Die Aktie von Realty Income (NYSE:O) (WKN: 899744) nimmt inzwischen wohl in so manchem Einkommensportfolio eine größere Position ein. Aufgrund der monatlichen Dividenden und der bemerkenswert zuverlässigen Historie von 595 steten Zahlungen, die innerhalb dieses Zeitraums 105 Mal erhöht worden sind, macht die Monthly Dividend Company ihrem Ruf alle Ehre. Das lassen sich einige Dividendenjäger nicht entgehen.
Nichtsdestoweniger ist die derzeitige Rendite, die dieser US-REIT zu bieten hat, vergleichsweise gering. Bei monatlichen Auszahlungen von 0,2325 US-Dollar und einem derzeitigen Kursniveau von 78,41 US-Dollar (31.01.2020, maßgeblich für alle Kurse) beläuft sich die Dividendenrendite lediglich auf 3,55 %. Zu wenig? Vielleicht!
Werfen wir in diesem Sinne einen Foolishen Blick auf einige andere relevante Bewertungsfaktoren, die hier einen etwas tieferen Einblick in das Zahlenwerk ermöglichen. Sowie die Antwort preisgeben, ob Realty Income womöglich noch immer ein spannender US-amerikanischer REIT für langfristig orientierte Investoren ist.
Etwas mehr aktuelle Bewertung Um das zu überprüfen, werfen wir zunächst einen Blick auf weitere Kennzahlen, die in diesem Kontext interessant sein dürften. Innerhalb der ersten neun Monate des letzten Geschäftsjahres 2019 kam der REIT jedenfalls auf Funds from Operations in Höhe von 2,46 US-Dollar, die auf annualisierter Basis einem Wert von 3,28 US-Dollar entsprechen würden. Bei einem derzeitigen Kursniveau käme der REIT folglich auf ein Kurs-FFO-Verhältnis von 23,9. Zugegeben, eine günstiges Bewertungsmaß sieht anders aus, was jedoch bereits der Blick auf die Dividende offenbart hat.
Ohne jeden Zweifel, Realty Income gehört somit zu den vergleichsweise teuren REITs, die der Immobilienbereich hier zu bieten hat. Ein kleiner Teil dieser Premiumbewertung kann zwar auf die defensive Klasse der Immobiliengesellschaft zurückgeführt werden. Nichtsdestoweniger benötigen wir andere Faktoren, die dieses Bewertungsmaß rechtfertigen, wie beispielsweise ein beständiges, moderates Wachstum.
Gibt es hier eine solche Perspektive? Wie das aktuelle Zahlenwerk offenbart, ist ein wenigstens leichtes Wachstum hier immerhin erkennbar. Die Neunmonats-Funds-from-Operations in Höhe von 2,46 US-Dollar waren eine leichte Verbesserung im Vergleich zum Vorjahreswert von 2,40 US-Dollar. Dieses Ergebnis konnte jedenfalls um 2,5 % klettern.
In den letzten Jahren sah das allerdings teilweise noch deutlich anders aus. Im Geschäftsjahr 2017 kletterten die Funds from Operations beispielsweise im Jahresvergleich um 6,3 % und auch im Jahre 2018 konnte dieser Wert immerhin noch um 4,2 % zulegen. Ebenfalls ein vergleichsweise moderates Wachstum, das jedoch bedeutend größer gewesen ist.
Die Bewertung von Realty Income weist in diesen Tagen somit eine bedenkliche Diskrepanz auf. Im Rahmen des freundlichen Gesamtmarktes konnte die Aktie zwar deutlich zulegen, das operative Wachstum ging jedoch bedeutend zurück. Vielleicht ein Aspekt, der uns auf dem aktuellen Kursniveau alarmieren sollte. Zumindest, wenn der REIT nicht künftig wieder bedeutend zuversichtlicher und vor allem wachstumsstärker in die kommenden Quartale und Jahre blickt.
Gibt es Aussicht auf Verbesserung? Die finale, spannende Frage dürfte daher sein, ob es in den kommenden Wochen und Monaten eine solche Aussicht auf Verbesserung geben könnte. Grundsätzlich eine Frage, die wir nicht so einfach beantworten können. Allerdings gibt es einige Indikatoren, die darauf hindeuten können.
Die niedrige Leerstandsquote von lediglich 1,2 % kann so ein kleiner Anknüpfungspunkt für ein operatives Wachstum sein. Sofern es Realty Income gelingt, diese Quote noch weiter zu drücken, könnte das zu höheren Funds from Operations führen, wobei jeder dezimale Prozentpunkt zählt. Nichtsdestoweniger ist diese Quote allerdings bereits sehr gering und ein REIT wird es immer schwierig haben, auf 100 % Auslastung oder auch näherungsweise diesen Wert zu kommen.
Ein vielversprechenderer Indikator könnte dabei jedoch eine Übernahme sein. Wie im dritten Quartal bekannt gegeben worden ist, wird man den CIM Real Estate Finance Trust übernehmen, wodurch das eigene Portfolio um 454 weitere Gebäude erweitert wird. Für rund 1,25 Mrd. US-Dollar erhält Realty Income somit die Möglichkeit, das eigene Portfolio konsequent zu erweitern und Umsätze und Funds from Operations zu steigern. Hier wird es in den kommenden Monaten und Quartalen spannend sein zu sehen, welche Auswirkungen diese Übernahme auf die operativen Zahlen haben wird.
Eine hohe Bewertung mit einem Lichtblick? Unterm Strich ist die aktuelle Bewertung von Realty Income wirklich sehr hoch. Das ist vor allem deshalb schlimm, weil sich das operative Wachstum innerhalb der letzten drei Geschäftsjahre immer weiter rückläufig entwickelt hat, was die Diskrepanz der Bewertung zu den weiteren Aussichten konsequent erhöhte.
Eine Übernahme könnte kurzfristig eine Lösung sein und operatives Wachstum bringen. Wobei auch die Triple-Net-Lease-Verträge langfristig ein moderates Wachstum durch steigende Mieterlöse schaffen können.
Ob Realty Income daher unterm Strich noch ein Kauf ist, ist gar nicht mal so einfach zu beantworten. Der Wert der Übernahme von CIM Real Estate könnte hier jedoch eine Antwort liefern.
Vincent besitzt Aktien von Realty Income. The Motley Fool besitzt keine der erwähnten Aktien.
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