IMMOFINANZ bestätigt Ergebniszahlen: Erstes Quartal 2014/15 operativ solide, durch währungsbedingte Neubewertung negativ belastet
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IMMOFINANZ bestätigt Ergebniszahlen: Erstes Quartal 2014/15 operativ
solide, durch währungsbedingte Neubewertung negativ belastet
23.09.2014 / 18:52
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KENNZAHLEN (in MEUR) // 1. Mai 2014 - 31. Juli 2014 // in % // 1. Mai
2013 - 31. Juli 2013
Mieterlöse // 117,6 // -6,8% // 126,1
Ergebnis aus Asset Management // 95,4 // -13,5% // 110,3
Ergebnis aus Immobilienverkäufen // 7,3 // n.a. // -0,9
Ergebnis aus der Immobilienentwicklung // -2,0 // n.a. // 3,3
Nicht direkt zurechenbare Aufwendungen // -13,2 // -30,9% // -19,0
Operatives Ergebnis // 90,9 // -6,5% // 97,2
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) // 11,9 // -92,3% // 155,3
Konzernergebnis // -14,0 // n.a. // 119,8
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit // 73,3 // 12,9% // 64,9
Die IMMOFINANZ Group erwirtschaftete im 1. Quartal des Geschäftsjahres
2014/15 ein solides operatives Ergebnis in Höhe von EUR 90,9 Mio. Der
Rückgang im Vergleich zum Vorjahr um 6,5% (Vorjahr: EUR 97,2 Mio.) ist vor
allem auf die plangemäß durchgeführten Immobilienverkäufe im letzten
Geschäftsjahr zurückzuführen. Nachdem sich die Mieterlöse im Geschäftsjahr
2013/14 in einer Like-for-like-Betrachtung weitgehend stabil (-1,3%)
entwickelt hatten, wurde im Startquartal des aktuellen Geschäftsjahres
2014/15 ein Plus von 1,4% erzielt (im Vergleich zum Q4 2013/14). Damit
bestätigt die IMMOFINANZ die am 19. September publizierten vorläufigen
Zahlen für das Q1 2014/15.
Trotz der soliden operativen Entwicklung ist das Konzernergebnis für das 1.
Quartal 2014/15 mit EUR -14,0 Mio. (Vorjahr: EUR 119,8 Mio.) negativ.
Ausschlaggebend dafür sind vor allem negative Effekte aus der
währungsbedingten Neubewertung des Immobilienvermögens, die auf die
Rubel-Aufwertung im Zeitraum Anfang Mai bis Ende Juli 2014 gegenüber EUR
und USD zurückzuführen sind. Diese währungsbedingte Neubewertung in Höhe
von EUR -75,9 Mio. reduziert das Konzernergebnis, ist jedoch nicht
zahlungswirksam. Die währungsbereinigte Neubewertung hatte im 1. Quartal
keinen wesentlichen Effekt auf das Konzernergebnis und beläuft sich auf EUR
-2,7 Mio.
Auf Basis der bisherigen Rubel-Entwicklung seit Beginn des 2. Quartals
2014/15 ist für dieses 2. Quartal aus heutiger Sicht eine Umkehrung dieses
Effekts, also ein positives währungsbedingtes Ergebnis aus der Neubewertung
des Immobilienvermögens zu erwarten.
"Im Geschäftsjahr 2013/14, das von einer deutlichen Abschwächung des Rubels
gegenüber EUR und USD gekennzeichnet war, trug die währungsbedingte
Neubewertung des Immobilienvermögens mit EUR 311,0 Mio. positiv zum
Konzernergebnis bei. Die Veränderung des Rubel-Wechselkurses sorgt somit
teilweise für eine hohe Volatilität in unserer Gewinn- und Verlustrechnung.
Es handelt sich dabei allerdings um nicht zahlungswirksame Positionen",
erklärt Eduard Zehetner, CEO der IMMOFINANZ Group.
Ohne die unbaren negativen Effekte aus Wechselkursen und Derivaten beträgt
das Konzernergebnis im Q1 2014/15 EUR 47,6 Mio. Dies ist eine Verbesserung
um 3,7% gegenüber dem Vergleichswert aus dem Q1 2013/14 (EUR 45,9 Mio.).
