Die Inflation der Wohnkosten, oft als "Shelter-Inflation" bezeichnet, spielt eine entscheidende Rolle im Gesamtbild der steigenden Lebenshaltungskosten. Die in den Jahren 2021 bis 2023 besorgniserregende Beschleunigung dieser Wohninflation hat sich inzwischen etwas abgemildert. Das ist auf die jüngsten Entwicklungen beim Verbraucherpreisindex für Mieten sowie beim Index für die Mietäquivalente (OER) zurückzuführen, die eindeutig ihren Höchststand erreicht hatten.
Wir wissen, dass sich das Nachlassen der Mieten im Laufe des nächsten Jahres langsam entfalten wird, und die Fed hat kürzlich zugegeben, dass die Möglichkeit, eine Verlangsamung der Mieten zu prognostizieren, sie etwas beruhigt. Nun, ich habe kürzlich in einem meiner Podcasts darüber gesprochen, warum die neuen Modelle, die eine Mietdeflation in der relativ nahen Zukunft vorhersagen, zumindest mit einem Körnchen und wahrscheinlich sogar einem ganzen Esslöffel Salz betrachtet werden sollten... aber abgesehen davon gehen unsere beiden Modelle davon aus, dass die Mietinflation bis zur zweiten Hälfte des Jahres 2024 auf 3 % zurückgehen könnte, aber es ist unwahrscheinlich, dass sie noch weiter sinkt. Unser neueres, einzigartiges Modell basiert auf der Modellierung der Kosten der Vermieter und sieht sehr vielversprechend aus.
Unser älteres Modell hat sich schlechter geschlagen, aber aus gutem Grund. Es hat die Mietinflation Ende 2020 bis 2021 überschätzt, weil das zeitlich begrenzte Verbot von Zwangsräumungen (Eviction Moratorium) zwar Druck auf die Mieten ausübte, sich aber nicht auf die Preise für Immobilien auswirkte, und hat die Inflation danach unterschätzt - unter anderem, weil die Mieten nach Aufhebung des Moratoriums aufholen mussten.
Obwohl das erste Modell (siehe oben) viel genauer zu sein scheint (was zum Teil daran liegt, dass es sich um ein neues Modell handelt, so dass wir erst jetzt Out-of-Sample-Daten generieren, die wir mit den Prognosen vergleichen können), wollen wir heute das zweite Modell betrachten. Dieses Modell verwendet bei der Erstellung von Prognosen mehrere unterschiedliche Messgrößen für Immobilienpreise sowie verbundene Datenreihen und kombiniert sie mit verschiedenen Annahmen über zeitliche Verzögerungen. Mit anderen Worten: Dieses Modell stützt sich auf das Verhalten einer Alternative für Mietwohnungen, und das sind Eigenheime. Das ist deshalb interessant, weil es ziemlich typisch für die Art und Weise ist, wie die Mietinflation in der Vergangenheit geschätzt wurde: als (meist) verzögerte Funktion von Veränderungen der Preise für Wohneigentum. Steigen die Immobilienpreise, so steigen tendenziell auch die Mieten, weil der Preis eines Ersatzprodukts steigt; fallen die Immobilienpreise, so sinken die Mieten tendenziell, weil der Preis eines Ersatzprodukts fällt. Grundkurs Mikroökonomie.
Der Grund, warum ich das an dieser Stelle erwähne: Die Vorhersagen, dass die Mieten im nächsten Jahr eine regelrechte Deflation erleben werden, sind zum Teil auf die Tatsache zurückzuführen, dass die Immobilienpreise im Juli letzten Jahres nominal ihren Höchststand erreicht haben, und dass die jährliche Inflation der Immobilienpreise von etwa 21 % auf dem Höchststand auf eine leichte Deflation aus nominaler Sicht zurückgegangen ist (unter Verwendung des S&P Case-Shiller Home Price Index). Real ist der Case-Shiller-HPI vom Höchststand bis zum Tiefststand um etwa 9 % gefallen, nominal um etwa 6 %. Man geht also davon aus, dass sich das absolute Mietniveau nicht nur einpendeln, sondern sogar sinken muss, um mit dem Geschehen auf dem Immobilienmarkt mitzuhalten. Und natürlich ist man der festen Überzeugung, dass hohe Zinssätze nicht nur zu einem Rückgang der Wohnbautätigkeit, sondern auch (trotz fehlender Nachweise) zu einem Rückgang der Immobilienpreise führen. Ich weise schon seit einer Weile darauf hin, dass das historisch nicht stimmt - die Immobilienpreise in den 1970er Jahren sind nominal nie gesunken - und die Hypothekenzinsen waren damals hoch und variabel.
