Simon Property: Sind 6 % Dividendenrendite das Risiko wert?

Amerikas größter Betreiber von Einkaufszentren, die Simon Property Group (NYSE:SPG), bietet Anlegern ein interessantes Risiko-Rendite-Verhältnis. Obwohl sich die Besucherzahlen in den Einkaufszentren des Unternehmens nach dem pandemiebedingten Einbruch vollständig erholt haben, sind viele Anleger aufgrund der Gefahr einer Rezession vorsichtig geworden.

Diese Marktstimmung spiegelt sich in der Aktie des in Indianapolis ansässigen Unternehmens Simon Property wider. Nachdem sich die SPG-Aktie von dem pandemiebedingten Absturz im März 2020 stark erholt hatte, stand sie im vergangenen Jahr erneut unter Druck. Sie ist in diesem Jahr um etwa 25 % gesunken, während der S&P 500 um 15 % nachgab.

Chart der Simon Property Group

Quelle: Investing.com

Immobilien haben eine lange Tradition als Schutz vor Inflation, der auf dem Prinzip beruht, dass Erträge aus Gebäuden in der Regel mit den Verbraucherpreisen Schritt halten. Dieses Mal könnte die Entwicklung anders aussehen. Während die US-Notenbank unnachgiebig daran arbeitet, die Inflation durch aggressive Zinserhöhungen von ihrem höchsten Stand der letzten 40 Jahre herunterzubremsen, ist es für Immobilieneigentümer wie die Simon Group schwierig, sich von den resultierenden wirtschaftlichen Gegenwinden abzuschotten.

Einkaufszentren sind am stärksten von den zyklischen Konsumausgaben abhängig und haben mit größeren Herausforderungen zu kämpfen, wenn die Konjunktur abkühlt. Während die Verbraucher im oberen Preissegment die gestiegenen Kraftstoff-, Wohnungs- und Lebensmittelkosten noch verkraften können, ist das bei Verbrauchern mit niedrigem und mittlerem Einkommen nicht der Fall, da ihnen die Konjunkturhilfen der Regierung aus dem letzten Jahr nicht mehr zur Verfügung stehen.

Der Real Estate Investment Trust (REIT) Simon, dem erstklassige Einkaufszentren, Restaurants, Unterhaltungseinrichtungen und gemischt genutzte Objekte in den gesamten USA gehören, sah sich bisher keinem solchen Druck ausgesetzt.

Starkes Aktivitätsniveau in den Einkaufszentren

Im Rahmen der Telefonkonferenz im letzten Monat erklärte der CEO David Simon, dass das Aktivitätsniveau in den Einkaufszentren in den USA nach wie vor sehr hoch ist. Der Umsatz pro Quadratmeter stieg bei seinen Mietern im Vergleich zum Vorjahr um 14 %, das ist ein Rekordwert. Die Vermietungsquote der Einkaufszentren von Simon lag Ende September bei 94,5 % (zum Vergleich: 92,8 % im gleichen Zeitraum des Vorjahres). Die Mindestgrundmiete pro Quadratfuß lag im dritten Quartal bei 54,80 USD, verglichen mit 53,91 USD vor einem Jahr.

Diese Zahlen sind zwar durchaus ermutigend, zeigen aber kein normales Muster. Die Verbraucher haben nach den pandemiebedingten Beschränkungen ihre Aktivitäten im Freien wieder aufgenommen und besuchen verstärkt Einkaufszentren und andere Orte, an denen sie sich treffen können.

Sollte die Rezession im nächsten Jahr mit voller Wucht einschlagen, wie es viele Wirtschaftsexperten erwarten, könnte es für Simon schwierig werden, die hohe Vermietungsquote aufrechtzuerhalten. Ein abgeschwächtes wirtschaftliches Umfeld verringert die Expansionsnachfrage gehobener Einzelhandelsunternehmen und zwingt schwächere Unternehmen, ihre Geschäfte ganz zu schließen.

Angesichts dieser Risiken geben die Modelle von InvestingPro auf diesem Niveau kein Kaufsignal für die Simon-Aktie. Tatsächlich zeigen sie, dass die SPG-Aktie nahe an ihrem fairen Wert gehandelt wird.

Modelle für den fairen Wert der Simon Property Group

Quelle: InvestingPro

Ein weiterer großer Anreiz für den Kauf von REITs wie Simon ist ihr Ertragspotenzial.

REITs bieten Anlegern die Möglichkeit, sich am Immobiliensektor zu beteiligen, ohne dass ein hoher Kapitaleinsatz oder Hypothekenschulden erforderlich sind, um Eigenkapital in eine Immobilie zu investieren, während sie gleichzeitig von den Vorteilen eines stetigen Einkommensstroms profitieren.

Dieses Angebot verliert jedoch an Attraktivität, wenn die Zinsen in die Höhe schnellen. Nachdem die Anleger jahrelang auf der Suche nach Rendite in Zeiten niedrigster Zinssätze waren, ändert sich die Gleichung nun schnell. Laut Bankrate.com können Anleger aktuell bis zu 4 % pro Jahr für ein risikoarmes Einlagenzertifikat (CD) mit einer Laufzeit von drei Jahren kassieren.

Entwicklung der Auszahlungen risikoarmer CDs

Quelle: InvestingPro

Auch in puncto Dividenden kann Simon Property keine besonders beeindruckende Erfolgsbilanz vorweisen. Die Ausschüttungen sind immer noch niedriger als vor der Pandemie, nachdem das Unternehmen sie im Jahr 2020 gekürzt hatte, um den Umsatzeinbruch aufzufangen. Der Betreiber von Einkaufszentrum zahlt derzeit eine jährliche Dividende von 7,20 USD, was einer Rendite von 6 % entspricht.

Da Simon immer noch von einem Nachholbedarf an Shopping in stationären Geschäften profitiert, besteht die Möglichkeit, dass die Dividende in diesem Jahr weiter steigt. Laut Simons jüngster Prognose wird der vergleichbare operative Cashflow (FFO/Funds from Operations) für das im Dezember endende Jahr in einer Spanne von 11,83 bis 11,88 USD je verwässerter Aktie liegen. Zum Vergleich: Im Jahr 2019 wurden 12,04 USD erwirtschaftet, als eine Dividende von 8,30 USD gezahlt wurde.

Aber damals waren die Zinsen extrem niedrig. Angesichts steigender Zinsen und anderer eskalierender Kosten könnte es für den zinssensiblen REIT schwierig werden, mehr Geld an seine Aktionäre auszuschütten.

Fazit

Die Simon Group ist keine Aktie, die Anleger bei steigenden Zinsen kaufen sollten. Betreiber von Einkaufszentren könnten unter Druck geraten, wenn die Konjunktur weiter abflaut und Einzelhändler anfangen, ihre Geschäfte zu schließen. Das Kapitel Immobilienaktien ist im aktuellen Konjunkturzyklus abgeschlossen.

Haftungsausschluss: Der Autor hält bei Redaktionsschluss keine Aktien von SPG. Die in diesem Artikel dargelegten Ansichten geben ausschließlich die Meinung des Verfassers wider und sind nicht als Anlageberatung zu verstehen.