Erlaubt sind Mieterhöhungen grundsätzlich. Aber der Vermieter muss einiges beachten und Mieter haben Rechte. Gesetzlich können Mieterhöhungen nicht wahllos und unbegrenzt verlangt werden. Eine Mieterhöhung darf frühestens ein Jahr nach der vorigen Mieterhöhung ausgesprochen werden. In Kraft tritt sie dann erst nach 15 Monaten, weil der Mieter noch eine Überlegungsphase hat.
Mieterhöhungen, aber wie oft? Begrenzungen und Einschränkungen für Vermieter
Selbst, wenn der Vermieter alle Formalien und Gesetze einhält, heißt das nicht, dass er grenzenlos die Mieter erhöhen darf. Grundsätzlich muss er sich an die ortsübliche Vergleichsmiete halten, die sich von den Durchschnittsmieten in der Region ableitet und circa alle vier Jahre aktualisiert werden kann. Eine Mieterhöhung darf die ortsübliche Vergleichsmiete nie überschreiten. Zudem greift die Kappungsgrenze. Das bedeutet, dass die Vermieter innerhalb von drei Jahren ihre Miete nicht um mehr als 15 bis 20 Prozent steigern dürfen. Ist die aktuelle Kappungsgrenze erreicht, darf der Vermieter nicht weiter erhöhen.
Wie oft geht eine Mieterhöhung wegen zu niedriger Mietpreise?
Meistens erhöhen Vermieter ihre Mieten, wenn diese unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Aufgrund der durchschnittlichen Miethöhe der Region darf der Vermieter dann die Höhe seiner Miete anheben. Dabei geht es um den Mietdurchschnitt der letzten vier Jahre aus dem Mietspiegel der jeweiligen Gemeinden und Städte. Handelt es sich um einen unbefristeten Mietvertrag, kann der Vermieter die Miete wegen zu niedriger Preise im Gegensatz zur Vergleichsmiete jährlich beziehungsweise alle 15 Monate erhöhen.
Wie oft geht eine Mieterhöhung wegen Modernisierung?
Wenn der Vermieter die Miete wegen Modernisierungsmaßnahmen erhöht, darf er das nicht unbegrenzt. Als Modernisierungsmaßnahme gilt nicht jede Arbeit an der Immobilie, daher ist nicht jede Mieterhöhung zulässig. Hier sollte immer zwischen Modernisierungsmaßnahme und Reparatur beziehungsweise Instandhaltung unterschieden werden. Richtige Modernisierungsmaßnahmen werden eher selten durchgeführt, weshalb die Mieterhöhung aufgrund dessen auch nicht allzu oft kommen dürfte.
Mieterhöhung wie oft bei Staffel- oder Indexmietverträgen
Bei Staffel- oder Indexmietverträgen darf eine Mieterhöhung nur so oft anstehen, wie es vertraglich vereinbar wurde. Die jeweilige Mieterhöhung ergibt sich aus dem Mietvertrag, ganz ohne Kappungsgrenze. Allerdings darf sich der Vermieter hier auch nicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete beziehen. Ist eine letzte Staffelmiete vereinbart, darf der Vermieter danach keine Mieterhöhung mehr verlangen. Ausgeschlossen hiervon sind bestimmte Modernisierungsmaßnahmen.
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Ein Beitrag von Robert Sasse.