Die Wohnkosten bleiben sowohl unter den Millennials als auch unter der Generation Z ein heiß diskutiertes Thema. Zahlreiche Berichte und Kommentare befassen sich mit dem Problem des Angebots und der Bezahlbarkeit, das vor allem junge Menschen umtreibt. In einem Artikel von CNET heißt es:
"Die Krise der Bezahlbarkeit von Wohnraum bedeutet, dass es länger dauert, bis Menschen Eigentum erwerben können, was sich besonders auf Millennials und die Generation Z, wirtschaftlich benachteiligte Familien und Minderheiten auswirkt. Die Krise lässt sich nicht auf einen einzigen Faktor reduzieren. Vielmehr gibt es eine Reihe von zusammenwirkenden Faktoren, die Wohneigentum unerreichbar machen: steigende Immobilienpreise, hohe Hypothekenzinsen und ein begrenztes Immobilienangebot. Hinzu kommen unzählige finanzielle Probleme wie das schleppende Lohnwachstum und die zunehmende Verschuldung durch Studienkredite und Kreditkarten bei US-Bürgern mit mittlerem und niedrigem Einkommen."
Die folgende Abbildung zum Index der Erschwinglichkeit von Wohnraum unterstützt diese Thesen.
Wie CNET feststellte, gibt es viele offensichtliche Gründe, warum Wohnraum unerschwinglich ist, von einem Mangel an Angebot bis hin zu höheren Hypothekenzinsen und Preissteigerungen. In den letzten Jahren, in denen die Fed die Zinsen aggressiv angehoben hat, ist das Angebot auf dem Immobilienmarkt gestiegen.
Der Grund dafür ist, dass höhere Zinssätze zu höheren Hypothekenzinsen und höheren monatlichen Raten für Immobilien führen. Zudem ist anzumerken, dass in der Vergangenheit, wenn das Angebot an Wohnungen mehr als acht Monate überstieg, die Wirtschaft in einer Rezession war. Das bedeutet, dass eine übermäßige Verfügbarkeit von Wohnungen im Vergleich zur Nachfrage ein Indikator für wirtschaftliche Probleme sein kann. Wenn es zu viele unverkaufte Häuser gibt, kann dies auf eine geringe Nachfrage hinweisen, was wiederum ein Symptom für eine schwächelnde Wirtschaft sein kann.
Steigende Zinsen und ein größeres Angebot sollten die Immobilienpreise eigentlich drücken und damit für mehr "Erschwinglichkeit" sorgen. Wie man sieht, geschah genau das auch in früheren Perioden, aber nach der Pandemie stiegen die Immobilienpreise wieder an, als das Geld aus den "Konjunkturschecks" einen Käuferansturm auslöste.
Der Preis ist in allen wirtschaftlichen Belangen IMMER eine Funktion von Angebot und Nachfrage.
Ursache des Problems - gleich eine ganze Reihe von Fehlentscheidungen
Die folgende ökonomische Erklärung zeigt nur, was in jedem 'Wirtschaftskurs für Anfänger' gelehrt wird. Es ist keine Überraschung, dass Inflation entsteht, wenn das Angebot eingeschränkt wird und die Nachfrage steigt.
Während das bereits nach dem allgemeinen Shutdown im Jahr 2020 der Fall war, ist das aktuelle Problem der Bezahlbarkeit von Wohnraum eine Folge schlechter Entscheidungen, die um die Jahrhundertwende getroffen wurden. Vor 2000 brauchte der durchschnittliche Hauskäufer eine gute Bonität und eine Anzahlung von 20 %. Diese Beschränkungen hielten Angebot und Nachfrage bis zu einem gewissen Grad im Gleichgewicht. Obwohl die Wohnkosten mit der Inflation stiegen, konnten mittlere Haushaltseinkommen damit noch durchaus Schritt halten.
