Marihuana ist derzeit ein verdammt heißer Sektor. Die Branchenexperten stellten massive Wachstumsprognosen auf, die nochmal ansteigen sollten, sobald Cannabis in weiteren Märkten und Gegenden legal erhältlich ist. Auch die mit dem Sektor verbundenen Aktien sind natürlich heiß. Eine interessante Möglichkeit, in den Sektor zu investieren, ohne dabei Aktien von einem Züchter zu kaufen, ist ein Immobilieninvestmentfonds (REIT) wie Innovative Industrial Properties (WKN:A2DGXH).
Dieser schnell wachsende REIT belohnt seine Investoren mit einem hohen Dividendenwachstum, das für Dividendenanleger, die in den Marihuanasektor investieren wollen, verlockend sein könnte. Die meisten sollten sich diese Entscheidung jedoch gründlich überlegen.
Eine solide Cannabisaktie Das erste, was man über Innovative Industrial Properties wissen sollte, ist, dass es in der Tat eine wunderbare Möglichkeit ist, in die Cannabisbranche zu investieren. Da das Unternehmen nicht direkt Marihuana anbaut, ist es nicht direkt mit den ganzen regulatorischen Hürden konfrontiert. Darüber hinaus bietet es eine zentrale Ressource für die Industrie – nämlich Bargeld, mit dem alle wachsen können.
Im Wesentlichen kauft Innovative Industrial Gewächshäuser und andere Nutzflächen von Marihuanazüchtern, die die Immobilie sofort im Rahmen langfristiger Mietverträge zurückmieten. Das ermöglicht es dem Züchter, die Immobilie weiter zu nutzen und stellt ihm Bargeld zur Verfügung, das er für die Expansion seines Geschäfts einsetzen kann (oder vielleicht, um die Verschuldung zu reduzieren). Innovative Industrial erweitert sein Portfolio und erhält einen neuen langfristigen Mietvertrag. Es ist ein Win-Win-Szenario, das es Innovative Industrial ermöglicht, zusammen mit der Branche zu wachsen.
Außerdem bietet Innovative Industrial ein bisschen Absicherung gegen die regulativen Unsicherheiten. Das Unternehmen umgeht als Vermieter nicht nur die rechtlichen Probleme, sondern könnte theoretisch auch die Immobilien, die es besitzt, umwandeln und an Unternehmen vermieten, die gar nichts mit Cannabis am Hut haben. Ein Züchter würde es wohl viel schwerer haben, sich neu zu positionieren, wenn das überhaupt möglich wäre.
Als relativ neuer REIT mit einer einzigartigen Nische ist Innovative rasant gewachsen. So hatte man 2018 rund ein Dutzend Immobilien, und Mitte 2019 waren es bereits 22. Das Unternehmen ist zu einer wichtigen Kapitalquelle für die größten Namen der Branche geworden.
Jetzt muss man nur noch die Einnahmen hinzurechnen, die der REIT gesetzlich an die Aktionäre ausschütten muss, und schon sieht Innovative recht verlockend für Dividendeninvestoren aus. Das schnell wachsende Portfolio von Innovative hat auch zu einem unglaublichen Dividendenwachstum geführt, wobei der jüngste Anstieg bei massiven 33 % lag. Wer nach einer relativ sicheren Möglichkeit sucht, in die Marihuanabranche zu investieren und gleichzeitig ein regelmäßiges Einkommen zu bekommen, für den ist Innovative eine gute Option.
Es ist nicht alles Gold… Allerdings sollten Dividendenanleger sorgfältig nachdenken, bevor sie hier zuschlagen. Erstens: Auch nach einem schnellen Dividendenwachstum liegt die Rendite bei dürftigen 1,8 % (die kriegt man auch leicht, wenn man in einen S&P 500 Index-ETF investiert). Wie auch die Aktien der Marihuanazüchter, die Innovative Industrial als Mieter hat, wurden die REIT-Aktien vom Hype der Wall Street gepusht. Die Aktie ist seit dem Börsengang Ende 2017 um mehr als 500 % gestiegen. Hier ist eindeutig Hype die Triebfeder. Auch wenn das Geschäft über physische Vermögenswerte verfügt, bedeutet das nicht, dass es in der Lage sein wird, den derzeit hohen Erwartungen gerecht zu werden.
