Wenn man private Wohn- und Geschäftsräume, Gebäudeteile, Eigentumswohnungen oder Grundstücke gegen Bezahlung anderen Personen überlässt, spricht man von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (V+V). Einige Aufwendungen für diese Objekte kann man von der Steuer absetzen und Mieteinnahmen für die Steuer reduzieren.
1. Komplexe steuerliche Anforderungen des Finanzamtes erfüllen
Alle Mieteinnahmen müssen grundsätzlich verteuert werden. Zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gelten Miete, Pacht, Entgelte für Nebenräume, Umlagen oder Entgelte für Grund und Boden oder Werbeflächen. Vorausgezahlte Kautionen sind keine Mieteinnahmen aus steuerlicher Sicht.
2. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung: Zuflussprinzip
Einnahmen müssen in dem Jahr angesetzt werden, in dem sie dem Vermieter zugeflossen sind. Auch, wenn Mieten nachgezahlt werden, werden diese im Jahr der Zahlung erfasst. Beim Finanzamt nennt man das Zuflussprinzip.
3. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung: Abflussprinzip bei Werbungskosten
Werbungskostenabzüge erfolgen im Jahr der Zahlung, also im sogenannten Abflussprinzip. Klassische Werbungskosten sind Erhaltungsaufwendungen und Reparaturkosten, aber auch Abschreibungskosten auf das Gebäude.
4. Welche Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gibt es?
Einnahmen V+V von unbeweglichem Vermögen (Grundstücke, Gebäude, Gebäudeteile) Einnahmen V+V von Sachinbegriffen (Vermietung einer einzelnen Sache des Privatvermögens) Einnahmen aus zeitlich begrenzter Überlassung von Rechten Einnahmen aus Veräußerungen von Miet- und Pachtzinsforderungen5. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bei gemischt genutzten Immobilien
Wenn man ein Gebäude oder eine Immobilie nur teilweise vermietet und den anderen Teil selbst nutzt, liegen – sofern eine Vermietung stattfindet – ebenfalls Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor. Abgesetzt werden können aber nur Kosten, die auf die vermietete Wohnung fallen. Alle anderen Aufwendungen, die das gesamte Gebäude betreffen, müssen aufgeteilt werden.
6. Umsatzsteuer kann zu den Mieteinnahmen gehören
Wenn man umsatzsteuerpflichtig vermietet, gehört die bezahlte Umsatzsteuer durch den Mieter auch zu den Mieteinnahmen. Die Umsatzsteuer ist dann als Werbungskosten absetzbar, wenn keine Herstellkosten vorliegen. Wichtig ist das Jahr der Zahlung (Zuflussprinzip).
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Ein Beitrag von Robert Sasse.