12. Okt (Reuters) - Nach zwei Jahren läuft Ende Oktober die
maximale Schließungsfrist für drei offene Immobilienfonds aus.
Für einen davon, den US-Grundinvest, kündigte der Anbieter KanAm
bereits die Abwicklung an - der erste Fall überhaupt in
Deutschland. Die beiden Konkurrenten Aberdeen
SZENARIO I: DIE FONDS WERDEN WIEDER GEÖFFNET
* Beide Fonds haben in den vergangenen zwei Jahren durch Immobilienverkäufe ihre Kassen gefüllt. Sie könnten ausstiegswillige Anleger, die ihre Anteilsscheine zurückgeben wollen, also grundsätzlich bedienen. Beim Degi Europa (engagiert in Europa) lag die Netto-Liquidität zuletzt bei über 30 Prozent bei einem Fondsvolumen 1,5 Milliarden Euro. Der P2 Value (global engagiert, ehemals Fokus auf Asien) ist inzwischen auf ein Volumen von gut 800 Millionen Euro geschrumpft, macht aktuell aber keine Angaben zur Nettoliquidität. Gesetzlich vorgeschrieben ist eine Nettoliquidität von fünf Prozent.
* Für die Anleger birgt die Wiederöffnung durchaus Chancen: Sie mussten in der Vergangenheit wegen der Bestandsabwertungen der Immobilien zwar empfindliche Wertminderungen in Kauf nehmen. In vielen Regionen, vor allem in Europa, ziehen die Immobilienmärkte aber schon wieder an - die Anleger könnten davon also auch profitieren.
SZENARIO II: DIE FONDS WERDEN ABGEWICKELT
* Mit der angekündigten Abwicklung des US-Grundinvest betritt KanAm als erster Anbieter juristisches Neuland in der mehr als fünfzigjährigen Geschichte der offenen Immobilienfonds.
* Die Fondsgesellschaft kündigt gemäß Investmentgesetz die Verwaltung der Immobilien und überträgt das Verwaltungsrecht auf die Depotbank des Fonds, die quasi als Kontrolleur und Treuhänder zugleich fungiert.
* Die zum Fonds gehörenden Gebäude sind Sondervermögen, das heißt, sie sind vom Vermögen der Investmentgesellschaft getrennt und dürfen nicht verpfändet oder anderweitig belastet werden. Die Depotbank muss die noch im Fonds verbliebenen Gebäude verkaufen und die eingenommenen Gelder an die Anleger verteilen. Der von den Sachverständigen ermittelte Immobilienwert muss nicht mehr erzielt werden. Allerdings muss die Depotbank nachweisen, dass sie einen zumindest annähernd marktgerechten Preis ausgehandelt hat.
* Eine Frist, in der diese Verkäufe erfolgen müssen, gibt es nicht. Es ist also offen, wann die Anleger Geld sehen - und wieviel.
SZENARIO III: TEILUNGSMODELL
* Der Bundesverband Investment und Asset Management (BVI) schlägt ein Teilungsmodell vor, bei dem nach Ablauf der zweijährigen Schließungsfrist zwischen rückgabewilligen und bleibewilligen Anlegern differenziert wird.
* Das vorhandene Immobilienportfolio würde entsprechend aufgeteilt in ein Halte- und in ein Verkaufsportfolio. Die verkaufswilligen Anleger könnten dann ausgezahlt werden, ohne dass die Anleger, die dabeibleiben wollen, Nachteile hinnehmen müssten. Knackpunkt wäre allerdings auch hier die Frage, wie viele Anleger ihr Geld abziehen.
* Der von Juristen im Frühjahr ausgearbeitete Kompromissvorschlag wird derzeit im Bundesfinanzministerium geprüft. Rückmeldungen aus der Politik, die derzeit ohnehin an einer stärkeren Regulierung der offenen Immobilienfonds arbeitet (Anlegerschutzgesetz), gibt es laut BVI noch nicht.
(zusammengestellt von Kirsti Knolle und Kathrin Jones in Frankfurt; redigiert von Martin Zwiebelberg)