In den späten 90er Jahren setzten sich Banken und Immobilienmakler jedoch im Kongress dafür ein, die Gesetze dahingehend zu ändern, dass mehr Menschen der Erwerb von Wohneigentum ermöglicht wird. Alan Greenspan, der damalige Vorsitzende der US-Notenbank, förderte Hypotheken mit anpassbarem Zinssatz, Hypothekengesellschaften begannen mit dem so genannten Hypotheken-Splitting, um die Notwendigkeit einer Hypothekenversicherung zu umgehen, gleichzeitig wurden die Anforderungen an die Bonität der Kreditnehmer gelockert. Bis 2007 wurden Hypotheken an Subprime-Kreditnehmer ohne Bonität und ohne nachweisbare Einkommensquellen vergeben. Das führte unweigerlich zu einer erhöhten Nachfrage, die das verfügbare Angebot überstieg und die Immobilienpreise weit über das hinaus trieb, was mit normalen Einkommen bezahlbar war.
Diese Phase des Immobilienmarktes ist eine Folge der Nullzinspolitik der Fed. Diese Geldpolitik, gepaart mit massiven Liquiditätsspritzen für die Finanzmärkte, zog Scharen von Spekulanten an, seien es Privatpersonen oder Firmen.
Institutionelle Akteure wie Blackstone (NYSE:BX), Blackrock (NYSE:BLK) und andere haben 2023 44 % aller Einfamilienhäuser aufgekauft, um sie zu vermieten. Mit steigenden Preisen und der zunehmenden Beliebtheit von Plattformen wie AirBnB (NASDAQ:ABNB) stieg die Nachfrage von Privatpersonen nach Mietobjekten weiter an, was zu einer weiteren Verringerung des verfügbaren Wohnungsbestands führte. Diese Einflüsse führten zu noch höheren Preisen für verfügbare Immobilien.
Dabei ist das Übel des Problems nicht der Wohnungsbau. Der Total (EPA:TTEF) Housing Activity Index ist nicht weit von seinem historischen Höchststand nach dem "Run" auf Wohnungen während der Pandemie im Jahr 2020 entfernt. Das Problem besteht darin, dass zu viele Wohnungen von "Nicht-Wohnungskäufern" aus dem verfügbaren Angebot aufgekauft werden.
Bestehende Häuser stehen zudem kaum zum Verkauf. Die derzeitigen Hauseigentümer sind nicht bereit, Häuser bei ihrem bereits gesicherten Hypothekenzins von 4 % zu verkaufen, um ein neues Haus mit einer Hypothek von 7 % zu belasten. Wie man sieht, finden kaum Verkäufe bestehender Häuser statt.
All das hat das Problem noch verschärft. Die Wurzel allen Übels ist die Fed, die die Zinsen zu lange zu niedrig gehalten hat. Dadurch kam es zu einem Überangebot an Liquidität und einem stetigen Preisanstieg bei Immobilien. Es ist nicht übertrieben zu behaupten, dass der größte Teil des Wohnungsproblems direkt auf staatliche Aktivitäten zurückzuführen ist.
Gibt es eine Lösung?
Senatorin Elizabeth Warren und drei weitere Abgeordnete drängen Jerome Powell, die Zinsen anlässlich der nächsten Fed-Sitzung zu senken, um den Wohnungsbau erschwinglicher zu machen.
"Wir fordern Sie auf, die Auswirkungen Ihrer Zinsentscheidungen auf den Wohnungsmarkt zu berücksichtigen, während die Fed über ihre nächsten Schritte im neuen Jahr nachdenkt. Zu den unmittelbaren Auswirkungen dieser astronomischen Zinssätze gehört ein erheblicher Anstieg der Gesamtkosten für den Erwerb von Wohneigentum für den Durchschnittsverbraucher". - Brief an Jerome Powell
Wie bereits oben diskutiert, ist eine Senkung der Zinssätze nicht die Lösung, um die Immobilienpreise zu senken. Niedrigere Zinssätze würden noch mehr Käufer auf einen Markt bringen, auf dem es bereits zu wenig Angebot gibt, was die Immobilienpreise weiter in die Höhe treiben würde.
Die Auswirkungen der niedrigeren Hypothekenzinsen auf die Immobilienpreise sind bereits seit Oktober zu erkennen. Die Preise stiegen, als die Kapitalmarktrenditen aufgrund der Hoffnung auf eine Zinssenkung durch die Fed im Jahr 2024 fielen. Wenn die Hypothekenzinsen auf 4 % zurückgehen, wo sie während des größten Teils des letzten Jahrzehnts lagen, werden die Immobilienpreise deutlich anziehen.
