PSP Swiss Property mit solidem operativem Resultat. Verbesserte Ebitda-Guidance für das FY 2023.
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PSP Swiss Property AG / Schlagwort(e): Halbjahresergebnis
PSP Swiss Property mit solidem operativem Resultat. Verbesserte
Ebitda-Guidance für das FY 2023.
18.08.2023 / 06:30 CET/CEST
Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.
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Halbjahresergebnisse per 30. Juni 2023
Im H1 2023 hat sich die Kernaktivität von PSP Swiss Property - die
Vermietung von Geschäftsflächen - positiv entwickelt. Das Unternehmen sieht
sich durch sein hochwertiges Qualitätsportfolio sowie die starke
Kapitalstruktur gut positioniert.
Immobilienportfolio
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Der Bilanzwert des Portfolios betrug per Ende Juni 2023 CHF 9.6 Mrd. (Ende
2022: CHF 9.4 Mrd.), die Leerstandsquote belief sich auf 3.2% (Ende 2022:
3.0%). 0.3 Prozentpunkte des Leerstands sind auf laufende Sanierungsarbeiten
zurückzuführen. Von den 2023 auslaufenden Mietverträgen (CHF 43.0 Mio.)
waren per Ende Juni 2023 68% erneuert. Per Jahresende 2023 erwarten wir
weiterhin eine Leerstandsquote von unter 4%. Unterstützt wird unsere
Prognose auch durch Vermietungserfolge, welche nach dem 30. Juni 2023
erzielt wurden. So sind beispielsweise der nachhaltige Holzneubau «Clime» in
Basel und die beiden Liegenschaften am Bleicherweg 14 und an der
Förrlibuckstrasse 60/62 in Zürich nun vollvermietet. Die Wault (weighted
average unexpired lease term) des Gesamtportfolios betrug 4.4 Jahre.
In der Berichtsperiode haben wir die moderne Büroliegenschaft an der
Pfingstweidstrasse 60/60b in Zürich für CHF 216.5 Mio. erworben. Verkauft
haben wir die Anlageliegenschaft an der Bahnhofstrasse 23 in Interlaken für
CHF 3.0 Mio. und einen Teil des Areals in Wädenswil für CHF 13.0 Mio.
Teilverkäufe gab es beim Projekt «Residenza Parco Lago» in Paradiso und beim
Areal «Salmenpark» in Rheinfelden für insgesamt CHF 12.4 Mio.
Die Neubewertungen der Liegenschaften durch den externen Schätzungsexperten
ergaben eine Abwertung in Höhe von CHF 90.7 Mio. (Anlageportfolio: Abwertung
von CHF 100.9 Mio., Areale und Entwicklungsliegenschaften: Aufwertung von
CHF 10.1 Mio.). Der gewichtete durchschnittliche Diskontierungssatz für das
gesamte Portfolio betrug per Mitte 2023 nominal 3.81% (Ende 2022: 3.48%).
Die Abwertung resultierte hauptsächlich aus dem höheren Diskontierungssatz.
Dagegen wirkte sich die Erhöhung der Marktmieten infolge Indexierung der
Mietverträge punktuell netto werterhöhend aus.
Immobilienmarkt
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In dem für uns relevanten Segment (Qualitätsliegenschaften an zentralen
Lagen in den wichtigsten Wirtschaftszentren) blieb der Vermietungsmarkt im
H1 2023 zufriedenstellend - dies im Gegensatz zum Markt für ältere
Büroliegenschaften an B- und C-Lagen sowie Non-Food-Retail-Flächen an
Nebenlagen; dort bleibt die Vermietung herausfordernd. Dynamisch zeigte sich
der Markt in den Zentren von Genf und Zürich. Schwieriger war das Umfeld in
Basel, wo zurzeit ein Überangebot an Büroflächen besteht.
Der Transaktionsmarkt für attraktive Objekte an guten innerstädtischen Lagen
hat sich in der Berichtsperiode in Bezug auf Preise und Anfangsrenditen kaum
verändert. Die Anzahl vollzogener Transaktionen hat aber deutlich
abgenommen. Für Investitionen an peripheren Lagen und in qualitativ nicht
zeitgemässe Liegenschaften sind die Renditeerwartungen wegen der unsicheren
Wirtschaftsentwicklung und der höheren Zinssätze seit Mitte 2022 gestiegen.
Halbjahresergebnis
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Im H1 2023 hat sich die Kernaktivität von PSP Swiss Property - die
Vermietung von Geschäftsflächen - positiv entwickelt; so erhöhte sich der
Liegenschaftsertrag im Vergleich zur Vorjahresperiode von CHF 157.8 Mio. um
CHF 5.6 Mio. oder 3.5% auf CHF 163.3 Mio. Das operative Ergebnis, d.h. der
Gewinn ohne Liegenschaftserfolge, erhöhte sich um CHF 26.0 Mio. oder 20.9%
auf CHF 150.5 Mio. (H1 2022: CHF 124.5 Mio.). Ein positiver Ergebnisbeitrag
in der Höhe von CHF 30.6 Mio. resultierte aus der Auflösung latenter
Steuern. Für die Berechnung der in den latenten Steuern auf Liegenschaften
enthaltenen Grundstückgewinnsteuer wird in den massgebenden Kantonen, sofern
anwendbar, der Verkehrs- bzw. Marktwert vor 20 Jahren verwendet. Die
Anwendung dieser Marktwerte führte zur erwähnten Auflösung latenter Steuern.
