Deutsche Immobilien Holding Aktiengesellschaft:
Deutsche Immobilien Holding Aktiengesellschaft / Veröffentlichung einer Mitteilung nach § 37x WpHG
16.11.2012 11:00
Zwischenmitteilung nach § 37x WpHG, übermittelt durch die DGAP - ein Unternehmen der EquityStory AG.
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent verantwortlich.
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Deutsche Immobilien Holding Aktiengesellschaft Bremen
Zwischenmitteilung zum III. Quartal 2012
Wertpapier-Kenn-Nummer: 747304 ISIN DE 0007473043
Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,
sehr geehrte Damen und Herren,
über das dritte Quartal 2012 und den bis zur Erstattung der
Zwischenmitteilung abgelaufenen Zeitraum berichten wir wie folgt:
I Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen
Das Konjunkturbarometer des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung
(DIW Berlin) zeigt für das laufende vierte Quartal mit einer Zuwachsrate
von 0,2 % gegenüber dem Vorquartal eine leichte Abkühlung der
wirtschaftlichen Entwicklung an. Für das dritte Vierteljahr schätzt das DIW
Berlin die Wachstumsrate auf 0,3 % (Quelle DIW Berlin).
Die deutsche Wirtschaft wird durch die Eurokrise weiter belastet. Daher
wird die konjunkturelle Expansion vorerst schwach bleiben und erst im
Verlauf des kommenden Jahres wieder leicht anziehen. Die Institute
prognostizieren eine Zunahme des Bruttoinlandsprodukts um 0,8 % für das
Jahr 2012 und um 1,0 % für das Jahr 2013. Die Lage am Arbeitsmarkt wird
sich dabei vorerst noch verschlechtern, die Zahl der Arbeitslosen wird 2013
geringfügig auf 2,9 Millionen steigen. Das Budget des Staates wird sowohl
in diesem als auch im kommenden Jahr annähernd ausgeglichen sein. Kritisch
sehen die Institute das Programm der EZB, Staatsanleihen von Krisenländern
zu kaufen. Damit steigt die Inflationsgefahr.
Im Herbst 2012 befindet sich die Weltwirtschaft in einer Schwächephase. Die
Konjunktur hat nahezu überall an Fahrt verloren und die Stimmung von
Unternehmen und Haushalten hat sich weiter verschlechtert. Ein wichtiger
Belastungsfaktor ist schon seit dem vergangenen Jahr die Schulden- und
Vertrauenskrise im Euroraum. Hinzu kommt, dass Anpassungsprozesse, die seit
dem Platzen der Immobilienblase in den USA im Jahr 2007 auch in anderen
Volkswirtschaften stattfinden, noch nicht abgeschlossen sind.
Die Notenbanken in den großen fortgeschrittenen Volkswirtschaften
reagierten im Spätsommer auf die neuerliche Zunahme von Pessimismus auf den
Finanzmärkten und die Eintrübung der konjunkturellen Aussichten, indem sie
neue Wertpapierkäufe ankündigten, die im Fall der EZB und der Fed diesmal
im Umfang nicht begrenzt wurden. Auf den Finanzmärkten hat sich die
Stimmung in der Folge erst einmal verbessert.
Unter dieser Voraussetzung dürfte sich die Konjunktur im Euroraum
allmählich stabilisieren. Nach einem Rückgang um 0,5 % in diesem Jahr wird
das Bruttoinlandsprodukt im kommenden Jahr aber kaum mehr als stagnieren.
In den USA wird die Nachfrage im kommenden Jahr durch eine stark
restriktive Finanzpolitik gedämpft. Die gesamtwirtschaftliche Produktion in
den fortgeschrittenen Volkswirtschaften insgesamt dürfte so in beiden
Jahren mit einer Rate von 1,2 % nur sehr schwach zunehmen.
Die Eurokrise belastet auch die Konjunktur in Deutschland. Im
zurückliegenden Frühjahr lösten neue Probleme in Krisenländern Turbulenzen
an den Finanzmärkten aus und die Unsicherheit über die Zukunft des
Euroraums nahm wieder zu.
