Rat der Immobilienweisen: Trotz gestiegener Preise keine Blase (FOTO)
Berlin (ots) -
Die zuletzt gestiegenen Mieten und Kaufpreise für Wohnimmobilien
in Ballungsgebieten sind keine Anzeichen für eine Spekulationsblase.
Die Preissteigerungen sind fundamental begründet. Sie gehen auf eine
gestiegene Nachfrage zurück, beschränken sich auf bestimmte Regionen
und bewegen sich innerhalb üblicher Grenzen. Zu diesem Ergebnis kommt
das Frühjahrsgutachten des Rates der Immobilienweisen, das der
Zentrale Immobilien Ausschusses (ZIA) heute an den Parlamentarischen
Staatssekretär Florian Pronold (SPD) des Bundesministeriums für
Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) übergeben hat.
'Es gibt keine Anzeichen für eine Immobilienblase. Auch die
steigenden Kauf- und Mietpreise sind kein Grund für politischen
Aktionismus. Gerade mit Blick auf die wohnungspolitischen Vorhaben im
Koalitionsvertrag ist es wichtig, dass wir die Entwicklung auf dem
deutschen Immobilienmarkt auf der Basis solider Daten diskutieren und
keine vorschnellen Entscheidungen treffen', sagt Andreas Mattner,
Präsident des ZIA.
Die Preissteigerungen waren zwar zum Teil erheblich, bleiben aber
regional begrenzt, insbesondere auf die Zentren der Großstädte. Dort
sind sie auf die hohe Nachfrage bei gleichzeitig geringem Angebot
zurückzuführen. 'Die Ausweitung des Kreditvolumens für den
Wohnungsbau ist bei längerfristiger Betrachtung moderat und eine
Überhitzungsgefahr lässt sich aktuell kaum erkennen', sagt der
Wirtschaftsweise Professor Lars P. Feld, der im Rahmen des Gutachtens
die gesamtwirtschaftliche Entwicklung untersucht hat.
Auch für Professor Harald Simons, der speziell die Wohnungsmärkte
analysiert hat, fehlt die Basis für eine Immobilienblase: 'Die
inflationsbereinigten Angebotspreise liegen in Westdeutschland 4
Prozent und in Ostdeutschland 9,2 Prozent unter dem Preisniveau der
Jahre 2005 und 2006.' Auch das Verhältnis zwischen Hauspreisen und
Einkommen bleibt weiter im Rahmen. Der Preis für eine mittlere 125
Quadratmeter große Eigentumswohnung mit gehobener Ausstattung lag
2013 bei 7,75 Nettojahreseinkommen. 2005 waren es 7,85
Jahreseinkommen.
Zudem gibt es keine Auffälligkeiten im Verhältnis von mittlerem
Kaufpreis und mittlerer Miete. Bei einer typischen Blasenbildung
würden die Kaufpreise den Mieten davonlaufen. Zusätzlich käme es zu
einem breiten Anstieg der Baufertigstellungen, der zu einem
Überangebot führt. In den Zentren der Großstädte ist es zwar zu einem
leichten Anstieg der Bautätigkeit gekommen, absolut gesehen liegt sie
aber weiterhin auf einem so niedrigen Niveau, dass die Nachfrage bei
weitem nicht gedeckt werden kann.
Trotz steigender Mieten ist die Mietpreisbremse kontraproduktiv
Die Mieten sind im Jahr 2013 in Deutschland um 3 Prozent gestiegen
und liegen damit weiterhin real unterhalb des Niveaus von 2005/06.
Die Kaufpreise für Wohnungen und Einfamilienhäuser stiegen um 3,5
bzw. 4,3 Prozent. Im deutschen Mittel sind die Kaufpreise und Mieten
für Wohnungen damit vergleichsweise niedrig. Für 2014 werden die
Mieten und Kaufpreise im bundesdeutschen Mittel voraussichtlich um 3
Prozent nominal steigen.