Andererseits hatten tiefere Gewinne aus dem Verkauf von
Entwicklungsprojekten und Stockwerkeigentum (CHF -11.2 Mio.) einen negativen
Effekt. Der Betriebsaufwand sank um CHF 1.5 Mio. oder 5.3% auf CHF 27.2 Mio.
(H1 2022: CHF 28.7 Mio.). Die Finanzierungskosten stiegen um CHF 2.4 Mio.
oder 42.4% auf CHF 8.2 Mio. (H1 2022: CHF 5.7 Mio.). Der Gewinn pro Aktie
ohne Liegenschaftserfolge, der die Basis für die Dividendenausschüttung
bildet, betrug CHF 3.28 (H1 2022: CHF 2.71). Der Reingewinn erreichte CHF
76.9 Mio. (H1 2022: CHF 227.2 Mio.). Der Rückgang des Reingewinns um CHF
150.2 Mio. oder 66.1% erklärt sich insbesondere durch die Portfolioabwertung
um CHF 90.7 Mio. (H1 2022: Portfolioaufwertung um CHF 131.9 Mio.). Der
Gewinn pro Aktie betrug CHF 1.68 (H1 2022: CHF 4.95).
Per Ende Juni 2023 betrug das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value; NAV)
CHF 111.19 (Ende 2022: CHF 113.33). Der NAV vor Abzug latenter Steuern
belief sich auf CHF 133.57 (Ende 2022: CHF 136.62).
Solide Kapitalstruktur
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Mit einem Eigenkapital von CHF 5.1 Mrd. per Ende Juni 2023 - entsprechend
einer Eigenkapitalquote von 52.2% - bleibt die Eigenkapitalbasis solide
(Ende 2022: CHF 5.2 Mrd. bzw. 54.8%). Das zinspflichtige Fremdkapital betrug
CHF 3.5 Mrd. bzw. 36.0% der Bilanzsumme (Ende 2022: CHF 3.1 Mrd. bzw.
32.6%). Per Ende Juni 2023 lag der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz
bei 0.73% (Ende 2022: 0.47%). Die durchschnittliche Zinsbindung betrug 4.0
Jahre (Ende 2022: 4.1 Jahre). Aktuell stehen ungenutzte Kreditlinien von CHF
1.2 Mrd. (davon CHF 0.9 Mrd. zugesichert) zur Verfügung. PSP Swiss Property
hat von Moodys ein Issuer Rating A3 sowie ein Senior Unsecured Rating A3
(Ausblick stabil).
Ausblick
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In dem für uns relevanten Vermietungsmarkt - moderne nachhaltige Büroflächen
und attraktive Verkaufsflächen an zentralen Lagen - gehen wir von einer
intakten Nachfrage aus.
Generell sehen sich die Marktteilnehmer heute mit Herausforderungen eines
geänderten Zinsumfelds konfrontiert, wie es zehn Jahre lang nicht der Fall
war: Die Bewertung der Liegenschaften muss mit diesen Marktunsicherheiten
klarkommen. Dank einem niedrigen Verschuldungsgrad von rund 36% sind wir
allerdings gut darauf vorbereitet.
Grössere Renovationsprojekte werden im laufenden Jahr zu überschaubaren
temporären Mietzinsausfällen führen. Dennoch erwarten wir 2023 insgesamt
einen höheren Liegenschaftsertrag als 2022. Gründe dafür sind die
Indexierung der Mietverträge (Inflationsanpassung), die Fertigstellung
mehrerer Projekte sowie getätigte Akquisitionen. Im Weiteren erwarten wir
einen tieferen Ertrag aus dem Verkauf von Entwicklungsprojekten und
Stockwerkeigentum und stabile Betriebskosten. Die Auflösung von latenten
Steuern (weitere Auflösung von rund CHF 60 Mio. im 2. Halbjahr 2023) wird
sich positiv auf den Gewinn ohne Liegenschaftserfolge auswirken. Wegen des
höheren Zinsniveaus erwarten wir einen höheren Finanzaufwand.
Gesamthaft erwarten wir für das Geschäftsjahr 2023 neu einen Ebitda ohne
Liegenschaftserfolge von CHF 295 Mio. (bisher: CHF 290 Mio.; 2022: CHF 293.8
Mio.). PSP Swiss Property ist gut positioniert und die daraus resultierenden
Perspektiven stimmen uns zuversichtlich, dass wir 2023 operativ erneut ein
äussert gutes Ergebnis erarbeiten und unsere aktionärsfreundliche
Dividendenpolitik fortsetzen können.
