Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Deutsche Bürovermietungsmärkte H1 2013
DGAP-News: Savills Immobilien Beratungs-GmbH / Schlagwort(e):
Immobilien/Research Update
Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Deutsche Bürovermietungsmärkte H1
2013
11.07.2013 / 15:03
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11. Juli 2013
DEUTSCHE BÜROVERMIETUNGSMÄRKTE H1 2013
Nachfrageüberhänge im hochwertigen Flächensegment eröffnen Chancen für
spekulative Projektentwicklungen
- Flächenumsatz in den Top 6 in H1-2013 bei ca. 1,34 Mio. m², d. h. ca. 7
% unter dem Vorjahreswert
- Spitzenmieten mit Plus von knapp 3 %, Durchschnittsmieten mit ca. 3 %
im Minus
- Leerstandsquoten nochmals leicht rückläufig: 8,4 % im Durchschnitt -
zum Teil bereits Mangel an hochwertigen Flächen konstatierbar
Der Flächenumsatz in den sechs großen deutschen Bürovermietungsmärkten
Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München ging im 1.
Halbjahr 2013 gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres um ca. 7 %
zurück. Dahinter verbergen sich zwar im Einzelnen sehr unterschiedliche
Entwicklungen, eines hatten alle sechs Märkte jedoch gemeinsam: Es gab
vergleichsweise wenige Abschlüsse ab 10.000 m² und selbst in der
Größenklasse ab 5.000 m² passierte relativ wenig. Insgesamt gab es 27
Vermietungs- und Eigennutzerdeals in der Größenklasse ab 5.000 m². In der
ersten Jahreshälfte des Vorjahres waren es 38. 'Während sich die Großnutzer
vor dem Hintergrund der kaum prognostizierbaren konjunkturellen Entwicklung
mit ihren Anmietungsentscheidungen schwertun, war die Nachfrage nach
kleinen und mittelgroßen Büroflächen umso größer', so die Beobachtung von
Marcus Mornhart, Managing Director und Head of Office Agency bei Savills
Deutschland. Zwar konnte der höhere Flächenumsatz im kleinen und mittleren
Segment das Ausbleiben von Großvermietungen unter dem Strich nicht
ausgleichen, aber immerhin zu großen Teilen kompensieren.
Jene Märkte, in denen die Zahl der Großabschlüsse gegenüber dem Vorjahr
besonders stark rückläufig war, verzeichneten auch bezogen auf den
Gesamtumsatz das größte Minus. Betroffen waren hiervon vor allem Berlin, wo
die Zahl der Abschlüsse ab 5.000 m² von sieben in H1-2012 auf zwei in
H1-2013 zurückging und der Gesamtumsatz knapp 28 % hinter dem
Vorjahresergebnis zurückblieb, sowie Köln, wo gar kein Abschluss in der
genannten Größenordnung verzeichnet wurde (H1-2012: 3) und der Umsatz um
etwa 8 % nachgab. Geringfügig rückläufig war der Umsatz auch in Frankfurt
(- 5 %), wohingegen er in Hamburg auf dem Vorjahresniveau lag.
Umsatzzuwächse können München (+ 6 %) und Düsseldorf (+ 15 %) ausweisen.
Eine Entwicklung, die in allen Märkten gleichermaßen beobachtet werden
konnte, war ein Abbau des Leerstands. Einzig in Berlin, wo die
Leerstandsquote Ende Juni mit 5,8 % im Vergleich der sechs Standorte am
niedrigsten war, ging der Leerstand gegenüber seinem Vorjahreswert nicht
weiter zurück. Im Durchschnitt über alle Standorte sank die Leerstandsquote
gegenüber H1-2012 um 80 Basispunkte auf 8,4 %. Ein solch niedriger
Leerstand wurde zuletzt 2002 registriert.
Für Büronutzer bedeutet der Leerstandsrückgang, dass ihnen bei der Suche
nach geeigneten Flächen zunehmend weniger Optionen zur Verfügung stehen. In
fast allen Städten sind inzwischen qualitativ hochwertige Flächen in
zentralen Lagen rar gesät, so dass Nutzer gezwungen sind, entweder ihre
Verträge im Bestand zu verlängern oder auf andere Flächensegmente
auszuweichen. Diese Knappheit im hochwertigen Segment drückt sich auch in
den in fast allen Märkten gestiegenen Spitzenmieten aus. Im Durchschnitt
über alle sechs Märkte stiegen diese um knapp 3 % auf 27,12 EUR/m².