Derzeit weist vieles darauf hin, dass sich die gesamtwirtschaftliche
Expansion gegen Jahresende abschwächt. So waren die Auftragseingänge im
verarbeitenden Gewerbe bis zuletzt in der Tendenz rückläufig und die
ungünstigen Erwartungen der Unternehmen sprechen für weiterhin sinkende
Ausrüstungs- und gewerbliche Bauinvestitionen. Dagegen sind Investitionen
in Wohneigentum nach wie vor attraktiv. Alles in allem erwarten die
Institute für 2012 eine Zunahme des realen Bruttoinlandsprodukts um 0,8 %.
Im Verlauf des kommenden Jahres dürfte sich die deutsche Konjunktur
beleben, da sich die Lage im Euroraum allmählich entspannen und die übrige
Weltwirtschaft stärker Fahrt aufnehmen dürfte. In einem so verbesserten
Umfeld dürften die günstigen Finanzierungsbedingungen stärker zum Tragen
kommen. In der zweiten Hälfte des kommenden Jahres wird der Zuwachs des
Bruttoinlandsprodukts voraussichtlich wieder über der Wachstumsrate des
Produktionspotenzials liegen, welche die Institute auf etwas mehr als 1 %
veranschlagen. Für den Jahresdurchschnitt erwarten die Institute gleichwohl
nur einen Zuwachs des Bruttoinlandsprodukts um 1,0 % (Quelle: ifw Kiel).
II Entwicklung des Immobilienmarktes
Investmentmarkt:
In den ersten drei Quartalen wurden bundesweit rd. 6,27 Mrd. Euro in
deutsche Büroimmobilien investiert, 50 % mehr als im Vorjahreszeitraum. Mit
Ausnahme der beiden Boomjahre 2006 und 2007 wurde noch nie ein ähnlich
gutes Ergebnis erzielt, heißt es in der Analyse von BNP Paribas Real
Estate. Entsprechend positiv werden von BNPPRE die Aussichten für das
Schlussquartal eingeschätzt.
Nach einer kurzen Verschnaufpause im 2. Quartal hatte der Markt im 3.
Quartal wieder angezogen: Das Transaktionsvolumen lag mit 2,38 Mrd. Euro
sogar noch über dem starken Auftaktquartal (Q1: 2,2 Mrd. Euro). Von dem
Gesamtumsatz der ersten drei Monate entfielen gut 93 % (5,83 Mrd. Euro) auf
Einzeldeals, Portfolioverkäufe kamen nur auf 7 % (434 Mio. Euro). Die
Top-6-Standorte vereinten 49 % bzw. 4,84 Mrd. Euro des Gesamtumsatzes auf
sich. Im Vergleich zum Vorjahr ist das ein Plus von 49 %.
Die Gewinner unter den Top-6 waren Berlin und München: In der
Bundeshauptstadt legte das Umsatzvolumen um 172 % auf 1,2 Mrd. Euro zu, in
München ging es um 138 % auf 1,63 Mrd. Euro nach oben. Frankfurt legte
leicht um 4 % auf 902 Mio. Euro zu. Hamburg (-18 % auf 565 Mio. Euro), Köln
(-8 % auf 229 Mio. Euro) und Düsseldorf (-2 % auf 311 Mio. Euro) mussten
hingegen Rückgänge hinnehmen.
Wohnungsmarkt:
Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung, Berlin hat Daten des
Online-Portals Immobilienscout 24 für 25 deutsche Großstädte im Zeitraum
Januar 2007 bis September 2012 untersucht. Demnach haben die Wohnungspreise
im Durchschnitt um 6,5 % pro Jahr zugelegt, die Mieten um 1,8 %. In den
meisten Großstädten erwartet das DIW Berlin bis zum Herbst 2013 einen
weiteren Anstieg der Wohnungspreise, in fünf Städten werde dieser bei über
10 % (Berlin, Augsburg, Hamburg, München und Nürnberg) liegen, in Dresden
nur knapp darunter. Auch in den meisten anderen Großstädten wird ein
weiterer Anstieg der Wohnungspreise erwartet.