Kennzahlen
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Finanzielle Kennzahlen Ein- 2022 H1 H1 +/-1
heit 2022 2023
Liegenschaftsertrag CHF 1 316 157 163 3.5%
000 231 787 339
EPRA like-for-like Veränderung % 2.2 3.2 5.0
Bewertungsdifferenzen der CHF 1 124 131 -90
Liegenschaften 000 886 894 712
Erfolg Liegenschaftsverkäufe CHF 1 25 181 21 10 312
(Vorräte) 000 502
Erfolg Liegenschaftsverkäufe CHF 1 -447 -447 910
(Anlageliegenschaften) 000
Total (EPA:TTEF) übrige Erträge CHF 1 7 669 2 3 397
000 630
Reingewinn CHF 1 329 227 76 916 -66.-
000 960 154 1%
Gewinn ohne Liegenschaftserfolge2 CHF 1 235 124 150 20.9-
000 714 478 522 %
Ebitda ohne Liegenschaftserfolge CHF 1 293 155 150 -3.0-
000 822 060 470 %
Ebitda-Marge % 83.9 84.7 85.0
Bilanzsumme CHF 1 9 483 9 766 3.0%
000 866 970
Eigenkapital CHF 1 5 198 5 099 -1.9-
000 379 851 %
Eigenkapitalquote % 54.8 52.2
Eigenkapitalrendite % 6.5 3.0
Zinspflichtiges Fremdkapital CHF 1 3 092 3 516 13.7-
000 389 278 %
Zinspflichtiges Fremdkapital in % % 32.6 36.0
der Bilanzsumme
Portfoliokennzahlen
Anzahl Anlageliegenschaften Anzahl 162 161
Bilanzwert Anlageliegenschaften CHF 1 8 886 8 845 -0.5-
000 673 033 %
Brutto-Rendite % 3.5 3.7
Netto-Rendite % 3.1 3.3
Leerstandsquote (CHF) % 3.0 3.2
Anzahl Areale und Anzahl 13 14
Entwicklungsliegenschaften
Bilanzwert Areale und CHF 1 534 756 41.5-
Entwicklungsliegenschaften 000 382 243 %
Personalbestand
Mitarbeiter/Vollzeitstellen Anzahl 100/91 100/90
Kennzahlen pro Aktie
Gewinn pro Aktie (EPS)3 CHF 7.19 4.95 1.68 -66.-
1%
EPS ohne Liegenschaftserfolge3 CHF 5.14 2.71 3.28 20.9-
%
EPRA EPS3 CHF 4.66 2.30 3.11 35.3-
%
Ausschüttung pro Aktie CHF 3.804 n.a. n.a.
Eigenkapital pro Aktie (NAV)5 CHF 113.33 111.19 -1.9-
%
NAV vor Abzug latenter Steuern5 CHF 136.62 133.57 -2.2-
%
EPRA NRV5 CHF 139.42 136.36 -2.2-
%
Aktienkurs Periodenende CHF 108.50 99.90 -7.9-
%
1 Differenz zu H1 2022 bzw. zu Bilanzwert per 31. Dezember 2022.
2 «Der Gewinn ohne Liegenschaftserfolge» entspricht dem Reingewinn ohne
Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften, ohne den Nettoerfolg aus Verkäufen
von Anlageliegenschaften und ohne den damit verbundenen Steueraufwand. Der
Erfolg aus den Verkäufen von selbst entwickelten Objekten ist hingegen
Bestandteil des «Gewinn ohne Liegenschaftserfolge».
3 Bezogen auf Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien.
4 Für das Geschäftsjahr 2022. Barauszahlung erfolgte am 13. April 2023.
5 Bezogen auf Anzahl ausstehender Aktien.
Weitere Informationen
Giacomo Balzarini, CEO · Tel. +41 (0)44 625 59 59 · Mobile +41 (0)79 207 32
40
Vasco Cecchini, CCO & Head IR · Tel. +41 (0)44 625 57 23 · Mobile +41 (0)79
650 84 32
Bericht und Präsentation sind unter www.psp.info verfügbar
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www.psp.info/Praesentationen
Heute, 9:30 Uhr (CET): Telefonkonferenz, H1 2023 (in English, Q&A only)
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Publikation FY 2023 · 27. Februar 2024
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Publikation Q1 2024 · 7. Mai 2024
PSP Swiss Property - führendes Schweizer Immobilienunternehmen
PSP Swiss Property besitzt ein Immobilienportfolio im Wert von CHF 9.6 Mrd.
in den wichtigsten Schweizer Wirtschaftszentren und weist einen Börsenwert
von CHF 4.7 Mrd. aus. Die 100 Mitarbeitenden verteilen sich auf die
Standorte Basel, Genf, Zug und Zürich.
PSP Swiss Property ist seit März 2000 an der Schweizer Börse, SIX Swiss
Exchange, kotiert (Symbol: PSPN, Valor: 1829415, ISIN CH0018294154).
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Ende der Adhoc-Mitteilung
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