Das Wohnungsangebot konnte mit dem Anstieg der Haushaltszahlen
nicht Schritt halten. 'Die Preissteigerungen dürften sich verstärken,
weil die angekündigten politischen Eingriffe in den Mietwohnungsmarkt
für Unsicherheit sorgen', sagt Simons. Eine Obergrenze für Mieten,
wie sie laut Koalitionsvertrag für angespannte Wohnungsmärkte
ermöglicht werden soll, hält der Rat der Immobilienweisen für
kontraproduktiv. Eingriffe in die Preisbildung seien zwar kurzfristig
für einige Mieter erfreulich, würden die Wohnraumversorgung jedoch
mittel- bis langfristig verschlechtern. 'Preise, die künstlich
niedrig gehalten werden, führen zu einer höheren Nachfrage durch
Zuwanderung und gleichzeitig zu weniger Neubau und Sanierung durch
Investitionszurückhaltung', erklärt Professor Feld. Eine
Mietpreisbremse und eine unzureichende Umlagefähigkeit von
Modernisierungskosten - beides im Koalitionsvertrag vorgesehen -
werden nicht dazu führen, dass das Wohnungsangebot steigt. 'Eine
Mietpreisbremse kann das Angebot nicht ausweiten. Um mehr Angebot zu
schaffen, sind vor allem steuerliche Anreize notwendig. Dafür gibt es
leider keine politische Mehrheit in der Regierungskoalition', sagt
Michael Kiefer, Chefanalyst und Leiter Immobilienbewertung bei
ImmobilienScout24. 'Die Politik sollte auf den Ratschlag der
Immobilienweisen hören. Nur wenn mehr gebaut und weniger reguliert
wird, lassen sich die Probleme in den angespannten Wohnungsmärkten
lösen', so ZIA-Präsident Mattner.
Gute Perspektiven für Büromärkte
Das Jahr 2013 war für die deutschen Büroimmobilienmärkte durchweg
positiv. Die Bürobeschäftigung, das Investmentvolumen, die Miet- und
Kaufpreise, die Flächennachfrage und die Anzahl der Fertigstellungen
legten im Vergleich zum Vorjahr zu und die Leerstände konnten
reduziert werden. 'Die positive Entwicklung auf den Büromärkten hält
an. Wir gehen von einem sehr erfolgreichen Jahr 2014 aus', sagt
Andreas Schulten, Vorstand bei bulwiengesa.
Die langsame Erholung der Weltwirtschaft und die anhaltend
positive Entwicklung der Binnenwirtschaft sorgten auf den Büromärkten
für eine anziehende Konjunktur. Basis für die positive Entwicklung
war ein weiterer Anstieg der Bürobeschäftigung um 0,76 Prozent. An
den sieben wichtigsten Bürostandorten Berlin, Hamburg, München,
Frankfurt, Düsseldorf, Köln und Stuttgart war das Wachstum mit 1,54
Prozent besonders stark ausgeprägt. Für 2014 wird bundesweit eine
weitere Zunahme um 0,86 Prozent erwartet. Die Prognose für die großen
Agglomerationen liegt bei plus 1,61 Prozent. Sie profitieren
weiterhin am stärksten vom Zuzug hoch qualifizierter Arbeitnehmer.
Risiken liegen laut Gutachten in der heimischen
Wirtschaftspolitik: Die Einführung des Mindestlohns bedeute einen
Paradigmenwechsel in der deutschen Wirtschaftsgeschichte, der sich
als Hemmnis für den Arbeitsmarkt erweisen kann. Latent lähmend wirken
weitere Signale aus dem Koalitionsvertrag, wie vorgezogene
Rentenbezugszeiten und Ausweitung einiger Sozialleistungen. Damit
steigen die Herausforderungen für die Aufrechterhaltung des
Wohlstands bei einer alternden Bevölkerung zusätzlich an.
Einzelhandel bekommt Online-Handel zu spüren
Der Einfluss des Online-Handels auf den stationären Handel macht
sich immer stärker bemerkbar. 'Zum ersten Mal in der Geschichte wird
der Umsatz des stationären Einzelhandels sichtbar Anteile an den
Online-Handel verlieren', prophezeit Manuel Jahn, Leiter Real Estate
Consulting bei GfK. Das Frühjahrsgutachten geht von einem Rückgang
des Einzelhandelsumsatzes in Verkaufsräumen um 1 Prozent auf 408
Milliarden Euro aus. Dennoch bleibe der stationäre Handel die
wichtigste Säule des Einzelhandels. 'Der Online-Kanal macht den Markt
einfach enger', erklärt Jahn.
Der Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien zeigte sich mit
einem Transaktionsvolumen von 8,7 Milliarden Euro davon
unbeeindruckt. Für 2014 erwartet CBRE sogar einen leichten Anstieg
des Transaktionsvolumens auf 9 bis 10 Milliarden Euro. 'Wachsende
Online-Anteile werden nicht als Bedrohung gesehen', gibt Jahn
Entwarnung. Die Nachfrage nach Core-Objekten bleibt ungebrochen hoch,
dabei vor allem nach der Spitzen-Assetklasse Shoppingcenter. Aufgrund
der hohen Preise im Core-Segment geraten zunehmend Fachmarktzentren
in den Blickpunkt. Hier erwarten die Gutachter ein wachsendes
Investitions- und Modernisierungsinteresse.
Eine Zusammenfassung des Frühjahrsgutachtens Immobilienwirtschaft
2014 finden Sie hier: http://ots.de/0ZyjP
OTS: ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.
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