AGROB Immobilien AG:
AGROB Immobilien AG / Veröffentlichung einer Mitteilung nach § 37x WpHG
29.04.2014 00:00
Zwischenmitteilung nach § 37x WpHG, übermittelt durch die DGAP - ein Unternehmen der EQS Group AG.
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AGROB Immobilien AG, Münchener Straße 101, 85737 Ismaning
- ISIN DE0005019004 (WKN 501900)
- ISIN DE0005019038 (WKN 501903)
Zwischenmitteilung innerhalb des 1. Halbjahres 2014
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Die AGROB Immobilien AG ist weitgehend plankonform und erfolgreich in das
Geschäftsjahr 2014 gestartet. Der dabei erwirtschaftete Periodenüberschuss
beläuft sich auf TEUR 358 nach Steuern und nach DSCB-Aufwand und liegt
damit geringfügig über Vorjahresniveau.
Unter Zugrundelegung einer stabilen Auslastung von 95% der in der Höhe
unveränderten Vermietungskapazitäten von 93.900 m² wurden Umsatzerlöse von
EUR 2,69 Mio. erwirtschaftet, was dem entsprechenden Vorjahresquartal
entspricht. Dabei wurden wie in den vergangenen Perioden sämtliche
Mietverträge vertragskonform und ohne jegliche Leistungsstörungen bedient,
es bestehen unverändert keinerlei Rückstände in den Mietzahlungen. Unter
Einbeziehung der sonstigen betrieblichen Erlöse beträgt die Gesamtleistung
der Gesellschaft im Berichtszeitraum EUR 2,72 Mio., ein geringfügiges Minus
im Vergleich zum entsprechenden Vorjahresquartal.
In erster Linie dank eines erwartungsgemäß um 8,7% erneut rückläufigen
Zinsaufwandes infolge reduzierter Verbindlichkeiten einerseits und
günstiger Refinanzierungsbedingungen andererseits sowie eines wie im
Vorjahr günstigen Schadenverlaufes in der Inanspruchnahme des
Instandhaltungsbudgets ist es gelungen, den operativen Gesamtaufwand trotz
einer deutlich erhöhten Steuerposition um 1,1% auf TEUR 2.250 weiter zu
reduzieren. Aufgrund dieser erfreulichen Entwicklung im Aufwandsbereich
konnte insbesondere auch die geringfügig abgeschwächte Gesamtleistung
aufgefangen und insofern mehr als kompensiert werden, so dass sich das
operative Ergebnis im Vergleich zum Vorjahr um 2,0% auf TEUR 465 nach
Steuern erhöht hat.
Nach Verrechnung des im Vergleich zum Vorjahresquartal geringer
ausgefallenen DSCB- Nettoaufwandes von TEUR 107 (Vj. TEUR 115) - Grund
hierfür ist ein gestiegenes Auflösungspotential in den
Pensionsrückstellungen - kommt ein Periodenüberschuss für die ersten drei
Monate des laufenden Geschäftsjahres in Höhe von TEUR 358 zum Ausweis. Im
Vergleich zur entsprechenden Vorjahresperiode entspricht dies einer Zunahme
von 5,0%.
Bei Gegenüberstellung mit den entsprechenden Vorjahreszahlen ergibt sich
der nachstehende Kennzahlenvergleich:
^
01-03/2014 01-03/2013 Veränderung
TEUR TEUR in %
Gesamtleistung 2.715 2.732 ./. 0,6
EBIT DA ¹) 1.992 1.982 + 0,5
Abschreibungen ./. 843 ./. 832 + 1,3
EBIT¹) 1.149 1.150 ./. 0,1
Zinsergebnis ./. 620 ./. 679 + 8,7
Ertragsteuern ./. 64 ./. 15 > 100
Ergebnis operativ¹) + 65 + 456 + 2,0
Nettoaufwand DSCB ./. 107 ./. 115 ./. 7,0
Periodenüberschuss nach DSCB + 358 + 341 + 5,0
Cashflow¹) + 1.304 + 1.288 + 1,2
°
¹) ohne DSCB
Im Vergleich mit der anteiligen Jahresplanung ergibt sich insofern ein
differenziertes Bild, als der Aufwandsbereich durch die Inanspruchnahme
zeitlich vorgezogener Leistungen und diverser aperiodischer, nicht
abgegrenzter Kostenfaktoren das anteilige operative Planergebnis
geringfügig belastet. Dabei handelt es sich jedoch lediglich um
Phasenverschiebungen und insofern keine die Umsatz- und Ergebnisplanung des
Jahres 2014 beeinträchtigenden Aspekte. Nachdem im verbleibenden
Jahresverlauf keine weiteren Mietvertragsabläufe mehr zur Verlängerung
anstehen und derzeit keinerlei Anzeichen für vorzeitige, außerordentliche
Mietvertragsauflösungen vorliegen, können wir davon ausgehen, dass
sämtliche bestehenden Mietverträge auch weiterhin entsprechend den
vertraglichen Vereinbarungen und ohne jegliche Leistungsstörungen bedient
werden. Ebenso wenig sind im bisherigen Jahresverlauf weder
rückstellungsrelevante und ergebnisbelastende Risiken eingetreten noch sind
solche derzeit erkennbar.
