Original-Research: AGROB Immobilien AG - von GBC AG
Aktieneinstufung von GBC AG zu AGROB Immobilien AG
Unternehmen: AGROB Immobilien AG
ISIN: DE0005019004
Anlass der Studie: Research Studie (Anno)
Empfehlung: Kaufen
Kursziel: 15,50 Euro
Kursziel auf Sicht von: Ende 2012
Letzte Ratingänderung:
Analyst: Cosmin Filker, Felix Gode
Sehr solides Substanzinvestment mit hohem Bewertungspotenzial
Mit Vorlage der Geschäftsjahreszahlen 2011 war die AGROB Immobilien AG in
der Lage eine Fortsetzung der positiven Tendenz der Vorjahre zu
präsentieren. Der Betreiber eines Medien- und Gewerbeparks im Münchener
Vorort Ismaning erreichte dabei mit 97,7 % (VJ: 97,7 %) erneut eine
verhältnismäßig hohe Auslastungsquote der Hauptnutzflächen. In Verbindung
mit einer marginalen Ausweitung der vermieteten Flächen wurde die
Umsatzbasis um +1,1 % von 11,20 Mio. EUR (GJ 2010) auf 11,32 Mio. EUR (GJ
2011) erhöht.
Analog zur positiven Umsatzentwicklung profitierte die AGROB Immobilien AG
in den letzten Geschäftsjahren von einer hohen Kostendisziplin und einer
damit verbundenen sukzessiven Minderung der operativen Kostenbasis. Auf
EBITDA-Basis kletterten die operativen Kosten nominell zwar leicht von 3,16
Mio. EUR (GJ 2010) auf 3,25 Mio. EUR (GJ 2011), dieser Anstieg resultiert
jedoch vornehmlich aus der ergebniswirksamen Anpassung von
Pensionsrückstellungen gemäß BilMoG (Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz).
Ohne diesen Effekt liegen die bereinigten operativen Kosten bei 2,97 Mio.
EUR (VJ: 2,99 Mio. EUR) und damit auf dem niedrigsten Stand der letzten
Geschäftsjahre.
Sehr positiv stufen wir die Entwicklung der Finanzaufwendungen ein, welche
entsprechend den über die letzten Geschäftsjahre hinweg gestiegenen
Tilgungsleistungen aber auch aufgrund verbesserter Konditionen der
Bankverbindlichkeiten, deutlich rückläufig waren. Gegenüber der
Vorjahresperiode minderten sich die Finanzaufwendungen auf 3,24 Mio. EUR
(VJ: 3,56 Mio. EUR). Besonders diese Entwicklung zeichnete für den
deutlichen Anstieg des Nachsteuerergebnisses, welches gegenüber dem Vorjahr
auf 1,60 Mio. EUR (VJ: 1,37 Mio. EUR) zulegen konnte, verantwortlich.
Das bilanzielle Bild der Gesellschaft ist unverändert als sehr solide
einzustufen. Beachtenswert ist hierbei die Tatsache, dass die AGROB
Immobilien AG nach HGB-Kriterien und damit konservativ bilanziert.
Vermögenswerte, welche nach HGB bilanziert werden, sind nach dem Prinzip
der Anschaffungs- und Herstellungskosten aktiviert und können damit zur
Bildung stiller Reserven führen. Eine Bilanzierung nach IFRS hingegen, die
Methode die vom Großteil der börsennotierten deutschen
Immobiliengesellschaften angewandt wird, erlaubt eine Aktivierung des
Immobilienvermögens auf Grundlage ermittelter Verkehrswerte. Zwar verfügt
die AGROB Immobilien AG zum Bilanzstichtag 31.12.11 über ein
Immobilienvermögen von 89,61 Mio. EUR, unter Hinzurechnung der
gutachterlich ermittelten Verkehrswerte belaufen sich die stillen Reserven
jedoch auf 37,98 Mio. EUR. Legt man die Marktwerte der Immobilien zugrunde,
so weist die AGROB Immobilien AG eine sehr solide Eigenkapitalquote von
45,9 % und eine vergleichsweise niedrige Objektverschuldung (LTV: Loan to
Value) von 38,5 % auf.
