IMMOFINANZ Group erzielt höheres Konzernergebnis in 2013/14 - Immobilien im Wert von rund EUR 1 Mrd. verkauft
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IMMOFINANZ Group erzielt höheres Konzernergebnis in 2013/14 -
Immobilien im Wert von rund EUR 1 Mrd. verkauft
01.08.2014 / 17:40
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KENNZAHLEN (in MEUR)* // 1. Mai 2013 - 30. April 2014 // in % // 1. Mai
2012 - 30. April 2013
Mieterlöse // 506,7 // -7,2% // 546,2
Mieterlöse like-for-like // 472,7 // -1,3% // 478,7
Ergebnis aus Asset Management // 401,2 // -5,9% // 426,5
Ergebnis aus Immobilienverkäufen // 32,8 // -52,4% // 68,8
Ergebnis aus der Immobilienentwicklung // -39,9 // -19,0% // -33,5
Nicht direkt zurechenbare Aufwendungen // -92,8 // 3,0% // -95,6
Operatives Ergebnis // 319,2 // -19,5% // 396,4
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) // 521,1 // 54,0% // 338,4
Konzernergebnis** // 180,4 // 62,8% // 110,8
* Da die Wohnimmobilientochter BUWOG abgespalten wurde, erfolgte in beiden
angeführten Geschäftsjahren eine Bereinigung der Werte in den einzelnen
Ergebniszeilen.
** Das Konzernergebnis beinhaltet das Ergebnis aus nicht fortgeführten
Aktivitäten.
Die IMMOFINANZ Group weist für das Geschäftsjahr 2013/14 ein
Konzernergebnis von EUR 180,4 Mio. aus. Dies entspricht einem Plus von
62,8% gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Die Mieterlöse sind aufgrund
umfangreicher und planmäßiger Immobilienverkäufe gesunken. Diese
Entwicklung konnte wegen der verspäteten Fertigstellung des Moskauer
Shopping Centers GOODZONE noch nicht vollständig wettgemacht werden. Die
Mieterlöse belaufen sich auf EUR 506,7 Mio. (-7,2%), das operative Ergebnis
auf EUR 319,2 Mio. (-19,5%). Im Like-for-like-Vergleich (das bedeutet um
Neuakquisitionen, Fertigstellungen und Verkäufe bereinigt) weisen die
Mieterlöse eine weitestgehend stabile Entwicklung auf (-1,3% auf EUR 472,7
Mio.). Die Immobilienverkäufe erreichten mit rund EUR 1 Mrd. einen
Rekordwert.
"Das zurückliegende Geschäftsjahr stand im Zeichen der erfolgreichen
BUWOG-Abspaltung. Die BUWOG ist am Kapitalmarkt sehr positiv aufgenommen
worden, die Aktie konnte ihren Kursabschlag zum Net Asset Value deutlich
verringern", sagt Eduard Zehetner, CEO der IMMOFINANZ Group. "Im
Development-Bereich haben wir unser Shopping Center GOODZONE in Moskau
fertig gestellt. Ursprünglich war geplant, dass GOODZONE bereits im
gesamten zurückliegenden Geschäftsjahr zu den Mieterlösen beiträgt und
damit den Wegfall verkaufter Immobilien, vor allem des Silesia City Center,
ausgleicht. Das wird nun 2014/15 der Fall sein."
Das Ergebnis aus Immobilienverkäufen beträgt EUR 32,8 Mio.
wurden Immobilien und Immobilienfonds im Gesamtwert von etwas über EUR 1
Mrd. abgegeben (2012/13: EUR 661,3 Mio.). "Ursprünglich hatten wir uns
vorgenommen, in fünf Jahren Immobilien für EUR 2,5 Mrd. zu verkaufen.
Tatsächlich haben wir aber nach vier Jahren bereits ein Volumen von EUR 2,7
Mrd. geschafft - und das mit einer zweistelligen Marge auf den Buchwert",
so Zehetner. Gemäß den Vorschriften nach IFRS waren die mit zwei größeren
Verkäufen verbundenen Aufwertungsgewinne - im Detail Silesia City Center
und die Logistikimmobilie Egerkingen - bereits im Ergebnis des
Geschäftsjahres 2012/13 enthalten, die Ausbuchung der Liegenschaften sowie
der Liquiditätszufluss erfolgten allerdings erst 2013/14.
