Bei all den Konkursen und der schlechten Stimmung in Zusammenhang mit dem stationären Einzelhandel kann man manchmal vergessen, dass E-Commerce noch nicht wirklich die Oberhand gewonnen hat. Im Gegenteil: Während der E-Commerce immer noch eine zweistellige Wachstumsrate aufweist, machten dort die Umsätze laut dem U.S. Census Bureau im Jahr 2019 nur 13 % des gesamten US-Einzelhandelsumsatzes (ohne Tankstellen) aus. Sogar Amazon (NASDAQ:AMZN) hat begonnen, das gute alte Ladenformat als brauchbare Option zu betrachten.
Ich sehe durchaus Chancen in kommerziellen REITs (Real Estate Investment Trusts), die im Moment eine meiner bevorzugten Möglichkeiten sind, in den Einzelhandel zu investieren. Insbesondere STORE Capital (WKN: A12CRU) und seine Dividendenrendite von 3,8 % finde ich interessant.
Langfristig investieren STORE (ein Akronym für Single Tenant Operational Real Estate) besitzt und investiert in Net-Lease-Immobilien mit einem einzigen Mieter, vor allem im Dienstleistungssegment des Einzelhandels. Zum Ende des dritten Quartals 2019 befanden sich 2.417 Objekte im Portfolio des Unternehmens – mit einer branchenweit führenden Auslastungsquote von 99,7 % –, zu deren Mietern Restaurants, Möbelhäuser, Kindertagesstätten, Fitnessstudios und Kinos gehören.
Als Netto-REIT sind die Mieter von STORE in der Regel für die Zahlung von Grundsteuern, Versicherungen und Instandhaltung verantwortlich, was zu einem stabileren Einkommensstrom für die Aktionäre von STORE beiträgt. Die anfänglichen Mietverträge sind in der Regel langfristig (die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge betrug am Ende des dritten Quartals etwa 14 Jahre) und enthalten integrierte Bestimmungen für jährliche Mietpreiserhöhungen, die an die Inflationsrate der USA gebunden sind. Der Vorteil für die Partner von STORE besteht darin, dass sie Zugang zu Kapital für den Bau der Immobilien erhalten, sodass sie bares Geld für ihre Investitionen in den Betrieb erhalten. Nach dem Börsengang Ende 2014 hat STORE den Aktionären bislang beeindruckende Renditen geboten. Die Aktien sind um 87 % gestiegen, und die Quartalsdividende wurde in dieser Zeit um 40 % erhöht – was eine Gesamtrendite von 136 % seit dem IPO ergibt.
Das Wachstum im letzten Jahr hat sich fortgesetzt, wobei das Unternehmen im vergangenen Jahr in über 200 Objekte investiert und seine Rentabilität, gemessen an den bereinigten Funds from Operations (FFO, was in der Immobilienbranche den Einnahmen gleichkommt), gesteigert hat.
| Kennzahl | Bis Ende September 2019 | Bis Ende September 2018 | Veränderung |
| Umsätze | 492 Millionen USD | 394 Millionen USD | 25 % |
| Gesamtkosten | 339 Millionen USD | 264 Millionen USD | 28 % |
| FFO | 338 Millionen USD | 275 Millionen USD | 23 % |
| FFO pro Aktie | 1,48 USD | 1,36 USD | 9 % |
| Netto-Investments in neue Immobilien | 743 Millionen USD | 1,01 Milliarden USD | (26 %) |
Warum ausgerechnet jetzt STORE Capital? STORE muss als REIT, der den größten Teil seiner Gewinne über eine Dividende an die Investoren ausschüttet, Schulden und neue Aktien ausgeben oder bestehende Immobilien verkaufen, um zu expandieren. Das Management hat dabei hervorragende Arbeit geleistet. Der Verschuldungsgrad ist in den letzten fünf Jahren sogar gesunken, da die Immobilien an Wert gewonnen haben und Neuakquisitionen zum Gesamtwert des Portfolios beigetragen haben. Daher ist der Verschuldungsgrad mit 0,38 einer der niedrigsten unter den Retail-REITS.
Für 2020 wird mit Nettoakquisitionen von 1,2 Milliarden USD gerechnet, was einer Steigerung von etwa 14 % gegenüber dem Wert des aktuellen Immobilienportfolios entspricht. Das sollte im nächsten Jahr einer schönen Steigerung von Umsatz und FFO gleichkommen. Auch die Neuvermietungen im Q3 hatten im Durchschnitt eine Laufzeit von 17 Jahren. Auch das trägt zur Stabilität der zukünftigen Cashflows des REITs und zu weiteren Dividendenerhöhungen bei.
Hinzu kommt, dass der Kurs der STORE-Aktie in den vergangenen Monaten um 10 % gesunken ist, der letzte Höchststand wurde erreicht, nachdem das Unternehmen weitere 508 Millionen USD für die weitere Expansion eingeworben hat. Also ein Kursrückgang, für den es keinen vernünftigen Grund gibt. Rückgänge wie dieser sind eine schöne Gelegenheit, um nachzukaufen. Mir gefällt die Strategie von STORE, und die Aussichten für das kommende Jahr und darüber hinaus sehen für dieses Investment besonders vielversprechend aus.
The Motley Fool besitzt und empfiehlt Aktien von Amazon und STORE Capital. Nicholas Rossolillo besitzt Aktien von STORE Capital.
Dieser Artikel erschien am 6.1.19 auf Fool.com und wurde für unsere deutschen Leser übersetzt.
Motley Fool Deutschland 2020