Auf der Annahme unverändert hoher Auslastungsquoten der Hauptnutzflächen
basierend, welche gemäß Unternehmenskommunikation in den nächsten
Geschäftsjahren voraussichtlich nicht erweitert werden, ist eine gute Basis
einer weiterhin soliden Umsatzentwicklung gegeben. Unterstützend wirkt sich
hierbei der Umstand einer sehr attraktiven Laufzeitstruktur der
Mietverträge. Rund 62 % der aktuell aktiven Mietverträge verfügen über eine
mehr als dreijährige Restlaufzeit. Unsere Umsatzprognosen in Höhe von 11,18
Mio. EUR (GJ 2012) respektive 11,24 Mio. EUR (GJ 2013) berücksichtigen
unentgeltlich überlassene Flächen, welche ab dem Jahr 2014 wieder der
Vermietung zugeführt werden. Flankierend hierzu gehen wir mit einem EBITDA
von 7,93 Mio. EUR (GJ 2012) sowie 8,00 Mio. EUR (GJ 2013) von einer soliden
Ergebnisentwicklung aus.
Im Rahmen unserer DCF-Bewertung haben wir auf Basis 2012 einen fairen Wert
von 15,50 EUR je Aktie ermittelt. Auch der vom Unternehmen ausgewiesene NAV
von 15,06 EUR je Aktie untermauert unsere Bewertung. Derzeitige Kursniveaus
von 10,20 EUR je Stammaktie (8,30 EUR je Vorzugsaktie) weisen somit zum
fairen Wert ein hohes Kurspotenzial auf. Daher stufen wir die AGROB
Immobilien AG unverändert mit dem Rating KAUFEN ein.
Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden:
http://www.more-ir.de/d/11657.pdf
Kontakt für Rückfragen
Jörg Grunwald
Vorstand
GBC AG
Halderstraße 27
86150 Augsburg
0821 / 241133 0
research@gbc-ag.de
++++++++++++++++
Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach §34b Abs. 1 WpHG und FinAnV
Beim oben analysierten Unternehmen ist folgender möglicher
Interessenkonflikt gegeben: (5);
Einen Katalog möglicher Interessenkonflikte finden Sie unter:
www.gbc-ag.de/index.php/publisher/articleview/frmCatId/17/frmArticleID/98/
++++++++++++++++
-------------------übermittelt durch die EquityStory AG.-------------------
Für den Inhalt der Mitteilung bzw. Research ist alleine der Herausgeber bzw.
Ersteller der Studie verantwortlich. Diese Meldung ist keine Anlageberatung
oder Aufforderung zum Abschluss bestimmter Börsengeschäfte.
Aktieneinstufung von GBC AG zu AGROB Immobilien AG
Unternehmen: AGROB Immobilien AG
ISIN: DE0005019004
Anlass der Studie: Research Studie (Anno)
Empfehlung: Kaufen
Kursziel: 15,50 Euro
Kursziel auf Sicht von: Ende 2012
Letzte Ratingänderung:
Analyst: Cosmin Filker, Felix Gode
Sehr solides Substanzinvestment mit hohem Bewertungspotenzial
Mit Vorlage der Geschäftsjahreszahlen 2011 war die AGROB Immobilien AG in
der Lage eine Fortsetzung der positiven Tendenz der Vorjahre zu
präsentieren. Der Betreiber eines Medien- und Gewerbeparks im Münchener
Vorort Ismaning erreichte dabei mit 97,7 % (VJ: 97,7 %) erneut eine
verhältnismäßig hohe Auslastungsquote der Hauptnutzflächen. In Verbindung
mit einer marginalen Ausweitung der vermieteten Flächen wurde die
Umsatzbasis um +1,1 % von 11,20 Mio. EUR (GJ 2010) auf 11,32 Mio. EUR (GJ
2011) erhöht.
Analog zur positiven Umsatzentwicklung profitierte die AGROB Immobilien AG
in den letzten Geschäftsjahren von einer hohen Kostendisziplin und einer
damit verbundenen sukzessiven Minderung der operativen Kostenbasis. Auf
EBITDA-Basis kletterten die operativen Kosten nominell zwar leicht von 3,16
Mio. EUR (GJ 2010) auf 3,25 Mio. EUR (GJ 2011), dieser Anstieg resultiert
jedoch vornehmlich aus der ergebniswirksamen Anpassung von
Pensionsrückstellungen gemäß BilMoG (Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz).
Ohne diesen Effekt liegen die bereinigten operativen Kosten bei 2,97 Mio.
EUR (VJ: 2,99 Mio. EUR) und damit auf dem niedrigsten Stand der letzten
Geschäftsjahre.
