CEO der IMMOFINANZ Group. Zwischen Mai 2010 und Jänner 2014
belaufen sich die Immobilienverkäufe auf insgesamt EUR 2,52 Mrd. 'Die
IMMOFINANZ Group will im Transaktionsbereich auch weiterhin das
Verkaufstempo beibehalten. Erst vor kurzem haben wir zwei Bürogebäude für
insgesamt knapp EUR 29 Mio. über Buchwert verkauft: das Airport Office III
in Düsseldorf sowie das Objekt Arbes in Prag. In beiden Fällen traten
institutionelle Investoren als Käufer auf', so Zehetner.
Neben der operativen Entwicklung sind positive Effekte aus
Wechselkursveränderungen und der Bewertung von Derivaten für den Anstieg
des Konzernergebnisses auf EUR 225,8 Mio. (nach EUR 210,8 Mio.)
verantwortlich. Der Cashflow aus dem Ergebnis reduzierte sich gegenüber dem
Vorjahreszeitraum von EUR 315,3 Mio. auf EUR 281,8 Mio. Dieser Rückgang ist
vor allem auf eine erhöhte Steuerbelastung von EUR 28,6 Mio.
einen temporären Anstieg von Vorsteuerguthaben zurückzuführen.
AUSBLICK:
Die Erholung der Märkte wurde - insbesondere an den Börsen - zuletzt
negativ durch die Krimkrise beeinflusst. Inwieweit sich diese auf die
kommerzielle Entwicklung der IMMOFINANZ-Zielmärkte, insbesondere auf
Russland, auswirken wird, kann nicht abgeschätzt werden. 'Wenngleich die
Rubelschwäche aus Bewertungsgründen kurzfristig einen positiven
Ergebniseinfluss hat, ist sie mittel- und langfristig ein negativer
Einflussfaktor auf unser Geschäft in Russland. Grundsätzlich sind bei uns
die Mieteinnahmen des russischen Einzelhandels-Portfolios an die Währungen
Euro oder US-Dollar gekoppelt, die Veränderung des Rubelkurses hat somit
keinen unmittelbaren Einfluss auf unser Ergebnis im Asset Management. Aber
natürlich sind wir als Eigentümer von Einkaufszentren vom wirtschaftlichen
Erfolg unserer Mieter abhängig. Ein anhaltender Wertverfall des Rubels
könnte manche unserer Mieter unter Druck bringen', so CEO Eduard Zehetner.
In der Vergangenheit ist es der IMMOFINANZ Group bisher aber immer
gelungen, mit der Wechselkurssituation derart umzugehen, dass materielle
wirtschaftliche Einbußen vermieden werden konnten. So wurden etwa während
der Finanzkrise 2008/09 in einigen Fällen mit Mietern zeitlich eng
begrenzte Vereinbarungen getroffen, um die Wechselkurseffekte etwas
abzufedern. Das ist auch vor dem aktuellen Hintergrund ein mögliches
Szenario.
'Wir glauben auch nicht, dass die bislang wechselseitig verfügten,
sogenannten ,Sanktionen' geeignet sind, die Wirtschaft Russlands und den
Waren- und Kapitalverkehr negativ zu beeinflussen', ergänzt Zehetner.
'Unsere russischen Immobilien sind ausschließlich durch russische Banken
(Sberbank of Russia) bzw. lokale russische Töchter internationaler Banken
(z.B. Rosbank, Nordea) und in USD finanziert. Die Kredite weisen lange
Restlaufzeiten auf und sind ausschließlich durch die jeweiligen Objekte
besichert. Auch für neu entwickelte Immobilien, wie zum Beispiel für das
fertiggestellte Einzelhandels-Objekt GOODZONE, sind langfristige
Kreditfinanzierungen ausreichend verfügbar', erklärt CFO Birgit Noggler.
Durch die weitere Optimierung des Portfolios und die konsequente
Weiterführung des 2010/11 gestarteten, bisher äußerst erfolgreich
verlaufenen Verkaufsprogramms sowie die Intensivierung der
Entwicklungsaktivitäten mit Schwerpunkten Deutschland, Polen, Russland und
Rumänien erwartet die IMMOFINANZ Group, 2013/14 erneut den Unternehmenswert
zu steigern.
Nach der Abspaltung der BUWOG wird die IMMOFINANZ Group ein geschärftes
Profil als Spezialist für Büro-, Einzelhandels- und Logistikimmobilien in
Zentral- und Osteuropa einschließlich Russland aufweisen und hinsichtlich
Portfoliovolumen und Marktkapitalisierung zum Marktführer in diesem Segment
avancieren. Es kommt zu einer Verbesserung wesentlicher operativer und
finanzieller Kennzahlen sowie zu einer deutlichen Reduzierung der
Komplexität der Konzernstruktur. Die künftige Ausrichtung eröffnet zudem
bessere Möglichkeiten für strategische Transaktionen. Im operativen
Geschäft wird die IMMOFINANZ Group unverändert auf die Immobilienmaschine
setzen - und damit auf die Optimierung der Profitabilität entlang der
gesamten Wertschöpfungskette.