Das Ergebnis aus Immobilienentwicklung beläuft sich auf EUR -39,9 Mio.
(Vorjahr: EUR -33,5 Mio.). Ursache für das negative Ergebnis sind u.a.
Verzögerungen und Baukostenüberschreitungen beim Projekt GOODZONE in Moskau
wegen der Insolvenz des früheren Generalunternehmers und höhere
Diskontierungssätze aufgrund der politischen Situation. Basierend auf der
vergleichsweise niedrigen Bewertung von GOODZONE erwartet die IMMOFINANZ
entsprechende Wertaufholungen in den Folgejahren.
Die währungsbereinigte Neubewertung beträgt EUR -177,9 Mio. (Vorjahr: EUR
-31,4 Mio.). Dies betrifft vor allem das russische Immobilienportfolio und
steht im Zusammenhang mit den politischen Unruhen in der Ukraine und den
damit verbundenen bzw. in Aussicht gestellten Sanktionen gegen Russland.
Die währungsbedingte Neubewertung verbesserte sich vor allem aufgrund des
Anstiegs des Euro gegenüber dem russischen Rubel im Berichtszeitraum von
EUR 96,6 Mio. auf EUR 311,0 Mio. Weiters kommt im Bewertungsergebnis ein
positiver Einmaleffekt in Höhe von EUR 77,7 Mio. aus einer
Kaufpreisanpassung für das Shopping Center Rostokino in Moskau zum Tragen
(nach einem negativen Einmaleffekt in Höhe von EUR -106,4 Mio. im Vorjahr).
Dies ist ausschließlich auf einen Erfolg der IMMOFINANZ bei den
Verhandlungen für den Kaufpreis der restlichen 50% des Shopping Centers
zurückzuführen.
Das Konzernergebnis verbesserte sich um 62,8% auf EUR 180,4 Mio. Das
verwässerte Ergebnis je Aktie beträgt zum 30. April 2014 EUR 0,18 (Vorjahr:
EUR 0,11). Der Net Asset Value je Aktie verringerte sich vor allem aufgrund
der Abspaltung der BUWOG von EUR 5,79 auf EUR 4,57 per 30. April 2014.
AUSBLICK:
"Wir gehen davon aus, dass sich die Kernmärkte der IMMOFINANZ Group
weiterhin stabil entwickeln bzw. von einer schrittweisen Erholung der
Wirtschaft profitieren. Dies trifft auch auf Russland zu, vorausgesetzt
eine Eskalation der Krise und nachhaltig negative Auswirkungen auf die
Kaufkraft der Bevölkerung können vermieden werden", sagt CEO Eduard
Zehetner.
Die politischen Spannungen zwischen Russland und der Ukraine sowie
wechselseitige wirtschaftliche Sanktionen zwischen der EU und Russland
stellen einen Unsicherheitsfaktor dar. In welchem Ausmaß sich diese Krise
auf die kommerzielle Entwicklung der IMMOFINANZ-Zielmärkte, vor allem auf
Russland, auswirken wird, kann derzeit nicht abgeschätzt werden. "Mittel-
bis langfristig sind weder ein schwacher Rubel noch latente Kriegsängste in
der Bevölkerung unserem Geschäft in Russland zuträglich, da diese Faktoren
für eine Konsumzurückhaltung sorgen. Wir hoffen daher auf eine baldige
Entspannung. Generell besitzt Russland ein großes wirtschaftliches
Aufholpotenzial", so Zehetner.
Grundsätzlich sind sämtliche Mieteinnahmen des russischen Portfolios in den
Währungen Euro oder US-Dollar fixiert, ein anhaltender Wertverfall des
Rubels verschlechtert allerdings die Kostenverhältnisse für die Mieter. Wie
bereits anlässlich des Berichts für die ersten drei Quartale 2013/14 in
Aussicht gestellt, wurden mit einzelnen Mietern in den Moskauer
Einkaufszentren zeitlich eng begrenzte Vereinbarungen getroffen, um deren
Wechselkurseffekte abzufedern. Dies hat sich auch bereits während der
Finanzkrise 2008/09 als richtige Vorgehensweise erwiesen.
