Bei einem Staffelmietvertrag wird die Höhe der Miete für eine bestimmte Zeit bereits bei Vertragsschluss festgelegt. Das hat vor allem für den Vermieter den Vorteil, dass er Mieterhöhungen nicht umständlich erläutern muss, sondern diese direkt im Vertrag vorab schon festlegt. Aus diesem Grund wählen viele Vermieter die Staffelmiete, die sich in regelmäßigen Abständen erhöht. Aber welche Voraussetzungen müssen dafür gegeben sein?
1. Staffelmieten müssen immer schriftlich festgehalten sein
Staffelmietverträge müssen immer in schriftlicher Form geschlossen werden, sonst gelten sie als unwirksam.
2. Angabe der Miethöhe und Mieterhöhung als Geldbetrag bei der Staffelmiete
Der Vermieter muss die jeweilige Mieterhöhung im Mietvertrag als Geldbetrag angeben. Sind im Vertrag nur Prozentangaben zu finden, ist die Staffelmiete unwirksam und es handelt sich um einen normalen Mietvertrag, bei dem jede Mieterhöhung begründet sein muss.
3. Regelmäßige Abstände sind Grundvoraussetzung für die Staffelmiete
Die Mietstaffel muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben, bevor die nächste Mieterhöhung ansteht. Der Zeitpunkt der Mieterhöhung muss zudem genau festgelegt sein.
4. Keine weiteren Mieterhöhungen nach Ende der Staffelung
Außer den vertraglich festgelegten Mieterhöhungen über einen bestimmten Zeitraum darf es keine weiteren Mieterhöhungen geben. Das gilt auch, wenn es Modernisierungsmaßnahmen gab, die sonst eine Erhöhung der Miete rechtfertigen würden.
5. Mietpreisüberhöhung macht die Staffelmiete unwirksam
Wenn die vereinbarte Staffelmiete mehr als 20 Prozent die ortsübliche Miete übersteigt, liegt eine sogenannte Mietpreisüberhöhung vor. Diese macht den Staffelmietvertrag unwirksam (§5 Wirtschaftsstrafgesetz) und es gilt die Vergleichsmiete, die ortsabhängig festgelegt ist. Zwar ermöglichen Staffelmieten eine kontinuierliche Mieterhöhung, aber die Summen dürfen nicht beliebig vom Vermieter gewählt werden. Die Staffelmiete darf während der Vertragslaufzeit nicht 20 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete überschreiten. Bei mehr als 50 Prozent macht sich der Vermieter sogar strafbar.
6. Zeitraum für Staffelmietvertrag festlegen
Ein Staffelmietvertrag kann sowohl befristet, als auch unbefristet abgeschlossen werden. Wird zum Beispiel formuliert, dass sich die Miete jährlich um so und so viel Euro erhöht, läuft der Staffelmietvertrag immerfort so weiter. Bei einer Befristung bleibt der Mietvertrag bestehen und der Mieter zahlt die zuletzt vereinbarte Staffelmiete weiter.
Wann lohnt sich die Staffelmiete für Vermieter wirklich?
Wenn ein Vermieter hohe Einnahmen für das Vermieten seiner Immobilie erzielen möchte, hat er mit der Staffelmiete die besten Chancen. Das bringt ihm mehr Planungssicherheit und er kann von einem einseitigen Kündigungsverzicht für den Mieter Gebrauch machen. Zudem entgeht er teilweise komplizierten gesetzlich geregelten Vorgaben für Mieterhöhungen, wenn er diese bereits im Mietvertrag über die Staffelung festlegt. Besonders gut beraten sind die Vermieter, die die Staffelmietverträge noch vor dem Inkrafttreten der Mietpreisbremse abgeschlossen haben.
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Ein Beitrag von Robert Sasse.