Es gibt nur eine Lösung, um die Immobilienpreise für die Mehrheit der Bevölkerung erschwinglich zu machen: Die bestehende Nachfrage muss reduziert werden. Hier sind einige Maßnahmen, die zur Lösung dieses Problems beitragen könnten:
1. Beschränkungen für den Erwerb von Eigenheimen durch Unternehmen und Institutionen:
Um den Wettbewerb auf dem Immobilienmarkt zu fördern und sicherzustellen, dass Wohnraum für Privatpersonen zugänglich bleibt, sollten Beschränkungen für den Erwerb von Eigenheimen durch Unternehmen und Institutionen eingeführt werden. Dies könnte durch die Festlegung von Obergrenzen für den Erwerb von Immobilien durch solche Einrichtungen erfolgen, um die Nachfrage von Einzelpersonen nicht zu verdrängen.
2. Anhebung der Kreditvergabestandards:
Es sollte eine Anhebung der Kreditvergabestandards geben, indem beispielsweise eine Mindestanforderung von 15 % Eigenkapital und eine gute Bonität für Kreditnehmer festgelegt werden. Dies würde nicht nur die finanzielle Stabilität der Kreditnehmer verbessern, sondern auch das Risiko von Kreditausfällen verringern und die Stabilität der Banken im Falle einer weiteren Immobilienkrise stärken.
3. Strengeres Verhältnis von Verschuldung zu Einkommen:
Ein strengeres Verhältnis von Verschuldung zu Einkommen für Hauskäufer könnte eingeführt werden, um sicherzustellen, dass Kreditnehmer nicht übermäßig verschuldet sind. Indem ein angemessenes Verhältnis zwischen den Schulden eines Kreditnehmers und seinem Einkommen festgelegt wird, kann das Risiko von Zahlungsausfällen reduziert werden, was langfristig die Stabilität des Immobilienmarktes unterstützt.
4. Rückkehr des Hypothekenmarktes zu Festzinshypotheken:
Die Rückkehr des Hypothekenmarktes zu Festzinshypotheken könnte erwogen werden, um die Unsicherheit im Zusammenhang mit variablen Zinssätzen und anderen komplexen Finanzinstrumenten zu reduzieren. Durch die Festlegung von festen Zinssätzen für Hypotheken können Kreditnehmer besser planen und sich vor plötzlichen Zinsschwankungen schützen, was die Stabilität des Immobilienmarktes insgesamt erhöht.
5. Verpflichtung zur Beibehaltung eines Teils der Hypotheken in den Büchern:
Alle Banken, die Hypotheken vergeben, sollten verpflichtet werden, 25 % ihrer Hypotheken in ihren Büchern zu halten. Dies würde dazu beitragen, das Risiko von Hypothekenverbriefungen zu verringern und die Banken dazu zu ermutigen, verantwortungsvolle Kreditvergabepolitiken zu implementieren, da sie einen Teil der damit verbundenen Risiken behalten müssen.
Ja. Das sind sehr harte Anforderungen, die zu erfüllen sind und viele zunächst von Wohneigentum ausschließen würden. Wohneigentum sollte jedoch einem hohen Standard unterliegen, da die Kosten für Wohneigentum hoch sind.
Für den Einzelnen würden solche Standards bedeuten, dass Wohneigentum realisierbar ist und dass ein solches Eigentum, zusammen mit den damit verbundenen Gebühren, Steuern, Unterhaltskosten usw., immer noch finanzielle Stabilität ermöglicht. Für die Kreditgeber würde sich das Risiko einer weiteren Finanzkrise auf nahezu Null reduzieren, da eine Stabilität des Immobilienmarktes quasi unvermeidlich wäre.
Vor allem aber würden solche strengen Normen sofort zu einem starken Rückgang der Nachfrage führen. Ohne Nachfrage würden die Immobilienpreise fallen und die enorme Wertsteigerung, die durch ein Jahrzehnt fiskalischer und monetärer Überheblichkeit verursacht wurde, rückgängig machen. Ja, es wäre ein sehr schwieriger Markt, bis diese Exzesse zurückgehen. Es ist aber auch die logische Folge, wenn man es zugelassen hat, dass Banken und Institutionen sich ungehindert auf dem Immobilienmarkt austoben konnten.
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