Die Deutsche Euroshop (WKN:748020) hat es im Zeitalter des Onlinehandels nicht leicht. Das merkt man auch am Aktienkurs, der sich über die vergangenen drei Jahre um gut ein Drittel reduziert hat (Xetra-Schlusskurs von 26,38 Euro am 22.2.2019 verglichen mit den Werten am 22.2.2016 von 39,11 Euro).
Die Aktie des Shoppingcenter-Investors ist mittlerweile so tief gefallen, dass sie mit einem deutlichen Abschlag zum eigenen Immobilienwert gehandelt wird. Vier mögliche Gründe, die diesen Abschlag rechtfertigen, habe ich in einem vorherigen Artikel bereits erörtert.
Bei den letzten drei Dividenden wurde hingegen um insgesamt 7,4 % erhöht – von 1,35 Euro für das Geschäftsjahr 2015 auf 1,45 Euro Jahresdividende für 2017.
Auch für die kommenden zwei Dividendenzahlungen sind Erhöhungen um jeweils 5 Cent auf zuerst 1,50 und dann auf 1,55 Euro für das Geschäftsjahr 2019 geplant. Allein diese beiden Zahlungen würden 11,6 % des Aktieninvestments ausmachen.
Stimmt hier was nicht oder bekommen Fools eine tolle Einstiegsrendite? Kann man mit der geplanten Erhöhung rechnen oder wird die Dividende vielleicht doch gekürzt? Diesen Fragen wollen wir hier auf den Grund gehen.
Kriterien für die Dividendenstabilität Um die Dividendenstabilität beurteilen zu können, müssen wir uns verschiedene Kennzahlen bezüglich der Ausschüttungsquote, des Cashflows sowie zur finanziellen Stabilität anschauen. Los geht’s!
Ausschüttungsquoten Im Geschäftsjahr 2017 wurde ein Gewinn je Aktie von 2,31 Euro erzielt. Gemessen an diesem Wert hat die Deutsche Euroshop 63 % der Gewinne ausgeschüttet.
Um die Ausschüttungsfähigkeit von Immobilienunternehmen besser beurteilen zu können, wird meist ein von der European Public Real Estate Association (EPRA) vorgegebenes Berechnungsverfahren oder die Funds From Operations (FFO) herangezogen. Beim EPRA-Ergebnis je Aktie handelt es sich um ein Ergebnis, das um nicht nachhaltige Ertragskomponenten bereinigt ist. Die FFO-Werte sind um nicht zahlungswirksame Vorgänge wie das Bewertungsergebnis bereinigt.
Der FFO je Aktie lag im Geschäftsjahr 2017 bei 2,54 Euro, das EPRA-Ergebnis je Aktie bei 2,42 Euro. Die Ausschüttungsquoten liegen entsprechend bei 57 % für den FFO-Wert und bei 60 % für den EPRA-Wert.
Feststellen kann man hier, dass aus Sicht der Ertragsperspektive alle drei Ausschüttungsquoten sehr solide aussehen. Es wurden nicht mehr als die erwirtschafteten Gewinne an die Aktionäre abgegeben.
Finanzielle Stabilität Um die finanzielle Stabilität zu beurteilen, schauen wir uns zuerst einmal die Eigenkapitalquote an. Diese lag im letzten veröffentlichten Quartal (Q3/2018) bei 55,6 %. Insgesamt lag die Verschuldung der Immobilien zu ihrem Marktwert, gemessen am Loan-to-Value-Wert, bei 32 % zum 30. September 2018.
Beide Kennzahlen sehen ebenfalls solide aus, um die Dividende halten zu können. Schauen wir nun auf den letzten Punkt, die Cashflows.
Cashflows Im Geschäftsjahr 2017 wurden 156 Mio. Euro an Cashflows eingesammelt. Investitionen in eigene Shoppingcenter wurden mit 9,6 Mio. Euro angegeben.
Zusätzlich erweiterte die Deutsche Euroshop noch ihr Immobilienportfolio mit dem Zukauf des Einkaufszentrums „Olympia Center Brünn“ im Wert von 202 Mio. Euro.
Ziehen wir die Erweiterungsinvestitionen ab, kommen wir auf einen Free-Cashflow-Wert von 146,4 Mio. Euro. Bei 61,8 Mio. Aktien zum Stichtag des Geschäftsjahres 2017 entspricht das einem Wert je Aktie von 2,37 Euro.
Fazit Vorab sei eines gesagt: Eine Dividende ist prinzipiell nie sicher. Sollte etwas im Geschäftsmodell passieren, dann wird meist bei den Aktionären zuerst gekürzt. Kommen wir zurück zur eigentlichen Frage, ob die Dividende der Deutschen Euroshop sicher ist.
Hierzu lässt sich Folgendes feststellen: In allen für die Dividende wichtigen Bereichen ist die Deutsche Euroshop solide aufgestellt, um ihre Prognosen gegenüber den Aktionären einhalten zu können. Sollten die Erträge nicht drastisch einbrechen, so können Investoren mit den Dividendenplänen des Managements kalkulieren.
Frank Seehawer besitzt keine der erwähnten Aktien. The Motley Fool empfiehlt Deutsche Euroshop.
Motley Fool Deutschland 2019