Legales Cannabis könnte die größte Chance der kommenden 10 Jahre sein. Der Umsatz der weltweiten Cannabisbranche hat sich in den vergangenen vier Jahren mehr als verdreifacht, und laut der Analysten an der Wall Street ist die Branche auf dem besten Weg, zwischen 2018 und 2030 zwischen dem Fünffachen und dem 18-Fachen zu wachsen.
Allerdings haben “next big thing”-Investitionen einen nahezu todsicheren Nachteil: Irgendwann platzt die Blase. Die Erwartungen der Wall Street und der Investoren sind immer zu hoch, wenn neue Trends auf den Markt kommen, und Cannabis bildet da keine Ausnahme. Da Marihuana erst vor kurzem in Kanada flächendeckend legalisiert wurde, sind gerade alle erst noch am Lernen: Aufsichtsbehörden, Unternehmen, Investoren.
Wachstumsschmerzen In Kanada zum Beispiel hat seit dem Marktstart im Oktober 2018 ein Engpass beim Angebot der ganzen Branche zu schaffen gemacht. Health Canada, die Aufsichtsbehörde, die mit der Genehmigung oder Ablehnung einer Vielzahl von Lizenzen beauftragt ist, war aufgrund der vielen Anträge schlicht lahmgelegt. Selbst bei einer Änderung des Antragsverfahrens für Anbaulizenzen gibt es für die Agentur keine einfache Möglichkeit, einen Rückstand von mehr als 800 Anträgen einfach mal so schnell aufzuarbeiten.
Außerdem haben einige kanadische Provinzen den Cannabisaktien keinen Gefallen getan, weil dort die Einführung von stationären Apotheken nur langsam voranging. Die Verbraucher würden viel lieber im stationären Einzelhandel als online kaufen, aber einige Provinzen haben nur ein paar Läden, die bereits geöffnet sind. Im Moment kommt in Ontario eine Apotheke auf 604.200 Einwohner. Diese langsame Einführung und die Trödelei von Health Canada sorgt mit dafür, dass die Kunden dort kaufen, wo sie es gewohnt sind – auf dem Schwarzmarkt.
Auch in den USA lief nicht alles rund. Während die Versorgung in den USA kein großes Problem darstellt, sind hingegen Steuern das Problem. Kalifornien verzeichnete 2018 einen Umsatzrückgang von 500 Millionen USD gegenüber dem Vorjahr. 2017 stand aber nur medizinisches Marihuana zum Verkauf. Dieser Rückgang ist das Ergebnis von Kaliforniens exorbitanter Gesamtsteuer auf legales Cannabis, die bis zu 45 % betragen kann. Auch hier wird damit dem Schwarzmarkt Tür und Tor geöffnet. Dort gibt es nunmal keine Steuer.
Es scheint also so, als wären die Unternehmen weder rentabel noch könnte man eine Dividende aus den Aktien herausholen.
Oder etwa doch?
Es gibt tatsächlich eine rentable Cannabisaktie Eine reine Cannabisaktie ist seit einiger Zeit nicht nur durchgängig profitabel, sondern bietet den Aktionären derzeit auch eine Dividendenrendite von 4,3 % – das ist rund das Doppelte des S&P 500. Und damit Vorhang frei für Innovative Industrial Properties (WKN:A2DGXH).
Der Trick hier ist die Tatsache, dass es sich um einen Real Estate Investment Trust (REIT) handelt. Wie bei jedem REIT liegt der Schwerpunkt auf dem Erwerb von Grundstücken und Gebäuden und der anschließenden langfristigen Vermietung dieser Assets. Dabei bekommt man Mieteinnahmen rein; außerdem lassen sich die Assets nach Jahren dann auch gewinnbringend verkaufen. IIP kauft Anbau- und Verarbeitungsstandorte für die Cannabisbranche und vermietet diese dann.