IIPR via YCharts
Was die Sicherheit des Immobilienportfolios betrifft, so gibt es einige Aspekte zu beachten. So sind etwa Gewächshäuser sehr spezifische Strukturen. Die Umnutzung eines Gewächshauses würde eine zeitaufwändige und potenziell teure Sanierung einer Immobilie erfordern. Innovative könnte natürlich einen Mieter durch einen anderen Züchter ersetzen, aber das funktioniert nur, wenn die Branche auch weiter rund läuft. Sollte also die Marihuanabranche als Ganzes aus irgendeinem Grund ins Straucheln geraten, wird das Geschäft von Innovative wahrscheinlich zumindest einen vorübergehenden Rückschlag einstecken müssen, wenn nicht sogar mehr. Es ist also einerseits eine sichere Möglichkeit, in Cannabis zu investieren, aber eben auch weit entfernt von einer wirklich sicheren Investition in Immobilien.
Als nächstes ist zu beachten, dass Innovative immer noch ein relativ kleiner REIT ist. Selbst nach dem massiven Preisanstieg und dem schnellen Portfoliowachstum verfügt das Unternehmen über eine Marktkapitalisierung von lediglich 1,2 Milliarden USD und ein Portfolio von rund 22 sehr zielgerichteten Assets. Der REIT-Branchenriese Realty Income verfügt über eine Marktkapitalisierung von 22,6 Milliarden USD und ein diversifiziertes Portfolio von rund 6.000 Immobilien. Innovative Industrial wächst dank seiner überschaubaren Größe hingegen schnell. Man darf aber nicht das Risiko aus den Augen verlieren, das mit der Investition in ein winziges, stark fokussiertes Immobilienunternehmen verbunden ist. Schon ein kleines Problemchen mit einem Objekt oder einem Mieter könnte einen wesentlichen Einfluss auf das Finanzergebnis haben.
Zu Gunsten des REITs muss man sagen, dass es ihm bisher gelungen ist, das Portfolio mit nur bescheidenem Einsatz von Leverage zu erweitern. Das erhöht den Sicherheitsquotienten. Doch Innovative nutzt zunehmend Fremdkapital zur Finanzierung der Akquisitionen. Es wird sich also noch erweisen, ob das auch wirklich eine sinnvolle Strategie ist. Es ist unwahrscheinlich, dass ein niedriger Verschuldungsgrad noch sehr lange ein Differenzierungsmerkmal bleiben wird. Und wenn das Management unbedingt wachsen will, könnte die Leverage sich leicht als Schwierigkeit erweisen.
Das ist keine Aktie für Einkommen Letztendlich ist Innovative Industrial Properties eine sehr interessante Cannabisaktie. Aber sie ist keine tolle Aktie für regelmäßiges Einkommen, auch nicht bei den massiven Dividendenwachstumszahlen, die hier erreicht werden. Die Rendite ist zu niedrig, die Aktie ist alarmierend schnell gestiegen und das immer noch bescheidene Portfolio ist stark auf eine Nischenanlageklasse fokussiert, für die es bislang wenig Erfolgsnachrichten gibt. Dividendenanleger sollten locker renditestärkere REITs finden können. Wenn man nicht unbedingt in den Cannabissektor investieren will, sollte man als Dividendenanleger Innovative Industrial Properties derzeit lieber noch links liegen lassen.
The Motley Fool empfiehlt Aktien von Innovative Industrial Properties. Reuben Gregg Brewer besitzt keine der angegebenen Aktien.
Dieser Artikel erschien am 27.6.2019 auf Fool.com und wurde für unsere deutschen Leser übersetzt.
Motley Fool Deutschland 2019