Im Asset Management liegt der Fokus auf einer weiteren Verringerung des
Leerstands in den einzelnen Assetklassen. Durch zahlreiche operative
Maßnahmen (stärkere Kundenorientierung und Marktnähe durch
Dezentralisierung, Beziehungs- und Key-Account-Management, etc.) soll die
Auslastung im Bürobereich mittelfristig an jene des Einzelhandelsbereichs
(größer 90%) herangeführt werden.
Im Development lautet die Zielsetzung für das laufende Geschäftsjahr, die
Entwicklungsaktivitäten zu erhöhen und entsprechende Ergebnisbeiträge zu
generieren. Per 30. April 2014 weisen die im Bau befindlichen
Entwicklungsprojekte einen voraussichtlichen Verkehrswert nach
Fertigstellung in Höhe von EUR 773,2 Mio. auf. Dieser Wert soll
mittelfristig auf bis zu EUR 2,0 Mrd. erhöht werden. Die Schwerpunkte
liegen dabei auf den Märkten Deutschland, Polen, Russland und Rumänien.
Im Bereich Trade soll das in den zurückliegenden Jahren erreichte Tempo bei
den Immobilienverkäufen beibehalten werden. Das entspricht einem
durchschnittlichen jährlichen Volumen von EUR 500,0 Mio. bis EUR 600,0 Mio.
Der Vorstand ist zuversichtlich, dass die erzielbaren Verkaufspreise
weiterhin die konservative Bewertungspolitik bestätigen.
Der Vorstand der IMMOFINANZ beabsichtigt, der Hauptversammlung für das
Geschäftsjahr 2013/14 keine Dividende vorzuschlagen. Dies wird
insbesondere damit begründet, dass die IMMOFINANZ im zurückliegenden
Geschäftsjahr wesentliche Teile ihrer erwirtschafteten liquiden Mittel in
den Ankauf von deutschen Wohnimmobilien investiert hat. Diese Strategie
ermöglichte die Positionierung der BUWOG als deutsch-österreichisches
Wohnimmobilienunternehmen und damit die mehrheitliche Abspaltung von der
IMMOFINANZ.
Ab dem laufenden Geschäftsjahr soll die Dividendenpolitik wieder
aufgenommen werden. Aus heutiger Sicht wird für 2014/15 eine Ausschüttung
in Höhe von EUR 0,15 bis 0,2 Euro je Aktie angestrebt, wobei sich diese
grundsätzlich aus Dividendenzahlung und Aktienrückkaufprogramm
zusammensetzen kann.
ENTWICKLUNG IM DETAIL:
GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
Ergebnis aus Asset Management
Das Ergebnis aus Asset Management umfasst Mieterlöse, sonstige
Umsatzerlöse, Betriebskostenaufwendungen und -erträge sowie direkt dem
Immobilienvermögen zurechenbare Aufwendungen. Die Mieterlöse reduzierten
sich im Geschäftsjahr 2013/14 um 7,2% auf EUR 506,7 Mio.
auf den planmäßigen Verkauf von Immobilien zurückzuführen und konnte
aufgrund der verzögerten Fertigstellung des Shopping Centers GOODZONE in
Moskau noch nicht vollständig wettgemacht werden. Die kompensatorischen
Effekte der Reinvestition werden erst im Wirtschaftsjahr 2014/15 wirksam
und werden diese Rückgänge ausgleichen, wenn das Shopping Center den
Vollbetrieb aufgenommen hat. Ein deutlicher Rückgang der Mieterlöse zeigt
sich bei den sonstigen Mieterträgen, welche die Assetklassen Wohnen und
Hotels beinhalten. Dies steht im Einklang mit der Unternehmensstrategie,
sich aus diesen Bereichen zurückzuziehen. Die Devestition in diesen
Assetklassen hat eine weitere Schärfung des Unternehmensprofils zur Folge.