Das Besondere am REIT-Modell ist, dass es in der Regel kostengünstig ist und es klare Steuervorteile gibt. Als REIT vermeidet Innovative Industrial Properties die üblichen Körperschaftsteuersätze. Im Gegenzug wird ein erheblicher Teil der Erträge in Form einer Dividende an die Aktionäre ausgeschüttet. Dies ist ein wichtiger Grund, warum die Dividende von IIP von 0,78 USD pro Quartal so hoch ist.
Neulich hat Innovative Industrial zwei neue Immobilien gekauft. Damit besitzt das Unternehmen 34 Immobilien in 12 US-Bundesstaaten, die eine gesamte Mietfläche von rund 2,5 Millionen Quadratmetern umfassen. Interessant: Die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Verträge von IIP beträgt 15,8 Jahre und die aktuelle Rendite auf das investierte Kapital 13,9 %. Das bedeutet, dass man über lange Zeit hinweg einen konstanten Cashflow generieren wird und das investierte Kapital in Höhe von 354,6 Millionen USD in etwas mehr als fünf Jahren vollständig zurückgeholt werden dürfte. In der Cannabisbranche ist eigentlich nie etwas sicher – mit Ausnahme des Anlageportfolios von Innovative Industrial Properties.
Erwähnenswert ist auch, dass IIP Mietsteigerungen von 3,25 % pro Jahr an seine Mieter weitergibt und eine 1,5 %ige Hausverwaltungsgebühr einzieht, die sich am Mietpreis orientiert. Somit ist man also der Inflation voraus. Übrigens ist die vierteljährliche Auszahlung von IIP in den letzten zwei Jahren um rund 420 % gestiegen.
Die zwei Risiken Im Vergleich zu den meisten Cannabisaktien ist das Geschäftsmodell von IIP ziemlich sicher und vorhersehbar. Aber nicht einmal die sichersten Aktien sind ohne Risiko – und IIP hat zwei Risiken.
Erstens ist das REIT-Modell sehr kapitalintensiv; man benötigt viel Geld, um ein diversifiziertes Portfolio von Assets aufzubauen. IIP hat Stammaktien verkauft, um Geld für weitere Akquisitionen reinzuholen. Während der Verkauf von Aktien für REITs, unabhängig von der Branche, üblich ist, werden so die ausgegebenen Aktien verwässert. Glücklicherweise sind die Auswirkungen der aktienbasierten Verwässerung nur für einen kurzen Zeitraum spürbar.
Die andere mögliche Sorge wäre die mögliche Verabschiedung des Secure and Fair Enforcement (SAFE) Banking Act, der es Banken und Kreditgenossenschaften ermöglichen würde, Cannabisunternehmen ihre Dienstleistungen ganz legal anzubieten. Im Augenblick kann IIP so florieren, weil Cannabisunternehmen nicht viel Geld ausgeben wollen, um Anbau- und Verarbeitungseinrichtungen zu erwerben. Stattdessen mieten sie lieber von IIP und müssen sich nicht um Wartungskosten oder riesige Investitionen kümmern.
Sollten diese US-Züchter und -Verarbeiter dann doch plötzlich Zugang zu Bankdienstleistungen erhalten und über Kredite verfügen, könnte IIPs Service weniger attraktiv erscheinen. Stand jetzt sieht alles noch sicher aus. Aber wenn sich die US-Politik ändert, könnte die Bankenreform tatsächlich kommen.
Ich bin aber weiter überzeugt, dass Innovative Industrial Properties eine sichere, ertragreiche Cannabisaktie ist. Aber wie bei jeder anderen Investitionsmöglichkeit auch muss man sich sehr genau mit den Risiken beschäftigen, seien sie noch so abseitig.
The Motley Fool empfiehlt Aktien von Innovative Industrial Properties. Sean Williams besitzt keine der angegebenen Aktien.
Dieser Artikel erschien am 25.10.2019 auf Fool.com und wurde für unsere deutschen Leser übersetzt
Motley Fool Deutschland 2019