Als Investor ist man häufig auf der Suche nach dem heiligen Gral: Eine günstige Aktie soll es sein mit einem rasanten Wachstum und idealerweise noch einer interessanten, netten Dividende. Einen solchen Mix gibt es jedoch eigentlich nicht. Zumindest nicht ohne Risiko.
Eine Aktie, die jedoch sehr, sehr weit heranreicht, ist die von Innovative Industrial Properties (WKN: A2DGXH). Die Bewertung dieses US-amerikanischen Real Estate Investment Trusts ist jedenfalls noch immer vergleichsweise moderat, das Ergebniswachstum im letzten Quartal mit Zuwächsen von über 200 % im Jahresvergleich sehr stark.
Ist diese Aktie etwa ein solcher heiliger Gral? Eine Frage, der wir im Folgenden aus einem Foolishen Blickwinkel auf den Grund gehen wollen. Wobei es natürlich gewisse Risiken gibt, die ebenfalls zu bedenken sind.
Das Geschäftsmodell im Überblick Innovative Industrial Properties ist dabei ein noch sehr junger Real Estate Investment Trust, kurz REIT, in einem ebenfalls jungen Markt. Das Unternehmen kauft und vermietet im Rahmen sogenannter Triple-Net-Lease-Verträge Anbauflächen im Bereich des Marihuana. Ein Geschäftsmodell, das sehr jung ist. Allerdings auch sehr gefragt.
Cannabis ist in den USA auf bundesstaatlicher Ebene noch nicht erlaubt. Das bedeutet, dass Akteure auf der Suche nach Kapital eben nicht zu Banken gehen können, um sich ein Darlehen zu sichern und weiter zu wachsen. Nein, sie müssen andere Wege gehen. Und ein solcher Weg ist eben Innovative Industrial Properties.
Das Trennen von den Immobilien führt zu schnellen liquiden Mitteln, die in Wachstum investiert werden können. Im Gegensatz dazu erhält IIP, wie der REIT in Kurzform genannt wird, starke Mietverträge mit häufig zweistelligen Mietzinsen. Damit wird einerseits der aktuellen Situation und dem hohen Kapitalbedarf Rechnung getragen. Allerdings auch dem Ausfallrisiko, das in dieser Branche noch immer existiert.
Dabei wächst Innovative Industrial Properties ungemein: Auch eine aktuelle Meldung vom 12. Mai deutet auf weiteres Wachstum hin. Demnach habe der US-REIT für 17,5 Mio. US-Dollar eine weitere Anbaufläche in Kalifornien gekauft und direkt an den Produzenten vermietet. Ein gefragtes Geschäftsmodell, das zu gigantischem Wachstum führt.
Bewertung und Wachstum im Blick Wie stark dieses Wachstum ist, das offenbart ein Blick in das aktuelle Zahlenwerk: Innovative Industrial Properties konnte innerhalb des ersten Quartals die eigenen Umsätze um 210 % auf 21,1 Mio. US-Dollar steigern. Das Nettoergebnis stieg um 236 % auf 11,5 Mio. US-Dollar und die Funds from Operations auf 17,8 Mio. US-Dollar. Ein starkes Wachstum um 249 % im Jahresvergleich. Je Aktie blieben dabei rund 1,12 US-Dollar hängen, was durch Verwässerungseffekte einem leicht moderateren Wachstum je Aktie entsprochen hat. Jedoch noch immer einem rasanten.
Auf Basis eines derzeitigen Aktienkursniveaus von 77,78 US-Dollar (19.05.2020, maßgeblich für alle Kurse) und einem Jahreswert von 4,48 US-Dollar beläuft sich das Kurs-FFO-Verhältnis dadurch auf rund 17. Bei einer quartalsweise ausgezahlten Dividende in Höhe von 1,00 US-Dollar kommt der US-REIT schon jetzt auf eine Dividendenrendite in Höhe von 5,14 %. Tendenz vermutlich weiterhin steigend, alleine in den letzten zwölf Monaten hat Innovative Industrial Properties schließlich die eigene Dividende um 122 % erhöht.
Mit einer derzeitigen Marktkapitalisierung in Höhe von 1,3 Mrd. US-Dollar ist das Bewertungsmaß vergleichsweise klein. Wie gesagt: Der Markt und das Geschäftsmodell sind noch immer jung.
Die Risiken im Überblick Trotz der attraktiven Chance und der günstigen Bewertung gibt es ein Risiko, das es definitiv zu würdigen gilt. Neben weiteren aufgrund des neuen Marktes oder auch den Ausfallrisiken in der Cannabis-Industrie, die noch dazukommen. All das ist jedoch nicht das größte Risiko.
Nein, das größte Risiko ist tatsächlich eine Legalisierung auf Bundesstaatsebene von Cannabis in den USA. Ein Großteil des Geschäftsmodells von Innovative Industrial Properties basiert eben darauf, dass der Markt nicht ausreichend und durch Banken mit Kapital versorgt werden kann. Ein Grund, weshalb das Wachstum hier so stark ist und der Mietzins so hoch.
Sollte die Legalisierung früher oder später erfolgen (was irgendwo bloß eine Frage der Zeit ist), könnte der Markt umkämpfter werden. Cannabis-Produzenten können ab diesem Zeitpunkt auch anderweitig Geld beziehen und Banken werden den Markt versuchen aufzumischen. Das könnte zu Margendruck führen. Oder eben auch zu niedrigeren Mieteinnahmen.
Langfristige Mietverträge, die jetzt geschlossen werden, könnten zwar für operative Konstanz einstehen. Allerdings könnte das Wachstum bei einer Legalisierung eben nicht mehr deutlich dreistellig sein.
Es zeigt sich: There’s no Free Lunch! Die Aktie von Innovative Industrial Properties hat viele Chancen. Die Bewertung ist preiswert, das Wachstum deutlich dreistellig. Das könnte eine attraktive Ausgangslage sein für zukünftig marktschlagende Renditen.
Über allem schwebt jedoch das Damoklesschwert einer Legalisierung von Cannabis, wodurch der Markt plötzlich umkämpfter werden dürfte. Das sollten Investoren ebenfalls berücksichtigen. Und wieder einmal zeigt sich: Es gibt keinen „Free Lunch“. Oder eben den heiligen Gral.
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Vincent besitzt Aktien von Innovative Industrial Properties. The Motley Fool besitzt und empfiehlt Aktien von Innovative Industrial Properties.
Motley Fool Deutschland 2020
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