ENTWICKLUNG IM DETAIL:
Ergebnis aus Asset Management
In den ersten drei Quartalen des Geschäftsjahres 2013/14 wurden Mieterlöse
in Höhe von EUR 468,3 Mio. erwirtschaftet. Gegenüber dem Vergleichszeitraum
des Vorjahres (EUR 492,9 Mio.) ist das ein Rückgang von 5,0%, der auf
Immobilienverkäufe und verzögerte Development-Fertigstellungen im aktuellen
Geschäftsjahr zurückzuführen ist.
Das Ergebnis aus dem Asset Management reduzierte sich aus den gleichen
Gründen gegenüber dem Vorjahr um 4,1% auf EUR 376,8 Mio.
Ergebnis aus Immobilienverkäufen
Die Immobilienverkäufe steuerten ein Ergebnis in Höhe von EUR 26,0 Mio.
(Vorjahr: EUR 59,6 Mio.) bei. Im Zuge der Portfoliooptimierung wurden neben
kleineren Objekten das Hilton Vienna Danube in Österreich, das
Fachmarktzentrum Horn in Österreich, das Silesia City Center in Polen sowie
die Logistikimmobilie Egerkingen in der Schweiz veräußert. Der Verkauf des
Einkaufszentrums Silesia City Center für EUR 412 Mio. an ein
internationales Investorenkonsortium unter Führung der Allianz stellt eine
der größten Transaktionen im osteuropäischen Immobilienmarkt der letzten
Jahre da. Einen wesentlichen Beitrag leisteten zusätzlich
Immobilienverkäufe im Segment BUWOG. So wurden unter anderem 48 Objekte in
Oberösterreich mit 1.135 Wohnungen und einer Gesamtmietfläche von knapp
84.000 m² - und somit der Großteil des Bestands in diesem Bundesland -
abgegeben. Für die BUWOG ist diese Transaktion nach dem Verkauf des
Vorarlberg-Portfolios und Teilen ihres Portfolios in der Steiermark und
Kärnten ein weiterer Schritt zur Konzentration auf die Kernmärkte des
Unternehmens. In Österreich steht dabei der Großraum Wien im Fokus, im
Zukunftsmarkt Deutschland sind es die nördlichen Bundesländer und die
Hauptstadt Berlin.
Ergebnis aus der Immobilienentwicklung
Durch den Verkauf von Vorratsimmobilien und der Bewertung von aktiv
verfolgten Entwicklungsprojekten erzielte die IMMOFINANZ Group im
Berichtszeitraum ein Ergebnis vor Währungseffekten in Höhe von EUR -14,8
Mio. (Vorjahr: EUR -12,1 Mio.). Ursache für das negative Ergebnis sind
unter anderem Verzögerungen beim Projekt GOODZONE. Nach Währungseffekten
erhöht sich das Ergebnis aus der Immobilienentwicklung auf EUR 11,6 Mio.
(Vorjahr: EUR -6,5 Mio.).
Verwaltungsaufwendungen
Die nicht direkt zurechenbaren Aufwendungen (Gemeinkosten und
Personalaufwendungen) haben sich gegenüber dem Vorjahreszeitraum von EUR
-80,3 Mio. auf EUR -70,6 Mio. reduziert. Dieser Rückgang ist auf geringere
negative Effekte im Zusammenhang mit Rechtsverfahren der Aviso Zeta im
Vergleich zur Vorjahresperiode zurückzuführen.
Operatives Ergebnis, EBIT, EBT und Konzernergebnis
Das operative Ergebnis reduzierte sich aufgrund der erfolgreichen
Immobilienverkäufe und verzögerter Neuentwicklungen gegenüber dem Vorjahr
(EUR 386,3 Mio.) um 7,2% auf EUR 358,7 Mio.
Das währungsbereinigte Bewertungsergebnis liegt mit EUR -30,0 Mio. unter
dem Vorjahreswert (EUR 25,8 Mio.). Dies entspricht einer Wertschwankung von
0,3% des langfristigen Immobilienvermögens von EUR 9.218,5 Mio. Das EBIT
konnte von EUR 448,4 Mio. um 8,4% auf EUR 486,0 Mio. gesteigert werden.
Das Finanzergebnis reduzierte sich leicht auf EUR -204,5 Mio. (Vorjahr: EUR
-191,7 Mio.). Darin sind unbare, rein buchhalterische Wechselkurseffekte in
Höhe von EUR -57,6 Mio. enthalten (Vorjahr: EUR -18,5 Mio.). Ferner wirkt
sich im sonstigen Finanzergebnis (EUR 27,1 Mio.; Vorjahr: EUR -14,5 Mio.)
u.a. die unbare Bewertung von Derivaten, die zur Absicherung des
Zinsänderungsrisikos gehalten werden, mit 27,6 Mio. positiv aus. Dadurch
stieg das Ergebnis vor Ertragsteuern im Vergleich zur Vorjahresperiode von
EUR 256,7 Mio. auf EUR 281,5 Mio. an.