Nun, gestern wurde der S&P Case-Shiller Home Price Index veröffentlicht, der wieder einmal nach oben überraschte. Nominal haben die Immobilienpreise fast wieder ihren Höchststand erreicht, obwohl sie real immer noch ein wenig unter den Höchstständen liegen.
Ich zeige aus einem ganz bestimmten Grund den SPCS-Index für 10 Städte und nicht den gesamten Index. Der breitere Index sieht genauso aus, aber es gibt darauf keine Futures-Kontrakte. Was mich wirklich fasziniert, ist nicht nur, dass die Immobilienpreise schneller gestiegen sind, als ich erwartet hatte - es gibt wirklich einen Mangel an Wohnimmobilien, die man kaufen kann, - sondern auch, dass der Terminmarkt einen Rückgang nach September einpreist und dass die Preise bis mindestens 2027 keinen neuen Höchststand erreichen werden.
Ich glaube fest daran, dass uns eine Rezession bevorsteht, und vielleicht spüren wir schon etwas davon, wobei die Schwäche in China dazu beitragen könnte, sie noch etwas länger aufzuhalten. Höhere Zinssätze haben jedoch einen Teil des Wohnungsbaus verlangsamt, mit dem die Wohnungsknappheit behoben werden sollte. Außerdem können in einem inflationären Umfeld, wie wir es derzeit erleben, die Immobilienpreise real fallen, ohne dass sie nominal sinken. Dieses Missverständnis ... dass "blasenverdächtige“ Hauspreise durch einen steilen Rückgang der nominalen Hauspreise aufgelöst werden müssten ... ist der Grund, warum der CME Case-Shiller Hauspreis-Futures-Kontrakt für Februar 2024 zu einem Zeitpunkt auf Tiefständen bis 268 gehandelt wurde. Diese Notierung implizierte einen nominalen Rückgang der Immobilienpreise um 19 % gegenüber dem Höchststand, und das bei einer Inflationsrate von 3 bis 5 % jährlich und in einem Umfeld, in dem es an Wohnraum mangelt! Da die Case-Shiller-Zahlen weiterhin weit vor dem Szenario "Schlimmer als die globale Finanzkrise" liegen, haben sich die Futures ein wenig erholt. Für mich es allerdings erstaunlich, dass der Markt einen zweiten Preisrückgang einpreist, bevor es zu einer schwachen mehrjährigen Erholung kommt, obwohl die nominalen Immobilienpreise kurz davor stehen, neue Höchststände zu erreichen!
Terminmärkte signalisieren, wo Risiken klarer werden, und nicht, wo die Preise der Zukunft nach Meinung der Anleger hingehen. Es bedeutet also, dass es mehr Menschen gibt, die die Immobilienpreise absichern wollen, als solche, die eine Wohnimmobilie günstig kaufen wollen. Das ist für mich durchaus plausibel. Aber es ist trotzdem erstaunlich! Es bedeutet auch, dass der Rückenwind, den sich die Fed von den Mieten aufgrund einer abkühlender Inflationstendenz erhofft, möglicherweise nicht so stark ist, wie sie derzeit erwartet.
Offenlegung: Ich betreibe eine Long-Only-Strategie, bei der ich diesen (ziemlich illiquiden) Kontrakt passiv nutze, weshalb ich immer netto long bin.