Aufgrund weiterer geplanter Verkäufe werden die sonstigen Mieterträge daher
auch künftig rückläufig sein. Im zurückliegenden Jahr erfolgte u.a. der
Verkauf des Hilton Vienna Danube.
Im Like-for-like-Vergleich (das bedeutet um Neuakquisitionen,
Fertigstellungen und Verkäufe bereinigt) haben sich die Mieterlöse im
zurückliegenden Geschäftsjahr weitestgehend stabil entwickelt (-1,3% von
EUR 478,7 Mio. auf EUR 472,7 Mio.).
Die Umsatzerlöse sanken - analog zu den Mieterlösen - um 7,8% auf EUR 643,8
Mio. Das Ergebnis aus Asset Management liegt mit EUR 401,2 Mio. um 5,9%
unter dem Vorjahreswert. Der im Vergleich zu Umsatz- und Mieterlösen
geringere Rückgang ist auf reduzierte Kosten (vor allem Instandhaltungs-
und Hauseigentümeraufwendungen) zurückzuführen.
Der Fokus im Asset Management liegt auf einer weiteren Verringerung des
Leerstands in den einzelnen Assetklassen. Durch zahlreiche operative
Maßnahmen (stärkere Kundenorientierung und Marktnähe durch
Dezentralisierung, Beziehungs- und Key-Account-Management etc.) soll die
Auslastung im Bürobereich mittelfristig an jene des Einzelhandelsbereichs
(größer 90%) herangeführt werden.
Ergebnis aus Immobilienverkäufen
Das Ergebnis aus Immobilienverkäufen betrug im Berichtszeitraum EUR 32,8
ersten drei Quartalen 2013/14 wurden Immobilien im Gesamtwert von EUR 863,1
Mio. verkauft. Damit wurde - wie erwartet - das mit Beginn des
Geschäftsjahres 2010/11 gestartete Fünf-Jahres-Verkaufsprogramm, das ein
Volumen von EUR 2,5 Mrd. aufgewiesen hat, vorzeitig erfüllt. Zwischen Mai
2010 und April 2014 belaufen sich die Immobilienverkäufe inklusive
Fondsverkäufe bereits auf insgesamt EUR 2.671,1 Mio. Die IMMOFINANZ Group
will im Transaktionsbereich in Zukunft auch weiterhin das Verkaufstempo
beibehalten, das entspricht einem durchschnittlichen jährlichen Volumen von
rund EUR 500,0 Mio. bis EUR 600,0 Mio.
Im Zuge der Portfoliooptimierung wurden neben kleineren Objekten in
Österreich das Hilton Vienna Danube in Wien und das Fachmarktzentrum in
Horn, das Silesia City Center in Polen und die Logistikimmobilie Egerkingen
in der Schweiz veräußert. Der Verkauf des Einkaufszentrums Silesia City
Center für EUR 412,0 Mio. an ein internationales Investorenkonsortium unter
Führung der Allianz stellt eine der größten Transaktionen im
osteuropäischen Immobilienmarkt der letzten Jahre dar. Gemäß den
Vorschriften nach IFRS waren die mit den Verkäufen Silesia und Egerkingen
verbundenen Aufwertungsgewinne bereits im Geschäftsbericht zum 30. April
2013 dargestellt, die Ausbuchung der Liegenschaften sowie der
Liquiditätszufluss erfolgten allerdings erst 2013/14. Neben weiteren
zyklusoptimierten Verkäufen sind für das Geschäftsjahr 2014/15
Portfoliooptimierungen (Rückzug aus Nicht-Kernländern bzw. nicht
strategiekonformen Assetklassen) insbesondere in der Schweiz und in den USA
geplant.
Ergebnis aus der Immobilienentwicklung
Im Ergebnis aus Immobilienentwicklung sind der Verkauf von
Vorratsimmobilien und die Bewertung von laufenden und bereits 2013/14
fertiggestellten Entwicklungsprojekten enthalten. Im Geschäftsjahr 2013/14
wurde ein Ergebnis aus der Immobilienentwicklung in Höhe von EUR -39,9 Mio.
erzielt (Vorjahr: EUR -33,5 Mio.). Ursache für das negative Ergebnis sind
u.a. Verzögerungen und Baukostenüberschreitungen beim Projekt GOODZONE in
Moskau wegen der Insolvenz des früheren Generalunternehmers und höhere
Diskontierungssätze der Gutachter in der Bewertung aufgrund der politischen
Situation. Basierend auf der vergleichsweise niedrigen Bewertung von
GOODZONE erwarten wir entsprechende Wertaufholungen in den Folgejahren.