Bestimmte Flächenbedarfe können sogar ausschließlich durch
Projektanmietungen realisiert werden. Das gilt beispielsweise für Gesuche
nach guten Flächenqualitäten ab 10.000 m² in Berlin. Aber auch in den
anderen Städten gibt es in bestimmten Flächensegmenten Nachfrageüberhänge
und somit die Chance für Projektentwickler, diese Lücke zu schließen. 'Das
Problem ist: Das Finanzierungsumfeld für Projektentwicklungen ist nach wie
vor sehr restriktiv, so dass die Entwickler nicht so viel bauen können wie
sie wollen', erläutert Matthias Pink, bei Savills verantwortlich für das
Research in Deutschland. So seien die Anforderungen der Banken an die
Vorvermietungsquote und den Eigenkapitalanteil sehr hoch, so dass nahezu
keine spekulativen Projekte realisiert werden.
Der einzige der sechs untersuchten Märkte, wo in nennenswertem Umfang
spekulativ entwickelt wird, ist Düsseldorf. Hier stellen lokale Investoren
oder Private-Equity-Geber Eigen- oder Mezzanine-Kapital für spekulative
Projekte zur Verfügung. 'Die Botschaft aus Düsseldorf an die anderen Märkte
lautet, dass die Nutzer spekulative Projekte honorieren', so Mornhart. So
setzen die beiden spekulativ begonnenen Projekte ,Kö-Bogen' und
,Dreischeibenhaus' derzeit neue Mietmaßstäbe und sind bereits vor
Fertigstellung weitgehend vermietet. 'Auch wenn nicht in jedem Projekt neue
Höchstmieten erzielt werden können, so zeigen diese beiden Beispiele doch,
dass hochwertige Flächen an guten Standorten derzeit auf rege Nachfrage
treffen und die Nutzer auch bereit sind, entsprechende Mieten zu zahlen',
erläutert Mornhart und ist davon überzeugt, dass Projektentwickler auch in
den anderen Städten günstige Rahmenbedingungen für die Realisierung von
spekulativen Projekten vorfinden. 'Vor dem Hintergrund der restriktiven
Finanzierungsbedingungen eröffnen sich vor allem für eigenkapitalstarke
Projektentwickler und solche mit Zugang zu Kapitalpartnern lukrative
Chancen, den Nachfrageüberhang im hochwertigen Flächensegment für sich zu
nutzen und entsprechende Angebote zu schaffen', so sein Fazit. Auch wenn
aufgrund fehlender konjunktureller Impulse auf absehbare Zeit noch keine
neue Aufschwungphase an den Vermietungsmärkten eingeleitet werden dürfte,
so ist jedoch für die nächsten Monate zumindest mit stabil bleibenden
Flächenumsätzen zu rechnen. Für das Gesamtjahr prognostiziert Savills einen
Umsatz von gut 2,8 Mio. m², d. h. ein Minus von etwa 5 % gegenüber dem
Vorjahresumsatz. In Kombination mit den niedrigen Fertigstellungsvolumina
wird dies zu weiterhin leicht rückläufigen Leerständen führen.
Büromärkte im 1. Halbjahr 2013 im Überblick
(Veränderungsraten in Prozent bzw. Basispunkten ggü. H1-2012 in Klammern)
Flächen- Leer- Spitzenmiete Durchschnitts-
umsatz standsrate miete
(m²) (%) (EUR/m²) (EUR/m²)
Berlin 324.800 5,8 20,90 11,87
(- 27,6 %) (+/- 0 Bp.) (- 5,0 %) (- 0,8 %)
Düsseldorf 150.300 10,9 27,50 14,18
(inkl. Neuss und Ratingen)(+ 14,7 %) (- 20 Bp.) (+ 11,3 %) (+ 2,1 %)
Frankfurt (inkl. 199.500 12,4 37,50 17,75
Eschborn und Kaiserlei) (- 4,9 %) (- 230 Bp.) (+ 4,2 %) (- 6,6 %)
Hamburg 216.000 7,2 23,50 12,78
(+ 0,2 %) (- 80 Bp.) (- 3,7 %) (- 7,9 %)
Köln 115.000 7,8 21,60 11,65
(- 8,2 %) (- 40 Bp.) (+ 4,9 %) (- 0,4 %)
München (inkl. Umland) 333.400 6,2 31,70 14,82
(+ 6,4 %) (- 100 Bp.) (+ 3,9 %) (- 0,7 %)
Top 6 1.339.000 8,4 27,12 13,84
(- 7,2 %) (- 80 Bp.) (+ 2,8 %) (- 2,7 %)
Savills Research 2013
Über Savills
Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen
Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in
London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und blickt auf eine lange
Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt
ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 500 Büros und Partner in
Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen
Osten mit insgesamt 23.500 Mitarbeitern.
