IMMOFINANZ-Tochter BUWOG kauft rund 18.000 Wohnungen in Deutschland - Börsennotiz der BUWOG über Abspaltung geplant
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IMMOFINANZ-Tochter BUWOG kauft rund 18.000 Wohnungen in Deutschland -
Börsennotiz der BUWOG über Abspaltung geplant
12.02.2014 / 23:39
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Die BUWOG, eine 100%-Tochter der IMMOFINANZ Group, ist dabei, ein
Wohnungsportfolio in Norddeutschland zu erwerben, das rund 18.000 Einheiten
und eine Gesamtmietfläche von ca. 1,09 Mio. m² umfasst. Der vereinbarte
Kaufpreis für das Immobilienvermögen beläuft sich auf rund EUR 892 Mio.
(EUR 819,-/m²). Die Bruttorendite beträgt 7,6% bei einem Leerstand von
lediglich 2,3%. Die Transaktion erfolgt im Wege mehrerer Share Deals und
unterliegt den üblichen Closing-Bedingungen (etwa kartellrechtliche
Zustimmung). Das Closing wird für das zweite Quartal 2014 erwartet.
Verkäufer ist Solaia RE, ein Joint-venture von Prelios und einem
Investmentfonds gemanagt von Deutsche Asset & Wealth Management - Real
Estate. Die BUWOG wird zudem die gesamten wohnwirtschaftlichen
Management-Strukturen der Prelios Deutschland mit insgesamt ca. 300
Mitarbeitern übernehmen.
Das BUWOG-Portfolio wächst durch diese Akquisition auf rund 54.000
Bestandseinheiten mit einer Nutzfläche von 3,72 Mio. m² und einem Buchwert
von EUR 3,49 Mrd. (EUR 939,-/m²). Die Bruttomietrendite des nun
vergrößerten Portfolios beläuft sich auf 5,5% bei einem Leerstand von 4,5%.
Insgesamt sind über 80% des Portfoliowerts in Bundes- und
Landeshauptstädten, weiteren Groß- und Mittelstädten sowie deren
unmittelbarem Einzugsgebiet gebündelt.
Die Gesellschaft erreicht somit ihr strategisches Ziel, das
Bestandsportfolio gleichmäßig zwischen den Kernmärkten Österreich (51% der
Wohnungseinheiten) und Deutschland (49%) aufzustellen.
Vor diesem Hintergrund haben Vorstand und Aufsichtsrat der IMMOFINANZ AG
den Beschluss gefasst, den Aktionären in einer außerordentlichen
Hauptversammlung eine Abspaltung der 100%-Tochter BUWOG und damit verbunden
die Börsennotiz der BUWOG vorzuschlagen. Im Zuge dessen sollen die
IMMOFINANZ-Aktionäre für je 20 IMMOFINANZ-Aktien eine BUWOG-Aktie erhalten,
die BUWOG wird sich dann zu 51% im Streubesitz befinden. Der Vorschlag an
die Aktionäre beinhaltet, dass die BUWOG-Aktien zum Handel an den Börsen
Frankfurt (Hauptlisting), Wien und Warschau (jeweils geregelter Markt)
zugelassen werden. Nach dieser Abspaltung wird die IMMOFINANZ
wirtschaftlich eine Finanzbeteiligung von 49% an der BUWOG AG halten, die
mittelfristig weiter abgebaut werden soll.
Mit der Abspaltung gibt die IMMOFINANZ AG die unternehmerische Führung der
BUWOG Gruppe auf und schließt zu diesem Zweck mit der BUWOG AG einen
Entherrschungsvertrag ab, in dem sich die IMMOFINANZ AG zu bestimmten
Beschränkungen bei der Ausübung von Stimmrechten aus den BUWOG-Aktien
verpflichtet.
Die Umsetzung dieser Pläne setzt voraus, dass die für den 14. März 2014
anberaumte außerordentliche Hauptversammlung der IMMOFINANZ AG mit
mindestens Drei-Viertel-Mehrheit zustimmt.
'Diese Transaktion ebnet den Weg für die Verselbständigung der BUWOG durch
eine Abspaltung und die damit einhergehende Trennung der Wohnimmobilien in
Deutschland und Österreich von den Gewerbeimmobilien der IMMOFINANZ Group.
Derzeit vereinen wir diese unterschiedlichen Assetklassen, die verschiedene
Investorentypen ansprechen und somit vom Kapitalmarkt nicht jene
Bewertungen erhalten, die sie mit Blick auf die Qualität des Portfolios
eigentlich verdienen. Mit dem nun gewählten Weg eines Spin-off lässt sich
das Ziel der Börsennotierung der BUWOG unabhängiger vom Kapitalmarktumfeld
erreichen als im Fall eines Initial Public Offering und bietet den
bestehenden IMMOFINANZ-Aktionären die Möglichkeit, sowohl an der
Wertentwicklung des reinen Wohnimmobilienkonzerns BUWOG als auch an jener
der auf das kommerzielle Immobiliengeschäft fokussierten IMMOFINANZ voll zu
partizipieren. Zusätzlich gewinnt die BUWOG so die nötige Eigenständigkeit
und Zugang zu flexibleren Finanzierungsmöglichkeiten', erklärt
IMMOFINANZ-CEO Eduard Zehetner.