Von den Mieten abgekoppelt haben sich die Preise in den letzten drei Jahren
vor allem in Berlin, Hamburg, Dresden und München. Das DIW Berlin erwartet
eine spekulative Blase, wenn sich die Preise dort noch weiter von den
Mieten entfernen. Für die Zukunft erwartet das DIW Berlin die größten
Unterschiede zwischen Preis- und Mietanstieg für Augsburg, München und
Berlin mit einer Differenz von neun Prozentpunkten.
III Geschäftsentwicklung
Über ihre operativ tätigen Beteiligungsunternehmen ist die DIH AG in den
Segmenten Projektentwicklung, strukturierte Kapitalanlagen (Fonds) sowie
dem Property-Management tätig.
Die DIH AG als Holdinggesellschaft ist strategischer Partner der
Beteiligungsunternehmen und übt auch die Rolle des Finanzierungspartners
aus. Die Investitionen und Projektentwicklungen werden in enger Abstimmung
mit den Geschäftsführern der Beteiligungsunternehmen, dem Vorstand und dem
Aufsichtsrat getätigt. Im Fokus der Gesellschaft sind die fünf großen
Ballungsräume in Deutschland sowie die wachsenden Märkte für Wohnimmobilien
in den angrenzenden Gebieten.
Die Geschäftsentwicklung und den Erfolg der Investitionen monitort die
Gesellschaft durch das Controlling und Berichtswesen. Ferner erbringt die
DIH AG das Rechnungswesen sowie weitere Stabsfunktionen für die
Beteiligungsunternehmen.
Mit der Erlaubniserteilung (11.09.2012) der BaFin konnte die im Jahr 2011
gegründete Art-Invest Real Estate Funds GmbH ihr Geschäft als
Kapitalanlagegesellschaft aufnehmen. Erste Investments für institutionelle
Investoren konnten bereits getätigt werden.
Projektentwicklung / Bauträgergeschäft
Gewerbe
Für das Objekt Kö-Bogen, welches nach wie vor das größte Einzelvorhaben der
DIH-Gruppe ist, konnte die realisierende Gesellschaft, die developer,
Düsseldorf, im September diesen Jahres Richtfest feiern. Damit ist ein
weiterer Meilenstein erreicht. Wenn der Bau in der geplanten
Geschwindigkeit fortgesetzt werden kann, sollte die Fertigstellung wie
geplant im Jahr 2013 erfolgen und der Bereich des Department Stores an den
Mieter übergeben werden können. Die Finanzierung, die zum einen aus Mitteln
der DIH AG und Gesellschafterdarlehen sowie dem Bankenkonsortium erbracht
wird, konnte durch eine Mezzanintranche, die institutionelle Investoren
gezeichnet haben, neu strukturiert werden.
Beim Kö-Bogen handelt es sich um eine Core-Immobilie, die zur Zeit im Focus
potentieller institutioneller Investoren steht.
Die developer Gruppe, Düsseldorf, konnte das Objekt doubleU, welches sie in
der Unternehmerstadt Düsseldorf realisiert hat, an einen Investor im
zweiten Halbjahr 2012 verkaufen, der Erlös wird zum Ergebnis der DIH AG im
laufenden Geschäftsjahr beitragen. Das Objekt casa altra, auch in der
Unternehmerstadt, wurde im zweiten Halbjahr fertiggestellt und an die
Mieter übergeben. Aktuell erfolgt die Vermarktung des Objektes an einen
Investor, ob dieser noch ergebniswirksam 2012 erfolgen wird, ist noch nicht
abzusehen.