In Deutschland ist Savills mit rund 160 Mitarbeitern in sechs Büros an den
wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg,
Köln und München präsent. Savills bietet seinen Kunden heute Expertise und
Markttransparenz in folgenden Bereichen an:
- An- und Verkauf von Immobilien sowie Portfolios
- Corporate Finance - Valuation
- Vermietung von Büros und Einzelhandelsimmobilien
- Vermietung und Verkauf von Industrie- und Logistikimmobilien
- Corporate Real Estate Services
Eine einzigartige Kombination aus Branchenkenntnis und unternehmerischem
Denken und Handeln bietet unseren Kunden Zugriff auf Immobilienwissen von
höchster Qualität. Unsere Mitarbeiter, ihre Kreativität und ihre
Leistungsbereitschaft sind unser eigentliches Kapital - sie werden sowohl
für ihre innovativen Denkansätze als auch für ihre ausgeprägte
Verhandlungsstärke geschätzt. Savills hat sich auf einen ausgewählten
Kundenkreis spezialisiert und bietet diesen Unternehmen und Personen
hochprofessionellen Service zur Erreichung der gemeinsamen Ziele. Savills
steht synonym für eine Premiummarke und ein qualitativ hochwertiges
Serviceangebot, das Immobilien individuell betrachtet und in strategische
Beziehungen investiert.
Für weitere Informationen kontaktieren Sie bitte:
Marcus Mornhart, Managing Director / Head of Office Agency
Tel: +49 (0) 69 273 000 - 70, mmornhart@savills.de
Matthias Pink, Associate Director Research
Tel: +49 (0) 30 726 165 - 134, mpink@savills.de
Ende der Finanznachricht
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11.07.2013 Veröffentlichung einer Corporate News/Finanznachricht,
übermittelt durch die DGAP - ein Unternehmen der EQS Group AG.
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber
verantwortlich.
Die DGAP Distributionsservices umfassen gesetzliche Meldepflichten,
Corporate News/Finanznachrichten und Pressemitteilungen.
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220804 11.07.2013
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2013
11.07.2013 / 15:03
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11. Juli 2013
DEUTSCHE BÜROVERMIETUNGSMÄRKTE H1 2013
Nachfrageüberhänge im hochwertigen Flächensegment eröffnen Chancen für
spekulative Projektentwicklungen
- Flächenumsatz in den Top 6 in H1-2013 bei ca. 1,34 Mio. m², d. h. ca. 7
% unter dem Vorjahreswert
- Spitzenmieten mit Plus von knapp 3 %, Durchschnittsmieten mit ca. 3 %
im Minus
- Leerstandsquoten nochmals leicht rückläufig: 8,4 % im Durchschnitt -
zum Teil bereits Mangel an hochwertigen Flächen konstatierbar
Der Flächenumsatz in den sechs großen deutschen Bürovermietungsmärkten
Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München ging im 1.
Halbjahr 2013 gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres um ca. 7 %
zurück. Dahinter verbergen sich zwar im Einzelnen sehr unterschiedliche
Entwicklungen, eines hatten alle sechs Märkte jedoch gemeinsam: Es gab
vergleichsweise wenige Abschlüsse ab 10.000 m² und selbst in der
Größenklasse ab 5.000 m² passierte relativ wenig. Insgesamt gab es 27
Vermietungs- und Eigennutzerdeals in der Größenklasse ab 5.000 m². In der
ersten Jahreshälfte des Vorjahres waren es 38. 'Während sich die Großnutzer
vor dem Hintergrund der kaum prognostizierbaren konjunkturellen Entwicklung
mit ihren Anmietungsentscheidungen schwertun, war die Nachfrage nach
kleinen und mittelgroßen Büroflächen umso größer', so die Beobachtung von
Marcus Mornhart, Managing Director und Head of Office Agency bei Savills
Deutschland. Zwar konnte der höhere Flächenumsatz im kleinen und mittleren
Segment das Ausbleiben von Großvermietungen unter dem Strich nicht
ausgleichen, aber immerhin zu großen Teilen kompensieren.