'Diese Akquisition ist ein Meilenstein in der Unternehmensgeschichte der
BUWOG, die damit ihr Gesamtportfolio auf rund 54.000 Wohneinheiten mit
einem Buchwert von rund EUR 3,49 Mrd. vergrößert. Damit sind wir nicht nur
unverändert der größte private Bestandshalter im Wohnimmobiliensektor in
Österreich, sondern zählen mit einem Schlag auch zu den wichtigsten Playern
am deutschen Markt. Daneben differenzieren wir uns vom Wettbewerb durch
unser integriertes Geschäftsmodell, mit dem wir alle wesentlichen
Funktionen der immobilienwirtschaftlichen Wertschöpfungskette - von der
Projektentwicklung über die wertschaffende Bewirtschaftung bis zum Verkauf
einzelner Wohneinheiten oder ganzer Objekte - abdecken', sagt BUWOG-CEO
Daniel Riedl. 'Die BUWOG hat nunmehr in etwa gleich viele Wohnungen in
Deutschland und Österreich und somit diese selbstgesetzte Zielmarke im
Vorfeld der geplanten Börsennotierung erreicht.'
Details zum Portfolio und zur Ankaufstransaktion:
Das Paket mit einer vermietbaren Fläche von insgesamt ca. 1,09 Mio. m²
umfasst überwiegend Wohnimmobilien in Schleswig-Holstein (ca. 990.000 m²)
und Niedersachsen (ca. 85.000 m²), sowie kleinere Bestände in
Mecklenburg-Vorpommern (ca. 10.000 m²) und Berlin (6.000 m²). 75% des
angekauften Portfolios (nach Einheiten) verteilen sich auf die Großräume
Kiel, Lübeck, Hamburg und Braunschweig. Der Erwerb erfolgt im Wege mehrerer
Share Deals.
Das Portfolio generiert bei einem Leerstand von 2,3% eine annualisierte
Nettokaltmiete von ca. EUR 68 Mio.
'Die Gebäude, das regionale Profil und das Wertsteigerungspotenzial sind
für ein Portfolio dieser Größe von hoher Qualität. Auch entspricht die
geografische Verteilung exakt unserem definierten Wachstumsraum im
Nordwesten von Deutschland', sagt BUWOG-CEO Riedl. 'Die aktuellen
Durchschnittsmieten liegen - je nach Region - teils deutlich unter den
Marktmieten. Wir gehen in unserem Business Plan daher von zukünftigem
Mietwachstumspotential aus.'
Die Immobilien werden aktuell von der Asset und Property Management
Plattform von Prelios Deutschland verwaltet. Diese wohnwirtschaftliche
Management-Plattform umfasst rund 300 Mitarbeiter und wird parallel zum
Portfolioankauf von der BUWOG übernommen. 'Damit sichern wir nicht nur
einen reibungslosen Übergang des Portfolios und gewinnen ein
hochqualifiziertes und bestens eingespieltes Team, sondern können
mittelfristig das gesamte deutsche Portfolio der BUWOG Gruppe intern
bewirtschaften und verwalten, um damit Synergieeffekte zu realisieren und
weiteres kosteneffizientes Wachstum in den definierten Regionen
sicherstellen zu können', sagt Riedl. Des Weiteren gehen auch sämtliche
Mandate für die Betreuung von rund 33.000 Wohneinheiten im Eigentum
Dritter, insbesondere in den Bereichen Property Management und
Hausverwaltung, auf die BUWOG über.
Finanzierung:
Der Kaufpreis in Höhe von rund EUR 892 Mio. für das Immobilienvermögen wird
von der BUWOG Gruppe zum Closing (geplant für das zweite Quartal 2014) zu
entrichten sein. Die Finanzierung des Kaufpreises ist über eine Kombination
aus bereits fest zugesagten Hypothekendarlehen in Höhe von rund EUR 402
Mio., den in den Objektgesellschaften weiterhin bestehenden Förderdarlehen
in Höhe von rund EUR 213 Mio., sowie den Mitteln aus der geplanten Emission
einer BUWOG-Wandelschuldverschreibung gesichert. Diese marktüblich
ausgestaltete Wandelschuldverschreibung wird voraussichtlich ein Volumen
von EUR 260 Mio. bis EUR 310 Mio. und eine Laufzeit von fünf Jahren
aufweisen.
Die IMMOFINANZ wird sämtliche auszugebenden
BUWOG-Wandelschuldverschreibungen zeichnen. Die von der IMMOFINANZ
bereitgestellten Mittel zur Zeichnung der Wandelanleihe setzen sich
wiederum aus einer Brückenfinanzierung in Höhe von EUR 260 Mio., welche von
einer Investmentbank bereitgestellt wird, sowie aus Eigenmitteln zusammen.
Über die IMMOFINANZ Group
Die IMMOFINANZ Group zählt zu den führenden börsennotierten
Immobilieninvestoren und -entwicklern in Europa und ist im Leitindex ATX
der Wiener Börse sowie an der Börse Warschau gelistet. Seit seiner Gründung
im Jahr 1990 hat das Unternehmen ein hochwertiges Portfolio aufgebaut, mit
derzeit mehr als 1.600 Immobilien und einem Buchwert von rund EUR 10,1 Mrd.
Als 'Immobilienmaschine' konzentriert sich das Unternehmen auf die
Verzahnung seiner drei Kerngeschäftsbereiche: die Entwicklung nachhaltiger,
maßgeschneiderter Topimmobilien in Premiumlagen, die professionelle
Bewirtschaftung der Objekte und zyklusoptimierte Verkäufe. Die IMMOFINANZ
Group fokussiert ihre Aktivitäten auf die Segmente Einzelhandel, Büro,
Logistik und Wohnen in acht regionalen Kernmärkten: Österreich,
Deutschland, Tschechien, Slowakei, Ungarn, Rumänien, Polen und Russland.
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