Der nachhaltige Unternehmens-Cashflow (FFO) für das 1. Quartal beläuft sich
auf EUR 47,7 Mio. Dies entspricht einer annualisierten FFO-Rendite nach
Steuern von 11,4%.*
Weiters ist zu berücksichtigen, dass das anteilige Quartalsergebnis der
BUWOG Gruppe, an der die IMMOFINANZ 49% hält, nicht im Konzernergebnis zum
1. Quartal enthalten ist, da die BUWOG ihr Quartalsergebnis erst nach der
IMMOFINANZ Group veröffentlicht. Diese unterschiedliche zeitliche Taktung
der Abschlusserstellung hat zur Folge, dass die IMMOFINANZ die
BUWOG-Quartalszahlen künftig mit einer Verzögerung von einem Quartal in
ihrem Ergebnis berücksichtigen wird. Die erstmalige Berücksichtigung
erfolgt daher in den Ergebniszahlen für das 2. Quartal 2014/15, in denen
das anteilige BUWOG-Ergebnis aus dem 1. Quartal 2014/15 enthalten sein
wird.
Die Mieterlöse reduzierten sich im 1. Quartal des Geschäftsjahres 2014/15
aufgrund der Immobilienverkäufe auf EUR 117,6 Mio. (Vergleichszeitraum des
Vorjahres: EUR 126,1 Mio.). Das Ergebnis aus den Immobilienverkäufen
verbesserte sich auf EUR 7,3 Mio. nach EUR -0,9 Mio. im Vorjahr. Das
Ergebnis aus der Immobilienentwicklung reduzierte sich von EUR 3,3 Mio. auf
EUR -2,0 Mio. Das operative Ergebnis sank somit um 6,5% auf EUR 90,9 Mio.
(nach EUR 97,2 Mio.).
Der Net Asset Value stieg trotz des negativen Quartalsergebnisses minimal
auf EUR 4,57 per 31. Juli 2014 (30. April 2014: EUR 4,56). Der Buchwert je
Aktie liegt bei EUR 4,21 per 31. Juli 2014 (30. April 2014: EUR 4,19).
AUSBLICK:
"Im Finanzierungsbereich planen wir für das laufende Geschäftsjahr 2014/15
sowohl die Finanzierung mit eigenen Aktien (rund EUR 150,0 Mio.) als auch
die sogenannte "Equity Bridge" (EUR 260,0 Mio.) - das ist jene
Finanzierung, die wir für die Zeichnung der BUWOG-Wandelanleihe aufgenommen
haben - zurückzuzahlen", kündigt IMMOFINANZ-CEO Eduard Zehetner an. "Damit
wird eine deutliche Reduktion der Finanzierungskosten einhergehen. Die
Rückführung der mit eigenen Aktien besicherten Finanzierung wird zudem die
Einziehung dieser Aktien ermöglichen." Was die zur Gänze von der IMMOFINANZ
gezeichnete BUWOG-Wandelanleihe anbelangt, so ist die BUWOG bis Ende Jänner
2015 berechtigt, diese zu kündigen und vollumfänglich zurückzuzahlen. Das
BUWOG-Management hat bereits angekündigt, mit hoher Wahrscheinlichkeit von
dieser Möglichkeit Gebrauch machen zu wollen.
Weiters plant der Vorstand für das laufende Geschäftsjahr 2014/15, die
Dividendenzahlungen wieder aufzunehmen. Die Ausschüttung (inklusive eines
allfälligen Aktienrückkaufs) soll sich auf EUR 0,15 bis 0,20 je Aktie
belaufen.
Die IMMOFINANZ Group geht davon aus, dass sich die Kernmärkte der Region
weiterhin positiv entwickeln und von einer schrittweisen Erholung der
Wirtschaft profitieren. Die geopolitischen Spannungen in der Ukraine sowie
die drohende Ausweitung der Sanktionen gegenüber Russland stellen
allerdings Unsicherheitsfaktoren dar. Vor diesem Hintergrund hat die
Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD)
Mitte September 2014 ihre Konjunkturprognose nach unten revidiert. In
welchem Ausmaß sich die Krise in der Ukraine auf die kommerzielle
Entwicklung der IMMOFINANZ-Zielmärkte, allen voran Russland, auswirken
wird, kann derzeit nicht abgeschätzt werden.
