Im Laufe eines Mietverhältnisses dürfen Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Das ist die Miete, die für vergleichbare Wohnungen im Ort im Durchschnitt gezahlt wird. Allerdings muss der Vermieter laut dem Gesetz die Mieterhöhung begründen. Dabei kann er sich unter anderem auf einen Mietspiegel berufen. Seit dem Jahr 2001 gibt es den sogenannten qualifizierten Mietspiegel, der nach wissenschaftlichen Erkenntnissen erstellt wurde. Dieser Mietspiegel wurde von der Gemeinde, Interessenverbänden und Mietern sowie Vermietern gemeinsam anerkannt.
1. Mietspiegel haben einen anderen Stellenwert bei der Mieterhöhung
Wenn es einen qualifizierten Mietspiegel in der Gegend gibt, müssen Vermieter auf diese Zahlen zurückgreifen. Bei einer Mieterhöhung muss der Vermieter zumindest die Zahlen dieses Mietspiegels als Begründung mit nennen. Hierfür gibt es allerdings ein Zustimmungsverfahren, das heißt, der Vermieter hat kein alleiniges Entscheidungsrecht über die Mieterhöhung. Zustimmen muss der Mieter oder ein Gericht. Der Mieter ist zur Zustimmung verpflichtet, wenn die Mieterhöhung laut Mietspiegel in Ordnung ist.
2. Mieterhöhung laut Mietspiegel sollte geprüft werden
In der Regel kennen Mieter den Mietspiegel und dessen Zahlen nicht. Daher muss dem Mieter genügend Zeit zur Überprüfung der Mieterhöhung eingeräumt werden. In der Regel hat der Mieter bis zu drei Monate Zeit, diese Überprüfung durchzuführen und der Mieterhöhung zuzustimmen oder eben nicht.
3. Informationen über den Mietspiegel
Alle wichtigen Informationen zum Mietspiegel finden Mieter im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den §§ 557, 558 ff.
4. Es gibt unterschiedliche Arten von Mietspiegeln
Der einfache Mietspiegle ist im BGB geregelt und wird dort übersichtlich aufgeschlüsselt. Der einfache Mietspiegel muss ebenfalls von Interessenverbänden, Gemeinde, Vermietern und Mietern anerkannt worden sein. Qualifizierte Mietspiegel hingegen haben höhere Anforderungen. Diese werden nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, die dokumentiert und überprüfbar sein müssen.
5. Auch eine Mieterhöhung laut Mietspiegel muss schriftlich angekündigt werden
Eine Mieterhöhung muss immer schriftlich angekündigt werden und an alle betroffenen Personen gerichtet sein. Zudem muss eine Erhöhung der Miete immer begründet werden, in diesem Fall mit dem Verweis auf den Mietspiegel. Der Vermieter muss dem Mieter aufgrund dessen auch Einblick in den Mietspiegel gewähren, damit das Prüfrecht für den Mieter bestehen bleibt. Das heißt, der Vermieter muss auf Verlangen eine Kopie des Mietspiegels zur Verfügung stellen oder diesen auslegen.
6. Verschiedene Entscheidungskriterien für den Mietspiegel
Jeder Mietspiegel enthält unterschiedliche Kategorien und Kriterien. Dazu können zum Beispiel Lage und Ausstattung des Mietobjektes gehören, oder auch Wohnungsausstattungen und Energiesparmaßnahmen. Die Kriterien werden wiederum als wohnwertsteigernd, wohnwertmindern oder neutral eingestuft. Jede Kategorie hat verschiedene Preisspannen, damit die ortsübliche Miete ermittelt werden kann.
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Ein Beitrag von Robert Sasse.