Jene Märkte, in denen die Zahl der Großabschlüsse gegenüber dem Vorjahr
besonders stark rückläufig war, verzeichneten auch bezogen auf den
Gesamtumsatz das größte Minus. Betroffen waren hiervon vor allem Berlin, wo
die Zahl der Abschlüsse ab 5.000 m² von sieben in H1-2012 auf zwei in
H1-2013 zurückging und der Gesamtumsatz knapp 28 % hinter dem
Vorjahresergebnis zurückblieb, sowie Köln, wo gar kein Abschluss in der
genannten Größenordnung verzeichnet wurde (H1-2012: 3) und der Umsatz um
etwa 8 % nachgab. Geringfügig rückläufig war der Umsatz auch in Frankfurt
(- 5 %), wohingegen er in Hamburg auf dem Vorjahresniveau lag.
Umsatzzuwächse können München (+ 6 %) und Düsseldorf (+ 15 %) ausweisen.
Eine Entwicklung, die in allen Märkten gleichermaßen beobachtet werden
konnte, war ein Abbau des Leerstands. Einzig in Berlin, wo die
Leerstandsquote Ende Juni mit 5,8 % im Vergleich der sechs Standorte am
niedrigsten war, ging der Leerstand gegenüber seinem Vorjahreswert nicht
weiter zurück. Im Durchschnitt über alle Standorte sank die Leerstandsquote
gegenüber H1-2012 um 80 Basispunkte auf 8,4 %. Ein solch niedriger
Leerstand wurde zuletzt 2002 registriert.
Für Büronutzer bedeutet der Leerstandsrückgang, dass ihnen bei der Suche
nach geeigneten Flächen zunehmend weniger Optionen zur Verfügung stehen. In
fast allen Städten sind inzwischen qualitativ hochwertige Flächen in
zentralen Lagen rar gesät, so dass Nutzer gezwungen sind, entweder ihre
Verträge im Bestand zu verlängern oder auf andere Flächensegmente
auszuweichen. Diese Knappheit im hochwertigen Segment drückt sich auch in
den in fast allen Märkten gestiegenen Spitzenmieten aus. Im Durchschnitt
über alle sechs Märkte stiegen diese um knapp 3 % auf 27,12 EUR/m².
Bestimmte Flächenbedarfe können sogar ausschließlich durch
Projektanmietungen realisiert werden. Das gilt beispielsweise für Gesuche
nach guten Flächenqualitäten ab 10.000 m² in Berlin. Aber auch in den
anderen Städten gibt es in bestimmten Flächensegmenten Nachfrageüberhänge
und somit die Chance für Projektentwickler, diese Lücke zu schließen. 'Das
Problem ist: Das Finanzierungsumfeld für Projektentwicklungen ist nach wie
vor sehr restriktiv, so dass die Entwickler nicht so viel bauen können wie
sie wollen', erläutert Matthias Pink, bei Savills verantwortlich für das
Research in Deutschland. So seien die Anforderungen der Banken an die
Vorvermietungsquote und den Eigenkapitalanteil sehr hoch, so dass nahezu
keine spekulativen Projekte realisiert werden.
Der einzige der sechs untersuchten Märkte, wo in nennenswertem Umfang
spekulativ entwickelt wird, ist Düsseldorf. Hier stellen lokale Investoren
oder Private-Equity-Geber Eigen- oder Mezzanine-Kapital für spekulative
Projekte zur Verfügung. 'Die Botschaft aus Düsseldorf an die anderen Märkte
lautet, dass die Nutzer spekulative Projekte honorieren', so Mornhart. So
setzen die beiden spekulativ begonnenen Projekte ,Kö-Bogen' und
,Dreischeibenhaus' derzeit neue Mietmaßstäbe und sind bereits vor
Fertigstellung weitgehend vermietet. 'Auch wenn nicht in jedem Projekt neue
Höchstmieten erzielt werden können, so zeigen diese beiden Beispiele doch,
dass hochwertige Flächen an guten Standorten derzeit auf rege Nachfrage
treffen und die Nutzer auch bereit sind, entsprechende Mieten zu zahlen',
erläutert Mornhart und ist davon überzeugt, dass Projektentwickler auch in
den anderen Städten günstige Rahmenbedingungen für die Realisierung von
spekulativen Projekten vorfinden. 'Vor dem Hintergrund der restriktiven
Finanzierungsbedingungen eröffnen sich vor allem für eigenkapitalstarke
Projektentwickler und solche mit Zugang zu Kapitalpartnern lukrative
Chancen, den Nachfrageüberhang im hochwertigen Flächensegment für sich zu
nutzen und entsprechende Angebote zu schaffen', so sein Fazit. Auch wenn
aufgrund fehlender konjunktureller Impulse auf absehbare Zeit noch keine
neue Aufschwungphase an den Vermietungsmärkten eingeleitet werden dürfte,
so ist jedoch für die nächsten Monate zumindest mit stabil bleibenden
Flächenumsätzen zu rechnen. Für das Gesamtjahr prognostiziert Savills einen
Umsatz von gut 2,8 Mio. m², d. h. ein Minus von etwa 5 % gegenüber dem
Vorjahresumsatz. In Kombination mit den niedrigen Fertigstellungsvolumina
wird dies zu weiterhin leicht rückläufigen Leerständen führen.