Grundsätzlich sind die Mieteinnahmen des russischen Portfolios in den
Währungen Euro oder US-Dollar fixiert, ein anhaltender Wertverfall des
Rubels verschlechtert allerdings die Kostenverhältnisse für die Mieter. Wie
bereits im Geschäftsbericht 2013/14 erwähnt, wurden mit einzelnen Mietern
in den Moskauer Einkaufszentren daher zeitlich begrenzte Vereinbarungen
getroffen, um deren wechselkursbedingte Mehrkosten bei der Miete abzufedern
und so ihre wirtschaftliche Leistungsfähigkeit zu unterstützen. Dies hat
sich auch bereits während der Finanzkrise 2008/09 als nachhaltige
Vorgehensweise erwiesen.
Durch die weitere Optimierung des Portfolios, eine geplante Erhöhung des
Vermietungsgrads, Kostensenkungen nach erfolgter Abspaltung der
Wohnimmobilientochter BUWOG und die konsequente Weiterführung der
erfolgreich verlaufenen Immobilienverkäufe sowie die Intensivierung der
Entwicklungsaktivitäten mit Schwerpunkten Deutschland, Polen, Russland und
Rumänien erwartet die IMMOFINANZ Group 2014/15 einen ansteigenden
Unternehmenswert.
ENTWICKLUNG IM DETAIL:
Ergebnis aus Asset Management
Im 1. Quartal 2014/15 wurden Mieterlöse in Höhe von EUR 117,6 Mio.
erwirtschaftet. Gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres (EUR 126,1
Mio.) ist das ein Rückgang von 6,8%, der auf planmäßig erfolgte
Immobilienverkäufe zurückzuführen ist.
Das Ergebnis aus dem Asset Management reduzierte sich zudem auch aufgrund
erhöhter Immobilienaufwendungen gegenüber dem Vorjahr um 13,5% auf EUR 95,4
Ergebnis aus Immobilienverkäufen
Die Immobilienverkäufe steuerten ein Ergebnis in Höhe von EUR 7,3 Mio.
(Vorjahr: EUR -0,9 Mio.) bei. Im Zuge der Portfoliooptimierung wurden neben
kleineren Objekten auch zwei Logistikimmobilien in Polen und Tschechien
veräußert.
Ergebnis aus der Immobilienentwicklung
Durch den Verkauf von Vorratsimmobilien und die Bewertung von aktiv
verfolgten Entwicklungsprojekten erzielte die IMMOFINANZ Group im
Berichtszeitraum ein Ergebnis aus der Immobilienentwicklung in Höhe von EUR
-2,0 Mio. (Vorjahr: EUR 3,3 Mio.). Da im 1. Quartal 2014/15 kein
Entwicklungsprojekt fertiggestellt bzw. eröffnet wurde, ist das Ergebnis
vor Währungseffekten negativ.
Verwaltungsaufwendungen
Die nicht direkt zurechenbaren Aufwendungen (Gemeinkosten und
Personalaufwendungen) haben sich gegenüber dem Vorjahreszeitraum von EUR
-19,0 Mio. auf EUR -13,2 Mio. reduziert. Dieser Rückgang ist auf geringere
Rechts-, Prüfungs- und Beratungsaufwendungen und auf
Rückstellungsauflösungen zurückzuführen.
Operatives Ergebnis, EBIT, EBT und Konzernergebnis
Das operative Ergebnis reduzierte sich aufgrund der erfolgreichen und
planmäßigen Immobilienverkäufe gegenüber dem Vorjahr (EUR 97,2 Mio.) um
6,5% auf EUR 90,9 Mio.
Das währungsbereinigte Bewertungsergebnis liegt bei EUR -2,7 Mio.
(Vorjahreswert EUR -7,9 Mio.). Das währungsbedingte Bewertungsergebnis
hingegen ist mit EUR -75,9 Mio. (Vorjahreswert EUR 66,0 Mio.) aufgrund des
Anstiegs des Rubels gegenüber dem Euro im Berichtszeitraum deutlich
negativ. Dadurch reduzierte sich das EBIT im Vergleich zum Vorjahr deutlich
von EUR 155,3 Mio. auf EUR 11,9 Mio.