Nach Ende des Berichtszeitraums erfolgte die Übergabe der ersten
Eigentumswohnungen im Gerling Quartier in Köln an die neuen Eigentümer. Der
Abschluss der ersten Bauphase des Gerling Quartiers ist für das
Geschäftsjahr 2014/15 geplant. Zudem erwarten wir die Eröffnung unseres
ersten VIVO! Shopping Centers in Pila (Polen) für das Schlussquartal des
Kalenderjahres 2014, ein weiterer Standort im polnischen Stalowa Wola folgt
dann im Kalenderjahr 2015.
Operatives Ergebnis
Das operative Ergebnis beläuft sich auf EUR 319,2 Mio. und liegt damit um
19,5% unter dem Vorjahreswert (EUR 396,4 Mio.). Dies ist überwiegend auf
geringere Mieterlöse sowie ein geringeres Ergebnis aus Immobilienverkäufen
zurückzuführen. Die nicht direkt zurechenbaren Aufwendungen (Gemeinkosten
und Personalaufwendungen) konnten - trotz höheren Aufwands im Zusammenhang
mit dem BUWOG Spin-off - um 3,0% auf EUR -92,8 Mio. gesenkt werden
(Vorjahr: EUR -95,6 Mio.).
EBIT, Finanzergebnis und EBT
Das EBIT verbesserte sich im Jahresvergleich um 54,0% auf EUR 521,1 Mio.
Das Sonstige Bewertungsergebnis ist mit EUR 201,9 Mio. positiv (Vorjahr:
EUR -58,0 Mio.). Die währungsbereinigte Neubewertung beträgt dabei EUR
-177,9 Mio. (Vorjahr: EUR -31,4 Mio.). Dies betrifft vor allem das
russische Immobilienportfolio und steht im Zusammenhang mit den politischen
Unruhen in der Ukraine und den damit verbundenen bzw. in Aussicht
gestellten Sanktionen gegen Russland. Die währungsbedingte Neubewertung
verbesserte sich vor allem aufgrund des Anstiegs des Euro gegenüber dem
Russischen Rubel im Berichtszeitraum von EUR 96,6 Mio. auf EUR 311,0 Mio.
Weiters kommt im Bewertungsergebnis ein positiver Einmaleffekt in Höhe von
EUR 77,7 Mio. aus einer Kaufpreisanpassung für das Shopping Center
Rostokino in Moskau zum Tragen (nach einem negativen Einmaleffekt in Höhe
von EUR -106,4 Mio. im Vorjahr). Dies ist ausschließlich auf einen Erfolg
der IMMOFINANZ bei den Verhandlungen für den Kaufpreis der restlichen 50%
des Shopping Centers zurückzuführen.
Das Finanzergebnis reduzierte sich leicht auf EUR -290,3 Mio. (Vorjahr: EUR
-275,1 Mio.). Der Finanzierungsaufwand konnte dabei um 5,8% auf EUR -203,7
Mio. gesenkt werden, was u.a. auf den Verkauf von Immobilien zurückzuführen
ist. Im Finanzergebnis sind weiters unbare, rein buchhalterische
Wechselkurseffekte in Höhe von EUR -135,8 Mio. enthalten (Vorjahr: EUR
-32,5 Mio.), die quasi den Gegenposten zu den währungsbedingten
Aufwertungen im russischen Portfolio darstellen. Der Ergebnisanteil an
assoziierten Unternehmen konnte u.a. aufgrund einer positiven Entwicklung
bei der ungarischen Beteiligung Trigranit sowie einem Bewertungseffekt aus
der BUWOG-Beteiligung auf EUR 43,5 Mio. (Vorjahr: EUR -2,9 Mio.) gesteigert
werden.