Büromärkte im 1. Halbjahr 2013 im Überblick
(Veränderungsraten in Prozent bzw. Basispunkten ggü. H1-2012 in Klammern)
Flächen- Leer- Spitzenmiete Durchschnitts-
umsatz standsrate miete
(m²) (%) (EUR/m²) (EUR/m²)
Berlin 324.800 5,8 20,90 11,87
(- 27,6 %) (+/- 0 Bp.) (- 5,0 %) (- 0,8 %)
Düsseldorf 150.300 10,9 27,50 14,18
(inkl. Neuss und Ratingen)(+ 14,7 %) (- 20 Bp.) (+ 11,3 %) (+ 2,1 %)
Frankfurt (inkl. 199.500 12,4 37,50 17,75
Eschborn und Kaiserlei) (- 4,9 %) (- 230 Bp.) (+ 4,2 %) (- 6,6 %)
Hamburg 216.000 7,2 23,50 12,78
(+ 0,2 %) (- 80 Bp.) (- 3,7 %) (- 7,9 %)
Köln 115.000 7,8 21,60 11,65
(- 8,2 %) (- 40 Bp.) (+ 4,9 %) (- 0,4 %)
München (inkl. Umland) 333.400 6,2 31,70 14,82
(+ 6,4 %) (- 100 Bp.) (+ 3,9 %) (- 0,7 %)
Top 6 1.339.000 8,4 27,12 13,84
(- 7,2 %) (- 80 Bp.) (+ 2,8 %) (- 2,7 %)
Savills Research 2013
Über Savills
Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen
Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in
London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und blickt auf eine lange
Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt
ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 500 Büros und Partner in
Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen
Osten mit insgesamt 23.500 Mitarbeitern.
In Deutschland ist Savills mit rund 160 Mitarbeitern in sechs Büros an den
wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg,
Köln und München präsent. Savills bietet seinen Kunden heute Expertise und
Markttransparenz in folgenden Bereichen an:
- An- und Verkauf von Immobilien sowie Portfolios
- Corporate Finance - Valuation
- Vermietung von Büros und Einzelhandelsimmobilien
- Vermietung und Verkauf von Industrie- und Logistikimmobilien
- Corporate Real Estate Services
Eine einzigartige Kombination aus Branchenkenntnis und unternehmerischem
Denken und Handeln bietet unseren Kunden Zugriff auf Immobilienwissen von
höchster Qualität. Unsere Mitarbeiter, ihre Kreativität und ihre
Leistungsbereitschaft sind unser eigentliches Kapital - sie werden sowohl
für ihre innovativen Denkansätze als auch für ihre ausgeprägte
Verhandlungsstärke geschätzt. Savills hat sich auf einen ausgewählten
Kundenkreis spezialisiert und bietet diesen Unternehmen und Personen
hochprofessionellen Service zur Erreichung der gemeinsamen Ziele. Savills
steht synonym für eine Premiummarke und ein qualitativ hochwertiges
Serviceangebot, das Immobilien individuell betrachtet und in strategische
Beziehungen investiert.
Für weitere Informationen kontaktieren Sie bitte:
Marcus Mornhart, Managing Director / Head of Office Agency
Tel: +49 (0) 69 273 000 - 70, mmornhart@savills.de
Matthias Pink, Associate Director Research
Tel: +49 (0) 30 726 165 - 134, mpink@savills.de
Ende der Finanznachricht
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übermittelt durch die DGAP - ein Unternehmen der EQS Group AG.
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber
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220804 11.07.2013