Das Finanzergebnis verbesserte sich auf EUR -30,4 Mio. (Vorjahr: EUR -40,1
Mio.). Darin sind unbare, rein buchhalterische Wechselkurseffekte in Höhe
von EUR 17,1 Mio. enthalten (Vorjahr: EUR -15,4 Mio.). Ferner wirkt sich im
sonstigen Finanzergebnis (EUR -5,2 Mio.; Vorjahr: EUR 13,8 Mio.) u.a. die
unbare Bewertung von Derivaten, die zur Absicherung des
Zinsänderungsrisikos gehalten werden, negativ aus. Dadurch reduzierte sich
das Ergebnis vor Ertragsteuern im Vergleich zur Vorjahresperiode von EUR
115,2 Mio. auf EUR -18,5 Mio.
Aufgrund der deutlich negativen unbaren Effekte aus Wechselkursen, der
Bewertung von Derivaten und der erst ab dem kommenden Quartal einsetzenden
Berücksichtigung des anteiligen BUWOG-Ergebnisbeitrags fällt das
Konzernergebnis mit EUR -14,0 Mio. negativ aus (Vorjahr: EUR 119,8 Mio.).
Cashflow (exkl. BUWOG)
Der Cashflow aus dem Ergebnis reduzierte sich gegenüber dem
Vorjahreszeitraum auf EUR 80,9 Mio. (Vorjahr: EUR 99,0 Mio.) vor allem
aufgrund der plangemäß durchgeführten Immobilienverkäufe und weil der
anteilige Cashflow der BUWOG Gruppe nicht enthalten ist. Der Cashflow aus
laufender Geschäftstätigkeit erhöhte sich von EUR 64,9 Mio. auf EUR 73,3
Mio. Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit verringerte sich auf EUR
-203,7 Mio. (Vorjahr: EUR 18,7 Mio.), und der Cashflow aus
Finanzierungstätigkeit erhöhte sich von EUR -210,2 Mio. auf EUR 150,6 Mio.
Im Cashflow aus Investitionstätigkeit ist der Erwerb der
BUWOG-Wandelanleihe als Investition enthalten, im Cashflow aus
Finanzierungstätigkeit als Mittelaufnahme zur Finanzierung des Erwerbs der
BUWOG-Wandelanleihe.
Der Finanzbericht zum 1. Quartal der IMMOFINANZ AG zum Stichtag 31.07.2014
ist auf der Website des Unternehmens unter
http://www.immofinanz.com/de/investor-relations/berichte/ ab 24. September
2014 abrufbar.
* Nachhaltiger Unternehmens-Cashflow (exkl. BUWOG): Cashflow aus dem
Ergebnis (EUR 80,9 Mio.) + Erhaltene Zinsen aus Finanzinvestitionen (EUR
1,3 Mio.) - Gezahlte Zinsen (EUR 36,5 Mio.) - Geldabfluss aus
Derivatgeschäften (EUR 5,4 Mio.) + Ergebnis aus Immobilienverkäufen (EUR
7,3 Mio.) auf Basis Marktkapitalisierung per 18.September 2014 (Aktienkurs
EUR 2,37) exkl. eigene Aktien und Marktkapitalisierung des
BUWOG-Aktienanteils (EUR 731,7 Mio. bei einem Aktienkurs von EUR 14,99 per
18. September 2014).
Über die IMMOFINANZ Group
Die IMMOFINANZ Group zählt zu den führenden börsennotierten
Immobilieninvestoren und -entwicklern in Europa und ist im Leitindex ATX
der Wiener Börse sowie an der Börse Warschau gelistet. Seit seiner Gründung
im Jahr 1990 hat das Unternehmen ein hochwertiges Portfolio aufgebaut, mit
derzeit mehr als 470 Immobilien und einem Buchwert von rund EUR 6,9 Mrd.
Als "Immobilienmaschine" konzentriert sich das Unternehmen auf die
Verzahnung seiner drei Kerngeschäftsbereiche: die Entwicklung nachhaltiger,
maßgeschneiderter Topimmobilien in Premiumlagen, die professionelle
Bewirtschaftung der Objekte und zyklusoptimierte Verkäufe. Die IMMOFINANZ
Group fokussiert ihre Aktivitäten auf die Segmente Einzelhandel, Büro und
Logistik in acht regionalen Kernmärkten: Österreich, Deutschland,
Tschechien, Slowakei, Ungarn, Rumänien, Polen und Russland.
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/ http://properties.immofinanz.com
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288348 23.09.2014