50-Jahre-Hypothek: Chance für Erstkäufer oder gefährliches Spiel?

Präsident Trump hat gemeinsam mit dem Bundesdirektor für Wohnungswesen, Bill Pulte, den Vorschlag eingebracht, Hausbesitzern Hypotheken mit einer Laufzeit von 50 Jahren zu ermöglichen. Ziel dieser Initiative ist es, Wohneigentum erschwinglicher zu machen – insbesondere für jüngere Generationen, denen es an Eigenkapital fehlt und die gleichzeitig mit hohen Immobilienpreisen sowie hohen Hypothekenzinsen zu kämpfen haben. Unter anderem können Sie dort mehr über die extremen Herausforderungen nachlesen, mit denen Erstkäufer heute konfrontiert sind.

Es gibt verschiedene Ansätze, um Wohneigentum bezahlbarer zu machen. Die zwei naheliegendsten Hebel sind sinkende Hypothekenzinsen und niedrigere Immobilienpreise. Zwar würden geringere Zinsen den Erwerb etwas erleichtern, doch die Preisentwicklung am Immobilienmarkt hat Käufer mit durchschnittlichem Einkommen längst abgehängt. Und fallende Hauspreise wären zwar grundsätzlich hilfreich, könnten für bestehende Eigentümer jedoch gravierende wirtschaftliche Folgen haben.

Da es keine einfache Lösung gibt, plant die Regierung nun, Hypotheken mit einer Laufzeit von 50 Jahren zuzulassen. Um die Vor- und Nachteile einer 50-jährigen im Vergleich zu einer 30-jährigen Hypothek zu verdeutlichen, haben wir ein Beispiel mit einer 500.000-USD-Hypothek bei einem Zinssatz von 6,50 % für beide Laufzeiten herangezogen.

Der wesentliche Vorteil der längeren Laufzeit sind die niedrigeren monatlichen Raten. In unserem Beispiel reduzieren die zusätzlichen 20 Jahre die monatliche Zahlung um 341 USD. Doch dieser Vorteil hat einen deutlichen Haken:

• Weniger Aufbau von Eigenkapital: Wie unsere Abbildung zeigt, verfügt der Käufer mit einer 50-jährigen Hypothek nur über 24 % Eigenkapital, während der Käufer mit der 30-Jahres-Laufzeit zu diesem Zeitpunkt bereits vollständiger Eigentümer ist.

• Weiterhin hohe Restschuld: Der Käufer trägt nach 30 Jahren immer noch Schulden in Höhe von 378.000 USD.

• Deutlich höhere Zinskosten: Über die gesamte Laufzeit zahlt der Hausbesitzer bei der 50-jährigen Hypothek insgesamt 553.000 USD mehr an Zinsen.

Angesichts der Tatsache, dass die meisten US-Amerikaner im Durchschnitt nur rund 12 Jahre in einem Haus wohnen, ähnelt eine 50-jährige Hypothek, die nur sehr langsam Eigenkapital aufbaut, eher einem mietähnlichen Arrangement als einem klassischen Immobilienkauf.

Erstkäufer tragen nicht zu Schneeballsystem des Immobilienmarktes bei

Der Wohnungsmarkt funktioniert in gewisser Weise ähnlich wie ein Schneeballsystem – auch wenn er selbstverständlich kein solches System im eigentlichen Sinne ist. Bestehende Eigentümer sind in hohem Maße darauf angewiesen, dass neue Käufer nachrücken. Erstkäufer greifen in der Regel zu den günstigsten Immobilien; in den USA gibt es dafür sogar eine eigene Kategorie, die als „Erstkäufer-Immobilien“ bezeichnet wird. Mit ihren Käufen ermöglichen sie es früheren Erstkäufern, in größere Objekte oder in bessere Lagen weiterzuziehen.

So entsteht eine Kette: Etablierte Hausbesitzer können ihre Immobilien verkaufen, wenn sie in den Ruhestand gehen oder sich noch einmal verbessern möchten. Insgesamt betrachtet sind es damit die Einsteiger im Immobilienmarkt, die den gesamten Markt in Bewegung halten.

Die nachfolgende Abbildung zeigt jedoch, dass diese zentrale Stütze des Immobilienmarktes – die Erstkäufer von Wohneigentum – derzeit deutlich geschwächt ist. Das Durchschnittsalter der US-Hauskäufer hat mit 61 Jahren einen neuen Höchststand erreicht, während der Anteil der Erstkäufer auf ein Rekordtief von 21 % gefallen ist.

Probleme bei den Basiskonsumgütern

Während die breiten Marktindizes bislang ein ausgesprochen starkes Jahr verzeichnen – angeführt von den Unternehmen mit der höchsten Marktkapitalisierung sowie Titeln aus dem Technologie- und KI-Bereich – zeigen andere Sektoren, darunter die Basiskonsumgüter, deutliche Schwäche. Früher oder später wird der Markt jedoch wieder stärker auf defensivere Konsumbereiche und andere derzeit vernachlässigte Titel blicken.

Um ein Gefühl dafür zu bekommen, welche Sektoren und Aktien künftig aufholen könnten, stellen wir auf der folgenden Seite eine aufschlussreiche Übersicht bereit. Die beiden Grafiken am oberen Seitenrand zeigen die relative Performance der Basiskonsumgüter im Vergleich zum S&P (links) sowie zu den übrigen Sektoren (rechts). Auffällig ist, dass die Entwicklung gegenüber dem S&P 500 nahezu spiegelbildlich verläuft.

Häufig bewegen sich sowohl der S&P 500 als auch die Basiskonsumgüter in dieselbe Richtung, wobei mal der eine, mal der andere Bereich die Nase vorn hat. Die aktuelle Divergenz ist jedoch ungewöhnlich ausgeprägt. Das Balkendiagramm verdeutlicht zudem die klare Unterperformance der Basiskonsumgüter im Vergleich zu anderen Sektoren.

Im unteren Teil der Darstellung wird ersichtlich, dass die technischen Indikatoren für den Sektor derzeit schwach ausfallen – was angesichts der jüngsten Entwicklung kaum überrascht. Entscheidend ist jedoch: Die Basiskonsumgüter sind inzwischen überverkauft, während viele andere Sektoren als überkauft gelten. Wir gehen davon aus, dass sich der Sektor im Zeitverlauf wieder günstiger entwickeln dürfte, auch wenn derzeit wenig darauf hindeutet, dass die Phase der Underperformance kurzfristig endet.

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