Die Vonovia (ETR:VNAn)-Aktie (WKN: A1ML7J) verlor in den vergangenen zwölf Monaten mehr als 57,5 %. Kein Wunder also, dass das deutsche Immobilienunternehmen in letzter Zeit die Schlagzeilen dominiert. Die finanzielle Situation und die Aussichten des Unternehmens sind jedoch vielschichtiger als nur die Ergebnisse eines einzigen Jahres. Steigen wir jetzt also einmal tiefer ein in das Geschäftsmodell, die Finanzen und die Wachstumsaussichten von Vonovia.
Das Geschäftsmodell von Vonovia ist sehr einfach
Vonovia ist ein Wohnimmobilienunternehmen mit Sitz in Deutschland, das rund 400.000 Wohnungen besitzt und verwaltet. Es ist eines der größten Immobilienunternehmen in Europa und hat eine Marktkapitalisierung von aktuell mehr als 14 Mrd. Euro.
Vonovia erwirbt und verwaltet Wohnimmobilien, vorwiegend Wohnungen, und vermietet diese dann an die Mieter. Das Unternehmen erzielt Einnahmen durch die Erhebung von Mieten, die es zur Deckung seiner Betriebskosten und zur Ausschüttung von Dividenden an seine Aktionäre verwendet.
Wichtiges Merkmal: Schulden
Die Finanzlage des Unternehmens ist durch die in der Immobilienbranche übliche Verschuldung gekennzeichnet. Vonovia finanziert seine Akquisitionen in erster Linie durch die Aufnahme von Krediten, wobei die Verschuldung etwa zwei Drittel der Kapitalstruktur ausmacht.
Aktuell sieht die Bilanz wirklich nicht gut aus: Das Unternehmen hat langfristige Schulden in Höhe von 41,3 Mrd. Euro. Das Verhältnis zwischen Nettoverschuldung und Eigenkapital von fast 1,3 erachte ich als hoch. Zudem ist der Verschuldungsgrad in den letzten fünf Jahren von 84,3 auf 130,8 % gestiegen. Und die Verschuldung ist durch den operativen Cashflow nicht gut gedeckt.
Schulden sind gefährlich
Eines der Risiken für Vonovia, wie für jedes Immobilienunternehmen, sind die Zinssätze. Vonovias Schulden sind hauptsächlich variabel verzinst, was bedeutet, dass die Zinskosten steigen werden, wenn die Zinssätze steigen. Das Unternehmen verfügt jedoch über einige abmildernde Faktoren. Es hat sein Schuldenprofil wirksam gesteuert und einen Teil des Zinsrisikos durch die Ausgabe von Anleihen mit längeren Laufzeiten abgesichert.
in Mio. Euro 2018 2019 2020 2021 2022
| Immobilien-Assets | 250,4 | 358,6 | 387,6 | 654,1 | 673,4 |
| Barmittel | 547,7 | 500,7 | 613,3 | 1.432,80 | 1.302,40 |
| langfristige Schulden | 17.507,30 | 21.272,10 | 22.451,90 | 40.238,10 | 41.269,70 |
| Gesamtschulden | 20.309,80 | 24.121,90 | 24.658,30 | 47.776,30 | 45.743,50 |
Trotz des jüngsten Kursrückgangs kann Vonovia eine solide Wachstumsbilanz vorweisen. Die Erträge sind in den vergangenen fünf Jahren um durchschnittlich 21 % pro Jahr gestiegen, und das Unternehmen zahlt seit zehn Jahren eine Dividende.
Vonovia hat sein Geschäft auch durch Übernahmen erfolgreich ausgebaut. Im Jahr 2021 erwarb das Unternehmen die Deutsche Wohnen (ETR:DWNG) für 19 Mrd. Euro und damit die größte Wohnimmobilientransaktion in der deutschen Geschichte.
Mein Fazit
Vonovia ist ein bedeutender Akteur auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt, der über eine starke Wachstumsstory verfügt. Das Geschäftsmodell des Unternehmens, Wohnimmobilien zu erwerben und zu verwalten, hat sich bewährt, und die Mieteinnahmen stellen eine stabile Einnahmequelle dar. Allerdings ist das Unternehmen mit einigen Risiken konfrontiert wie der wackligen Bilanz, Zinsänderungen und einem möglicherweise überhitzten deutschen Wohnimmobilienmarkt.
Ist die Aktie jetzt ein Investment wert?
Wie es aktuell aussieht, wird die Dividende im Mai dieses Jahres auf 0,85 Euro gesenkt. Das wären fast 49 % weniger also vor einem Jahr. Derzeit liegt das Verhältnis von Unternehmenswert zu Umsatz mit 18,4 auf dem Niveau der Jahre 2016 und 2017. Damit sieht die Aktie unterbewertet aus, die angesprochenen Risiken bleiben aber bestehen.
Ein Upside-Potenzial ist gegeben, aber Vonovia muss sich mit Korruptionsvorwürfen, politischen Problemen und Wertberichtigungen bei seinen Immobilienbeständen auseinandersetzen und sich trotz Gegenwinds stabil weiterentwickeln – eine heikle Mission.
Der Einstieg in ein derart politisch motiviertes Unternehmen kann riskant sein, und auf dem aktuellen Markt sehe ich andere, attraktivere Unternehmen. Anders sieht es aber aus, wenn du bereits investiert bist. Dann könnte es sich lohnen, sich das Warten mit der Dividende zu versüßen.
Henning Lindhoff besitzt Aktien von Vonovia. Aktienwelt360 empfiehlt keine der erwähnten Aktien.
Aktienwelt360 2023