Sehr positiv stufen wir die Entwicklung der Finanzaufwendungen ein, welche
entsprechend den über die letzten Geschäftsjahre hinweg gestiegenen
Tilgungsleistungen aber auch aufgrund verbesserter Konditionen der
Bankverbindlichkeiten, deutlich rückläufig waren. Gegenüber der
Vorjahresperiode minderten sich die Finanzaufwendungen auf 3,24 Mio. EUR
(VJ: 3,56 Mio. EUR). Besonders diese Entwicklung zeichnete für den
deutlichen Anstieg des Nachsteuerergebnisses, welches gegenüber dem Vorjahr
auf 1,60 Mio. EUR (VJ: 1,37 Mio. EUR) zulegen konnte, verantwortlich.
Das bilanzielle Bild der Gesellschaft ist unverändert als sehr solide
einzustufen. Beachtenswert ist hierbei die Tatsache, dass die AGROB
Immobilien AG nach HGB-Kriterien und damit konservativ bilanziert.
Vermögenswerte, welche nach HGB bilanziert werden, sind nach dem Prinzip
der Anschaffungs- und Herstellungskosten aktiviert und können damit zur
Bildung stiller Reserven führen. Eine Bilanzierung nach IFRS hingegen, die
Methode die vom Großteil der börsennotierten deutschen
Immobiliengesellschaften angewandt wird, erlaubt eine Aktivierung des
Immobilienvermögens auf Grundlage ermittelter Verkehrswerte. Zwar verfügt
die AGROB Immobilien AG zum Bilanzstichtag 31.12.11 über ein
Immobilienvermögen von 89,61 Mio. EUR, unter Hinzurechnung der
gutachterlich ermittelten Verkehrswerte belaufen sich die stillen Reserven
jedoch auf 37,98 Mio. EUR. Legt man die Marktwerte der Immobilien zugrunde,
so weist die AGROB Immobilien AG eine sehr solide Eigenkapitalquote von
45,9 % und eine vergleichsweise niedrige Objektverschuldung (LTV: Loan to
Value) von 38,5 % auf.
Auf der Annahme unverändert hoher Auslastungsquoten der Hauptnutzflächen
basierend, welche gemäß Unternehmenskommunikation in den nächsten
Geschäftsjahren voraussichtlich nicht erweitert werden, ist eine gute Basis
einer weiterhin soliden Umsatzentwicklung gegeben. Unterstützend wirkt sich
hierbei der Umstand einer sehr attraktiven Laufzeitstruktur der
Mietverträge. Rund 62 % der aktuell aktiven Mietverträge verfügen über eine
mehr als dreijährige Restlaufzeit. Unsere Umsatzprognosen in Höhe von 11,18
Mio. EUR (GJ 2012) respektive 11,24 Mio. EUR (GJ 2013) berücksichtigen
unentgeltlich überlassene Flächen, welche ab dem Jahr 2014 wieder der
Vermietung zugeführt werden. Flankierend hierzu gehen wir mit einem EBITDA
von 7,93 Mio. EUR (GJ 2012) sowie 8,00 Mio. EUR (GJ 2013) von einer soliden
Ergebnisentwicklung aus.
Im Rahmen unserer DCF-Bewertung haben wir auf Basis 2012 einen fairen Wert
von 15,50 EUR je Aktie ermittelt. Auch der vom Unternehmen ausgewiesene NAV
von 15,06 EUR je Aktie untermauert unsere Bewertung. Derzeitige Kursniveaus
von 10,20 EUR je Stammaktie (8,30 EUR je Vorzugsaktie) weisen somit zum
fairen Wert ein hohes Kurspotenzial auf. Daher stufen wir die AGROB
Immobilien AG unverändert mit dem Rating KAUFEN ein.
Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden:
http://www.more-ir.de/d/11657.pdf
Kontakt für Rückfragen
Jörg Grunwald
Vorstand
GBC AG
Halderstraße 27
86150 Augsburg
0821 / 241133 0
research@gbc-ag.de
++++++++++++++++
Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach §34b Abs. 1 WpHG und FinAnV
Beim oben analysierten Unternehmen ist folgender möglicher
Interessenkonflikt gegeben: (5);
Einen Katalog möglicher Interessenkonflikte finden Sie unter:
www.gbc-ag.de/index.php/publisher/articleview/frmCatId/17/frmArticleID/98/
++++++++++++++++
-------------------übermittelt durch die EquityStory AG.-------------------
Für den Inhalt der Mitteilung bzw. Research ist alleine der Herausgeber bzw.
Ersteller der Studie verantwortlich. Diese Meldung ist keine Anlageberatung
oder Aufforderung zum Abschluss bestimmter Börsengeschäfte.