Die Kaufpreisanpassung für den Erwerb der restlichen 50% von Rostokino
sowie positive Effekte aus Wechselkursen führten zu einem Anstieg des
Ergebnisses vor Ertragsteuern auf EUR 230,8 Mio. (Vorjahr: EUR 63,2 Mio.).
Konzernergebnis
Das Konzernergebnis verbesserte sich um 62,8% auf EUR 180,4 Mio. Höhere
Ertragsteuern im Vergleich zum Vorjahr sind auf Immobilienverkäufe sowie
eine Steuernachzahlung infolge einer Betriebsprüfung in Russland
zurückzuführen. Der Anstieg der latenten Steuern ist im Wesentlichen mit
dem Nichtansatz nicht werthaltiger aktiver latenter Steuern sowie
Steuereffekten aus der möglichen zukünftigen Steuerschuld aus dem Verkauf
der BUWOG-Beteiligung begründet.
Ergebnis je Aktie
Das verwässerte Ergebnis aus fortgeführten Aktivitäten je Aktie beträgt zum
30. April 2014 EUR 0,08 (Vorjahr: EUR 0,01). Das verwässerte Ergebnis aus
nicht fortgeführten Aktivitäten je Aktie beträgt zum 30. April 2014 EUR
0,10 (Vorjahr: EUR 0,10).
BILANZ
Das Immobilienvermögen repräsentiert 75,7% der Aktiva und ist in den
Bilanzpositionen "Immobilienvermögen", "In Bau befindliches
Immobilienvermögen", "Immobilienvorräte" und "Zur Veräußerung gehaltenes
langfristiges Vermögen" unterteilt. Das Immobilienvermögen verringerte sich
gegenüber dem Vorjahr um EUR 3,2 Mrd. auf EUR 7,2 Mrd. Hauptgründe dafür
sind die Abspaltung der BUWOG und der Verkauf von Immobilien im Rahmen des
Verkaufsprogramms.
Der Anstieg der Anteile an assoziierten Unternehmen von EUR 72,3 Mio. auf
EUR 827,1 Mio. ist auf die Teilabspaltung der BUWOG und der damit
verbundenen Bilanzierung der BUWOG als Finanzbeteiligung sowie einer
Erhöhung des Beteiligungsansatzes der ungarischen Beteiligung Trigranit
zurückzuführen. Dies entspricht einem Anteil von 8,6% an den
Vermögenswerten der Gesellschaft und erläutert den Rückgang des
Immobilienvermögens in Prozent der Aktiva.
Die sonstigen finanziellen Vermögenswerte erhöhten sich von EUR 213,9 Mio.
auf EUR 417,3 Mio. Dieser Anstieg ist durch die Zeichnung der
BUWOG-Wandelanleihe durch die IMMOFINANZ zu erklären, die es der BUWOG
ermöglicht hat, rund 18.000 Wohneinheiten in Deutschland zuzukaufen. Diese
starke Positionierung in Deutschland war eine wichtige Voraussetzung für
die Verselbständigung und den Börsengang der BUWOG. Die BUWOG emittierte
Ende April 2014 diese Wandelanleihe mit einem Nominale von EUR 260,0 Mio.,
die vollständig von der IMMOFINANZ gezeichnet worden ist.
Die liquiden Mittel verringerten sich von EUR 738,5 Mio. auf EUR 244,9 Mio.
und entsprechen damit 2,6% der Vermögenswerte der Gesellschaft. Der
Rückgang ist großteils auf den Abgang der liquiden Mittel aufgrund der
BUWOG-Abspaltung, die Finanzierung der Wohnimmobilienzukäufe der BUWOG in
Deutschland, die Rückzahlung des syndizierten Kredits (Syndicated Loan)
sowie die Tilgung des offenen Kaufpreises für den Erwerb der restlichen 50%
an Rostokino zurückzuführen.
Die gesamten Vermögenswerte betragen EUR 9,57 Mrd. und teilen sich mit EUR
8,42 Mrd. auf langfristiges und mit EUR 1,14 Mrd. auf kurzfristiges
Vermögen auf.
