In Sachen Geldanlage leben wir in einer wahrlich verrückten Zeit. Immobilienpreise schießen durch die Decke, Geldanlagen wie Festgeld oder Sparbuch werfen praktisch nichts mehr ab und immer mehr Banken erheben sogar Minuszinsen.
Jüngstes Beispiel des Zinswahnsinns ist die Commerzbank (DE:CBKG) (WKN: CBK100) – sie hat ihre Kunden Anfang November auf Negativzinsen eingestimmt. Was dem klassischen, risikoscheuen Sparer die Haare zu Berge stehen lässt, könnte sich für REIT-Investoren zur echten Goldader entwickeln.
Was ist ein REIT? REITs – ausgeschrieben Real Estate Investment Trusts – sind börsennotierte Immobilienunternehmen. Im Vergleich zu herkömmlichen AGs oder SEs verfügen sie allerdings über einen entscheidenden Vorteil: Sie genießen in den allermeisten Ländern erhebliche Steuervorteile auf Unternehmensebene.
Nur das wir uns hier nicht falsch verstehen: Mit einem REIT kommst du um deine persönliche Kapitalertragsteuer nicht herum – die musst du natürlich trotzdem an Vater Staat abführen, wenn dein Freibetrag aufgebraucht ist.
Das Immobilienunternehmen selbst allerdings zahlt auf seinen Gewinn mehr oder weniger keine Steuern. Und das bedeutet: Es bleibt mehr für uns Anleger übrig! Voraussetzung für den REIT-Status: Es MUSS ein relativer großer Teil des Gewinns an die Aktionäre ausgeschüttet werden – in den meisten Ländern ungefähr 90 %. Gleichzeitig MUSS der Großteil der Einnahmen mit Immobilien erwirtschaftet werden.
Das cashflowträchtige Geschäftsmodell „Immobilie“ in Kombination mit diesem Steuervorteil ermöglichen REITs beachtliche Dividendenrenditen – hier ein paar beeindruckende Beispiele.
| Tanger Factory Outlet (WKN: 886676) | 8,7 % |
| Annaly Capital (WKN: 909823) | 11,0 % |
| Apple (NASDAQ:AAPL) Hospitality (WKN: A14VYT) | 7,2 % |
| Senior Housing Property (WKN: 928485) | 6,0 % |
Am Anfang dieses Artikels habe ich das Thema „Niedrigzinsumfeld“ angeschnitten. In meinen Augen könnte genau das der Treibstoff sein, der aus REITs echte Kursraketen macht.
REIT-Turbo 1: Niedrige Zinsen befeuern die Nachfrage Fallende Zinsen bedeuten vor allem eins: Weniger Rendite mit als sicher geltenden Anlageformen! Zum Beispiel mit 10-jährigen US-Staatsanleihen: Warfen sie im Oktober 2018 noch rund 3 % Rendite ab, sind es aktuell nur knapp 2 %. Im August dieses Jahres fielen sie zeitweise sogar auf unter 1,5 %.
Ganz klar – je niedriger die Rendite, desto unattraktiver sind US-Staatsanleihen! Und desto mehr Anlegerkapital fließt in ertragreichere, wenn auch riskantere Anlageformen. Eine Alternative, die davon profitieren könnte: REITs! Sie werfen trotz der jüngsten Kurssteigerungen immer noch attraktive Renditen ab – und sind damit ein potenzielles Anlageziel für frei werdendes Kapital aus US-Bonds.
Da nicht nur die Renditen von US-Staatsanleihen mit sinkenden Zinsen dahinschmelzen, sondern auch klassische Bankeinlagen wie Tagesgeld oder Festgeld betroffen sind, könnten dauerhaft niedrige – oder sogar weiter fallende – Zinsen dafür sorgen, dass große Teile dieses Geldes am Aktienmarkt landen – beispielsweise in REITs.
Mehr Geld sorgt für mehr Nachfrage – und mehr Nachfrage für steigende Kurse! Niedrige Zinsen befeuern also die Nachfrage nach REIT-Aktien, was deren Kurse befeuern dürfte. Doch das ist nicht der einzige Grund, warum börsennotierte Immobilienunternehmen vom aktuellen Niedrigzinsumfeld profitieren.
REIT-Turbo 2: Niedrige Zinsen senken die Kosten Einer der Gründe, warum Immobilien so lukrativ sind, ist die Tatsache, dass man in diesem Geschäft mit viel Fremdkapital arbeiten kann – Banken vergeben gerne Immobilienkredite, weil sie diese als besonders sicher einstufen. Entsprechend gehören hohe Schulden quasi zum Geschäftsmodell von Immobilienunternehmen und REITs.
Ich denke, dir ist klar, worauf ich hinauswill: Unternehmen mit hohen Schulden – und damit hohen Zinsbelastungen – profitieren besonders vom aktuellen Niedrigzinsumfeld. Und genau in diese Kategorie fallen REITs – sie sind ein klarer Gewinner von niedrigen Zinsen!
Denn sie sorgen für niedrigere Zinsausgaben, für niedrigere Kosten und damit für höhere Gewinne und Ausschüttungen – was sich mit hoher Wahrscheinlichkeit zum langfristigen Kurstreiber für REITs entwickeln sollte.
Mein Fazit Wer leben in einem Zinsumfeld, das wir in dieser Form nie zuvor dauerhaft gesehen haben. Niemand weiß, ob und wie lange die Zinsen auf dem aktuell niedrigen Niveau bleiben werden, wann sie wieder steigen – oder ob sie vielleicht sogar noch tiefer fallen werden.
Sollten die Zinsen weiterhin niedrig bleiben oder tatsächlich weiter fallen, dann dürfte das ein absoluter Glücksfall für die REIT-Branche sein – entsprechend dürften die Kurse von REITs in solch einem Szenario weiter steigen. In meinen Augen deutet einiges darauf hin, dass genau das passieren wird.
Sollten die Zinsen allerdings plötzlich steigen, dann würde der Schuss nach hinten losgehen – meiner Einschätzung nach würden REIT-Investoren in diesem Fall mit massiven Kursverlusten rechnen müssen.
Thomas Brantl besitzt keine der genannten Aktien. The Motley Fool besitzt keine der erwähnten Aktien.
Motley Fool Deutschland 2019