Nachdem die zuletzt per 12/2012 in Höhe von EUR 1,7 Mio. verbindlich
festgestellten körperschaftsteuerlichen Verlustvorträge voraussichtlich im
laufenden Geschäftsjahr vollständig aufgebraucht sein werden, ist das
Ergebnis des laufenden Geschäftsjahres mit einer deutlich höheren
Ertragsteuerposition belastet. Der hieraus voraussichtlich resultierende
Aufwand ist in der vorliegenden Planung vollumfänglich berücksichtigt.
Die nach wie vor äußerst attraktive Kapitalmarktverfassung haben wir dazu
genutzt, sämtliche im Berichtsjahr (EUR 8,5 Mio.) und bis auf eine noch
offene Tranche von EUR 1,5 Mio. größtenteils auch im kommenden Jahr
auslaufende Darlehen (EUR 6,8 Mio.) im Rahmen von Forward-Kontrahierungen
zu prolongieren. Insofern ist die Gesellschaft für diesen Zeitraum von
einem eventuellen Zinsänderungsrisiko befreit bzw. ist dieses erheblich
reduziert und infolge davon die Kalkulationsbasis und Planbarkeit künftiger
Ergebnisprognosen wesentlich verbessert. Mit Hilfe der getätigten
Abschlüsse wird sich der durchschnittliche Zinssatz aller bestehenden
Darlehen bei gleichzeitig weiterhin nennenswert rückläufigem Zinsaufwand
von 4,45% per 12/2013 auf 4,15% per 12/2014 und unter Berücksichtigung der
bisherigen Prolongationen weiter auf 3,88% per 12/2015 reduzieren. Die
Zahlungsbereitschaft der AGROB Immobilien AG war im Berichtszeitraum stets
gegeben, darüber hinaus standen freie Kreditlinien in nennenswertem Umfang
jederzeit abrufbar zur Verfügung. Zudem ist nach heutigem Kenntnisstand die
vollumfängliche Durchfinanzierung der Gesellschaft für das gesamte
Geschäftsjahr gewährleistet.
Mit umsatz- und ergebniswirksamer Anmietung ab 04/2014 hat HSE 24, ein
bestehendes Ankermieterunternehmen der Gesellschaft, im Zuge der
geschäftlichen Expansion zusätzliche Flächen in wesentlichem Umfang
nachgefragt. Dabei handelt es sich um Flächen von insgesamt ca. 2.600 m² im
Gebäude 22 (I. und II. Bauabschnitt), die in den letzten Wochen nach den
Wünschen und Bedürfnissen des Mieters einer grundlegenden Revitalisierung
unterzogen wurden. Im Rahmen dieser Nachvermietung erhöht sich mit
termingerechter Übergabe dieser Flächen an den Nutzer die Auslastung der
Vermietungskapazitäten im Bereich der Hauptnutzflächen von 95% zum
Bilanzstichtag auf aktuell über 97% und damit auf eine auch im
Branchenvergleich überdurchschnittlich hohe Quote.
Die bereits letztjährig geäußerte Erwartung, noch im Jahr 2013 die
Projektierung eines neuen, multifunktionalen Gebäudekomplexes für ein
bestehendes Mieterunternehmen im nordöstlichen Teilbereich des AGROB
Medien- und Gewerbeparks (Bauquartier GE A7) in Angriff nehmen und
gegebenenfalls bereits auch dessen Baubeginn realisieren zu können, hat
sich aufgrund diverser Umplanungen und langwieriger Vertragsverhandlungen
bedauerlicherweise bis dato nicht verwirklichen lassen. Nachdem seit Kurzem
jedoch eine positive Anmietungsentscheidung durch das zuständige Gremium
des künftigen Nutzers vorliegt, ist nunmehr von einer kurzfristigen
Umsetzung dieses Neubauvorhabens mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von
ca. EUR 5,0 Mio. (incl. Grundstücksanteil) auszugehen. Dabei ist
vorgesehen, nach verbindlicher Festlegung sämtlicher
Mietvertragsmodalitäten mit Einreichung der Eingabeplanung ehestmöglich
die Einleitung des behördlichen Genehmigungsverfahrens zu veranlassen. Was
die Finanzierung dieses konkret im laufenden Geschäftsjahr anstehenden
Investitionsvorhabens anbelangt, so ist noch keine Entscheidung getroffen.
Zur Mitfinanzierung ist annehmbar die neuerliche Aufnahme von Fremdkapital
vorgesehen.
Im Rahmen von langfristig ausgelegten, strategischen Standortüberlegungen
wird derzeit für ein wichtiges Anker-Mieterunternehmen eine Projekt- bzw.