Das Eigenkapital der IMMOFINANZ Group beläuft sich zum 30. April 2014 auf
EUR 4,3 Mrd. (Vorjahr: EUR 5,3 Mrd.); der Rückgang ist großteils auf die
Abspaltung der BUWOG zurückzuführen. Die Eigenkapitalquote beträgt zum 30.
April 2014 44,5% und konnte trotz des reduzierten Eigenkapitals gegenüber
dem Vorjahr leicht gesteigert werden (Vorjahr: 42,3%).
Die Finanzverbindlichkeiten inklusive Verbindlichkeiten aus Wandelanleihen
haben sich gegenüber dem Vorjahr aufgrund der Abspaltung der BUWOG um EUR
1,2 Mrd. verringert und betragen zum 30. April 2014 EUR 4,2 Mrd.
Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige
Verbindlichkeiten reduzierten sich von EUR 854,0 Mio. auf EUR 377,0 Mio. -
ebenfalls eine Folge des BUWOG Spin-off.
Die gesamten Verbindlichkeiten betragen EUR 5,3 Mrd. und teilen sich mit
EUR 3,6 Mrd. auf langfristige und mit EUR 1,7 Mrd. auf kurzfristige
Verbindlichkeiten auf.
Anhand des prozentuellen Anteils der einzelnen Positionen am Gesamtkapital
wird ersichtlich, dass die Abspaltung der BUWOG einen sehr geringen
Einfluss auf die Bilanzstruktur hatte.
CASHFLOW-RECHNUNG
Sämtliche Cashflow-Kennzahlen beinhalten die Zahlungsflüsse von nicht
fortgeführten Aktivitäten.
Der Cashflow aus dem Ergebnis verringerte sich um 18,3% von EUR 408,5 Mio.
auf EUR 333,6 Mio., jener aus der laufenden Geschäftstätigkeit um 27,4% auf
EUR 287,8 Mio. (Vorjahr: EUR 396,3 Mio.). Hauptgrund dafür sind geringere
operative Ergebnisse als Folge der Immobilienverkäufe, negative
Einmaleffekte aus Steuerzahlungen und die Kosten für die Abspaltung der
BUWOG. Aufgrund der Verzögerungen bei der Fertigstellung von Developments
(insbesondere GOODZONE) im Berichtszeitraum konnte dieser Rückgang nicht
vollumfänglich kompensiert werden wie in der Analyse zu den Ergebnissen aus
Asset Management bereits erläutert.
Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit lag im Geschäftsjahr 2013/14 bei
EUR 105,2 Mio. (Vorjahr: EUR -26,3 Mio.). Der Cashflow aus der
Finanzierungstätigkeit enthält im Wesentlichen die Aufnahme und Bedienung
von Finanzverbindlichkeiten, Anleihen und Wandelanleihen sowie die
Dividendenausschüttung und beträgt aufgrund von hohen Tilgungen für die
Rückführung des syndizierten Kredits sowie Kredittilgungen infolge von
Immobilienverkäufen für das Geschäftsjahr 2013/14 EUR -911,0 Mio. (Vorjahr:
EUR -201,1 Mio.).
Der Finanzmittelbestand hat sich im Vergleich zum Vorjahr von EUR 738,5
Mio. auf EUR 244,9 Mio. verringert. Der Rückgang ist großteils auf den
Abgang der liquiden Mittel aufgrund der BUWOG-Abspaltung, die Finanzierung
der Wohnimmobilienzukäufe der BUWOG in Deutschland, die Rückzahlung des
syndizierten Kredits sowie die Tilgung des offenen Kaufpreises für den
Erwerb der restlichen 50% an Rostokino zurückzuführen.
KENNZAHLEN
Ergebniskennzahlen
Die operativen Kennzahlen reduzierten sich gegenüber dem Vorjahr aufgrund
der Immobilienverkäufe und der verzögerten Fertigstellung von
Entwicklungsprojekten. So sanken die Mieterlöse im Vergleich zur
Vorjahresperiode um 7,2% und das operative Ergebnis lag um 19,5% unter dem
Vergleichswert. Auch der Cashflow wurde von diesen Entwicklungen negativ
beeinflusst. Im Gegensatz dazu erhöhte sich das EBIT um 54,0%, das
Konzernergebnis um 62,8%. Weitere Details können der Analyse der Gewinn-
und Verlustrechnung bzw. der Analyse der Cashflow-Rechnung entnommen
werden.