Aufgrund der soliden operativen Entwicklung unter Berücksichtigung von
Immobilienverkäufen sowie der positiven Effekte aus Wechselkursen und der
Bewertung von Derivaten verbesserte sich das Konzernergebnis im Vergleich
zum Vorjahr von EUR 210,8 Mio. auf EUR 225,8 Mio., das entspricht einem
Plus von 7,1%.
Cashflow
Der Cashflow aus dem Ergebnis reduzierte sich gegenüber dem
Vorjahreszeitraum auf EUR 281,8 Mio. (Vorjahr: EUR 315,3 Mio.). Der
nachhaltige Unternehmens-Cashflow1) beträgt EUR 171,8 Mio. (nach EUR 249,7
Mio. im Vorjahreszeitraum) - die Reduktion ist eine Folge höherer
Steueraufwendungen von EUR 28,6 Mio. (Vorjahr: EUR 10,3 Mio.) sowie
geringerer Ergebnisbeiträge aus Immobilienverkäufen von EUR 26,0 Mio. (nach
EUR 59,6 Mio.). Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit reduzierte
sich von EUR 282,2 Mio. auf EUR 229,6 Mio., der Cashflow aus der
Investitionstätigkeit verbesserte sich auf EUR 321,5 Mio. (Vorjahr: EUR
-38,6 Mio.). Aufgrund hoher Tilgungen beläuft sich der Cashflow aus
Finanzierungstätigkeit auf EUR -803,0 Mio. (Vorjahr: EUR
-189,6 Mio.). Durch die große Anzahl von Immobilienverkäufen in den letzten
Monaten und gleichzeitige Rückführung von Finanzierungen konnte die
IMMOFINANZ Group die Eigenkapitalquote seit dem 30. April 2013 von 42,3%
auf 44,3% verbessern sowie die Nettoverschuldung um EUR 270,7 Mio.
reduzieren. Damit beträgt der Loan to Value (LTV) netto nach Abzug liquider
Mittel 45,8%.
NAV je Aktie und Ergebnis je Aktie
Der verwässerte Net Asset Value (NAV) je Aktie beträgt zum 31. Jänner 2014
EUR 5,48 und reduzierte sich trotz der Anfang Oktober erfolgten
Dividendenausschüttung in Höhe von EUR 0,15 je Aktie im Vergleich zum 30.
April 2013 (EUR 5,51) nur leicht um EUR 0,03 bzw. 0,5% je Aktie.
Die IMMOFINANZ-Aktie notiert auf Basis des Aktienkurses vom 18. März 2014
(EUR 3,50) mit einem Abschlag von 36,2% zum verwässerten NAV je Aktie.
Der Finanzbericht zum 3. Quartal der IMMOFINANZ AG zum Stichtag 31.01.2014
ist auf der Website des Unternehmens unter
http://www.immofinanz.com/de/investor-relations/berichte/ ab 20. März 2014
abrufbar.
1)Nachhaltiger Unternehmens-Cashflow: Cashflow aus dem Ergebnis (EUR 281,8
Mio. [Q1-Q3 2012/13: EUR 315,3 Mio.]) + Erhaltene Zinsen aus
Finanzinvestitionen (EUR 8,6 Mio. [Q1-Q3 2012/13: EUR 14,4 Mio.]) -
Gezahlte Zinsen (EUR 120,3 Mio. [Q1-Q3 2012/13: EUR 116,1 Mio.]) -
Geldabfluss aus Derivatgeschäften (EUR 24,3 Mio. [Q1-Q3 2012/13: EUR 23,5
Mio.]) + Ergebnis aus Immobilienverkäufen (EUR 26,0 Mio. [Q1-Q3 2012/13:
EUR 59,6 Mio.])
Über die IMMOFINANZ Group
Die IMMOFINANZ Group zählt zu den führenden börsennotierten
Immobilieninvestoren und -entwicklern in Europa und ist im Leitindex ATX
der Wiener Börse sowie an der Börse Warschau gelistet. Seit seiner Gründung
im Jahr 1990 hat das Unternehmen ein hochwertiges Portfolio aufgebaut, mit
derzeit mehr als 1.600 Immobilien und einem Buchwert von rund EUR 10,2 Mrd.
Als 'Immobilienmaschine' konzentriert sich das Unternehmen auf die
Verzahnung seiner drei Kerngeschäftsbereiche: die Entwicklung nachhaltiger,
maßgeschneiderter Topimmobilien in Premiumlagen, die professionelle
Bewirtschaftung der Objekte und zyklusoptimierte Verkäufe. Die IMMOFINANZ
Group fokussiert ihre Aktivitäten auf die Segmente Einzelhandel, Büro,
Logistik und Wohnen in acht regionalen Kernmärkten: Österreich,
Deutschland, Tschechien, Slowakei, Ungarn, Rumänien, Polen und Russland.
Weitere Information: http://www.immofinanz.com / http://blog.immofinanz.com
/ http://properties.immofinanz.com
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258507 19.03.2014