Der US-Büroimmobilienmarkt, der lange Zeit unter den Folgen der Pandemie, steigenden Zinsen und dem Trend zur Heimarbeit litt, zeigt nun erste Anzeichen einer möglichen Bodenbildung. Branchenexperten beobachten vermehrt den Verkauf von notleidenden Immobilien zu deutlichen Abschlägen, was auf die Entstehung einer neuen Preisbenchmark hindeutet.
Laut dem RCA Commercial Property Price Index sind die Preise für Bürogebäude im zweiten Quartal im Jahresvergleich um 12,4 % gesunken. Diese Entwicklung nährt Spekulationen über eine bevorstehende Marktkonsolidierung.
Die Pandemie hat das Transaktionsvolumen am Büroimmobilienmarkt stark beeinträchtigt. Daten von MSCI Real Capital Analytics zeigen, dass der Durchschnittsumsatz seit 2023 bei 13,4 Milliarden US-Dollar pro Quartal liegt – ein deutlicher Rückgang gegenüber dem Vor-COVID-19-Niveau von 35 Milliarden US-Dollar.
Ein im August veröffentlichter Bericht von Moody's hebt einen signifikanten Anstieg vergünstigter Verkäufe von Büroimmobilien zum Ende des ersten Quartals in den USA hervor. Sieben Objekte wurden für mehr als 100 Millionen US-Dollar unter ihrem ursprünglichen Preis veräußert. Zum Vergleich: Im ersten Quartal gab es nur einen solchen Verkauf, im gesamten Jahr 2023 lediglich zwei.
Besonders auffällig war der Verkauf des Gebäudes 135 West 50th Street in Midtown Manhattan mit einem Abschlag von 97 %, was einem Verlust von 276,5 Millionen US-Dollar entspricht. Auch die Immobilie 1740 Broadway wurde mit einem Verlust von 416 Millionen US-Dollar veräußert. Dies markiert das erste Mal seit 2008, dass Investoren Verluste bei AAA-bewerteten Anleihen erlitten, die gegen eine Immobilie verkauft wurden.
Bislang zögerten viele Immobilienbesitzer mit Verkäufen aufgrund fehlender Preisbenchmarks und bevorzugten es, Kredite zu verlängern oder zu refinanzieren. Die jüngste Zinssenkung der Federal Reserve um 50 Basispunkte im September – die erste Umkehr der US-Zinssätze seit 2022 – wird als positives Signal gewertet. Der Gründer des privaten Kreditgebers Bridgeinvest ist jedoch der Ansicht, dass eine deutlichere Senkung um 300-400 Basispunkte nötig sein könnte, um eine nachhaltige Markterholung einzuleiten.
In einem innovativen Schritt zur Generierung neuen Kreditkapitals versteigerte Parkview Financial kürzlich Mehrfamilien- und Bürokredite im Wert von 300 Millionen US-Dollar in New York, New Jersey und Connecticut. CEO Paul Rahimian berichtete von mehreren Geboten zwischen 95 und 98 Cent pro Dollar für vier der Kredite, wobei der Abschluss innerhalb der nächsten sechs Wochen geplant ist.
Die aktuelle Lage deutet auf einen vorsichtigen Optimismus für den US-Büroimmobilienmarkt hin. Es wird erwartet, dass weitere Verkäufe und Transaktionen in den kommenden Monaten präzisere Einblicke in die tatsächlichen Immobilienwerte liefern werden.
Reuters hat zu diesem Artikel beigetragen.
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