Vermögenskennzahlen
Die Bilanzsumme der IMMOFINANZ verringerte sich aufgrund der Abspaltung der
BUWOG um 23,9%. Die bilanzielle Eigenkapitalquote verbesserte sich von
42,3% auf 44,5%. Der Net Loan to Value und die Gearing-Kennzahl erhöhten
sich auf 52,8% bzw. 87,9% (Vorjahr: 47,1% bzw. 87,8%), was auf die
vergleichsweise geringere Verschuldung des abgespalteten BUWOG-Vermögens
zurückzuführen ist.
Kennzahlen zum Immobilienvermögen
Das Geschäftsjahr 2013/14 stand im Zeichen des BUWOG Spin-off. Dieser
spiegelt sich in der Entwicklung der Immobilienkennzahlen plangemäß wider.
Die Anzahl der Immobilien reduzierte sich um 70,4% auf 521, die vermietbare
Fläche um 41,4% auf 3.825.325 m². Der Vermietungsgrad sank von 89,5% auf
85,0%. Die abgespaltenen Wohnimmobilien der BUWOG weisen, wie für diese
Assetklasse typisch, eine sehr hohe Auslastung auf - dies erklärt den
Rückgang des Auslastungsgrads.
Aktienkennzahlen
Der Buchwert je Aktie beläuft sich auf EUR 4,18 (Vorjahr: EUR 5,23). Der
Net Asset Value betrug zum 30. April 2014 EUR 4,57 (Vorjahr: EUR 5,79) -
auch hier macht sich die BUWOG-Abspaltung bemerkbar. Der Triple Net Asset
Value verringerte sich ebenfalls vor allem aufgrund der Abspaltung der
BUWOG von EUR 5,38 auf EUR 4,34 per 30. April 2014. Unbereinigt reduzierte
sich der Aktienkurs im Jahresvergleich um 13,9% auf EUR 2,67. Bereinigt um
die Abspaltungseffekte der BUWOG weist die Aktie jedoch eine positive
Performance auf, der Kurs verbesserte sich von EUR 2,50 um 7,1 % auf EUR
2,67.
Der Geschäftsbericht der IMMOFINANZ AG für 2013/14 ist auf der Website des
Unternehmens unter
http://www.immofinanz.com/de/investor-relations/berichte/ ab 19. August
2014 abrufbar.
Über die IMMOFINANZ Group
Die IMMOFINANZ Group zählt zu den führenden börsennotierten
Immobilieninvestoren und -entwicklern in Europa und ist im Leitindex ATX
der Wiener Börse sowie an der Börse Warschau gelistet. Seit seiner Gründung
im Jahr 1990 hat das Unternehmen ein hochwertiges Portfolio aufgebaut, mit
derzeit mehr als 520 Immobilien und einem Buchwert von rund EUR 7,2 Mrd.
Als "Immobilienmaschine" konzentriert sich das Unternehmen auf die
Verzahnung seiner drei Kerngeschäftsbereiche: die Entwicklung nachhaltiger,
maßgeschneiderter Topimmobilien in Premiumlagen, die professionelle
Bewirtschaftung der Objekte und zyklusoptimierte Verkäufe. Die IMMOFINANZ
Group fokussiert ihre Aktivitäten auf die Segmente Einzelhandel, Büro und
Logistik in acht regionalen Kernmärkten: Österreich, Deutschland,
Tschechien, Slowakei, Ungarn, Rumänien, Polen und Russland.
Weitere Information: http://www.immofinanz.com / http://blog.immofinanz.com
/ http://properties.immofinanz.com
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Bettina Schragl
Head of Corporate Communications | Pressesprecherin
IMMOFINANZ Group
T +43 (0)1 88 090 2290
M +43 (0)699 1685 7290
communications@immofinanz.com
INVESTOR RELATIONS
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IMMOFINANZ Group
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M +43 (0)699 1685 7312
investor@immofinanz.com
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280498 01.08.2014