Die Krise am Markt für Immobilien erzeugt einen Domino-Effekt: Weil Anleger versuchen, aus Immobilien-Fonds auszusteigen und daher ihre Fonds-Anteile verkaufen, zwingen sie damit institutionelle Investoren, die diese Fonds anbieten, Immobilien aus ihrem Portfolio zu verkaufen.
Immobilien-Krise: Anleger verkaufen, also müssen Immobilien-Fonds auch verkaufen
Privatanleger ziehen jeden Monat mehr als eine Milliarde Euro aus europäischen Immobilien-Fonds ab, da die sinkende Nachfrage und der Anstieg der Kreditkosten Bedenken hinsichtlich der Bewertung vor allem von Gewerbeimmobilien aufkommen lassen.
Die Geld-Abflüsse der Anleger führten dazu, dass das Gesamtnettovermögen der europäischen offenen und börsengehandelten Immobilien-Fonds von Dezember 2022 bis zum Ende des letzten Jahres um mehr als 10% auf 180,7 Milliarden Euro sank, wie die von Morningstar zusammengestellten Daten zeigen. Seit nunmehr elf Monaten in Folge sind Abflüsse zu verzeichnen, da das Ende des billigen Geldes Immobilien als Anlageklasse weniger attraktiv macht.
Während die Anleger derzeit vor allem wegen des US-amerikanischen Gewerbeimmobilienmarktes (Commercial Real Estate, CRE) nervös sind, haben sich diese Befürchtungen in dieser Woche auch auf Europa übertragen: Anleihen der Deutschen Pfandbriefbank AG und anderer Emittenten fielen aufgrund ihres Engagements in diesem Markt. Immobilien-Fonds stellen eine Bedrohung für die Finanzstabilität dar, da sie 40% der Gewerbeimmobilien-Märkte im Euroraum ausmachen, wie EZB-Notenbanker letztes Jahr warnten.
Problem der Illiquidität
Die Diskrepanz zwischen der Liquidität, die Anlegern in Immobilien-Fonds geboten wird, und der Illiquidität ihrer Vermögenswerte wurde nach dem Brexit-Votum deutlich, als viele britische Fonds den Handel aussetzen und ihre Vermögenswerte nach einer Flut von Rücknahmeanträgen schnell verkaufen mussten. Dieses Mister wiederholte sich dort während der Coronavirus-Pandemie, und viele von ihnen haben inzwischen geschlossen.
„Viele offene Fonds stehen unter Verkaufsdruck, um die zunehmenden Rücknahmeanträge zu erfüllen“, schrieb Oliver Salmon, Researcher bei Savills Plc, letzte Woche.
Dennoch dürften sich die Aussichten für Gewerbeimmobilien im Laufe dieses Jahres verbessern, wenn die EZB wie erwartet mit der Senkung der Zinsen beginnt und sich das Narrativ der sanften Landung der Wirtschaft bewahrheiten sollte.
Die Morningstar-Daten zeigen jedoch, dass die Geld-Abflüsse in ganz Europa in den letzten drei Monaten des Jahres 2023 jeweils eine Milliarde pro Monat Euro überstiegen haben. Deutsche Anleger, die ihr Geld erst nach einer einjährigen Kündigungsfrist abziehen können, zogen nach Angaben von Barkow Consulting in den letzten fünf Monaten des Jahres mehr als 750 Millionen Euro aus Immobilien-Fonds ab.
Wohn-Immobilien hatten 2023 den in Deutschland den größten je gemesssenen Wertverlust verzeichnet: Eigentumswohnungen fielen im Preis um 8,9 Prozent, Einfamilienhäuser um 11,3 Prozent und bei Mehrfamilienhäusern um 20,1 Prozent.
FMW/Bloomberg