Machbarkeitsstudie mit dem Ziel einer nachhaltigen Standortsicherung
ausgearbeitet. Wesentlicher Bestandteil dieses Konzeptes ist insbesondere
die Projektierung eines repräsentativen, großzügig dimensionierten
Neubauvorhabens mit Bruttogeschossflächen im Umfang von bis zu 6.000 m².
in diesem Zusammenhang hat die Gesellschaft in enger Abstimmung mit dem
Mietinteressenten zwischenzeitlich einen Architekten-Ideenwettbewerb
initiiert, aufgrund dessen wir in den nächsten Wochen entsprechende
Planungskonzepte erwarten, auf deren Basis die weiteren Verfahrensschritte
eingeleitet werden können. Für die laufende Berichtsperiode ist weder eine
bindende Projektentscheidung zu erwarten noch gilt es, die Entscheidung im
Hinblick auf die Objektfinanzierung herbeizuführen.
Für das laufende Geschäftsjahr sind nach aktuellem Kenntnisstand ansonsten
keine weiteren wesentlichen baulichen Investitionsmaßnahmen geplant.
Insofern werden wir uns wie in den Vorjahren schwerpunktmäßig gezielt
weiter auf die nachhaltige Instandhaltung und der Revitalisierung unseres
Immobilienbestandes zur Aufrechterhaltung eines technisch und gestalterisch
dauerhaft zeitgemäßen und marktfähigen Zustandes konzentrieren und uns
darüber hinaus mit Nachdruck um die Nachvermietung der restlichen, noch
vorhandenen vakanten Flächen bemühen.
Wie bereits in den Vorperioden hat die Erweiterung des AGROB Geländes in
südlicher Arrondierung im Rahmen des neuen Bebauungsplanes Nr. 29 c und
damit einhergehend die Schaffung von zusätzlichen Baurechten im Umfang von
ca. 13.600 m² an neuen Bruttogeschossflächen erneut einen wesentlichen
Schwerpunkt in unseren Aktivitäten dargestellt. Bedauerlicherweise ist das
in der Abstimmung mit den Verfahrensbeteiligten und den zuständigen
Behörden komplexe und aufwändige Verfahren trotz unserer intensiven
Bemühungen und unserer wiederholten Interventionen in den zurückliegenden
Monaten nur äußerst schleppend und zeitraubend vorangekommen. Der aus
unserer Sicht unbefriedigende Fortgang des Verfahrens ist auch der
teilweise eingeschränkten Verfügbarkeit der zuständigen Behörden
geschuldet. Nachdem die ursprüngliche Planung der straßenbaulichen
Erschließung im Umgriff des Erweiterungs-Bebauungsplanes behördenseits
nicht genehmigt wurde, ist es nach intensiven Diskussionen und einer
veranlassten Umplanung mittlerweile gelungen, mit der zuständigen
Straßen-verkehrsbehörde verbindlich Einvernehmen über die geplante
Ausführung der Kreisverkehrsanlage und der Verkehrsführung im Zusammenhang
mit der vorgesehenen neuen Südanbindung des AGROB Geländes herbeizuführen.
Insofern kann der zwischenzeitlich ruhende Prozess weiter vorangetrieben
werden. Danach ist die Beauftragung der Vermessung erfolgt und die
ausgearbeiteten Vertragsentwürfe zur 'Umlegung' sowie zum 'städtebaulichen
Vertrag' werden derzeit einer finalen Abstimmung zwischen den
Verfahrensbeteiligten unterzogen.
Mit dem Rückenwind des weitgehend plankonformen Geschäftsverlaufes sowie
des erzielten guten Ergebnisses im I. Quartal sehen wir mit großem
Optimismus und begründeter Zuversicht dem weiteren Jahresverlauf entgegen.
Diese unsere Einschätzung basiert zum einen auf einer erwarteten,
ganzjährig überdurchschnittlich hohen Vermietungsquote und zum anderen auf
einer dank konsequenter Kostendisziplin stabilen Entwicklung im
Aufwandsbereich. Dabei wird diese unsere Annahme durch eine hohe
Prognosesicherheit von Umsatz und Ergebnis gestützt. Insofern gehen wir für
das Gesamtjahr von einer Fortsetzung der positiven Unternehmensentwicklung
auf dem bekannt hohen Niveau aus und erwarten für das Gesamtjahr bei
Umsatzerlösen in einer Bandbreite zwischen EUR 10,9 Mio. bis EUR 11,0 Mio.
ein Ergebnis in Höhe von EUR 1,5 Mio. bis EUR 1,6 Mio. nach Steuern und
nach Nettobelastung aus den Pensionsleistungen. Mit diesem positiven
Ausblick schaffen wir gleichzeitig die Voraussetzungen für eine erneut
angemessene Ausschüttung an unsere Anteilseigner.
Ismaning, im April 2014
Der Vorstand
29.04.2014 Die DGAP Distributionsservices umfassen gesetzliche
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Sprache: Deutsch
Unternehmen: AGROB Immobilien AG
Münchener Straße 101
85737 Ismaning
Deutschland
Internet: www.agrob-ag.de
Ende der Mitteilung DGAP News-Service
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