Das Objekt Einkaufszentrum Gerber in Stuttgart, wird von der PHOENIX Real
Estate Development GmbH als Projektentwicklungsauftrag für die
Württembergische Versicherung AG realisiert. Die Arbeiten für den Rohbau
verlaufen nach Plan, so dass wir bei weiter positivem Verlauf davon
ausgehen, im Herbst nächsten Jahres das Richtfest zu feiern. Für die
entstehenden Ladengeschäfte konnten auch schon die ersten Mietverträge
abgeschlossen werden. Von den insgesamt etwa 25.000 Quadratmetern
Verkaufsfläche mit zirka 75 Mieteinheiten sind zirka 60 % vermietet.
Das Projekt Waves, Eschborn, konnte im aktuellen Marktumfeld noch nicht
umgesetzt werden, hier erarbeitet die PHOENIX Gruppe Konzepte für
verschiedene potentielle Nutzer. Das Projekt AlphaHaus, Stuttgart, mit
einer Mietfläche von ca. 12.000 qm Büro, wird zur Zeit von einem
potentiellen Interessenten geprüft. Die PHOENIX Gruppe konnte ferner ein
Bürogebäude in Frankfurt kaufvertraglich sichern, welches nach einer
vollständigen Renovierung vermietet und verkauft werden soll.
Die Art-Invest Gruppe, Köln, konnte ihre Aktivitäten im Bereich der Joint
Venture und dem damit verbundenen Asset-Management ausbauen und hat sich
bereits heute als Immobilienspezialist im Bereich der Value ad Produkte im
Markt etabliert.
Das im Rahmen eines Forward Share deals verkaufte Objekt 'brandt_elf',
Bonn, wurde in der zweiten Jahreshälfte fertiggestellt und an die Nutzer
sowie den Eigentümer, die aik (APO Immobilien-Kapitalanlagegesellschaft
mbH), übergeben.
Im August 2012 konnten das 50/50 Joint Venture der Art-Invest Real Estate
und der Accumulata das Büroobjekt 'Take-Off in München Riem im Forward deal
an eine Gesellschaft des Talanx Konzerns verkaufen. Das Objekt soll im
Herbst 2013 fertiggestellt werden und an den Hauptmieter, die
Beratungsgesellschaft Capgemini, die von den rd. 12.400 qm Bürofläche
10.000 qm langfristig angemietet hat, übergeben werden. Die Transaktion
wird zum Ergebnis des kommenden Geschäftsjahres beitragen.
Das Investmentobjekt Otto-Suhr-Allee, Berlin, konnte langfristig an die
Deutsche Bank vermietet werden, hier laufen erste Verhandlungen mit
potentiellen Kaufinteressenten. Ob ein Ergebnisbeitrag noch in diesem Jahr
erfolgen kann, ist zur Zeit noch nicht absehbar.
Wohnen
Die DIH Deutsche Wohnwerte GmbH & Co. KG realisiert wohnungswirtschaftliche
Maßnahmen im Rhein-Neckar-Gebiet, in Frankfurt, Stuttgart und am Bodensee.
Die für dieses Jahr geplanten Übergaben der Wohnungen im Projekt Heidelberg
Bahnstadt verschieben sich wegen fehlender Infrastruktur und Hausanschlüsse
in das kommende Jahr. Das sehr erfolgreiche Projekt wird daher erst im Jahr
2013 zum Ergebnis beitragen. Der Ankauf weiterer Baufelder in der Bahnstadt
Heidelberg ist geplant. Ferner wird die Gesellschaft zwei Objekte in Speyer
und Offenbach realisieren.
Die Projekte der DIH Deutsche Wohnbau GmbH in Köln, Sülzgürtel, Hamburg,
Friedensallee und Düsseldorf, Meineckestrasse verlaufen planmäßig. Wir
rechnen damit, dass wir die Einheiten in Köln vollständig an die Eigentümer
übergeben können und erste Einheiten der Projekte in Hamburg und Düsseldorf
noch in diesem Jahr übergeben werden, so dass diese auch zum Ergebnis des
laufenden Geschäftsjahres beitragen werden.
Strukturierte Kapitalanlagen (Fonds)
Die Deutsche Fonds Holding AG hat die Platzierung des Fonds 98: Vodafone
Campus, Düsseldorf, fortgesetzt. Das Objekt soll zum Jahresende fertig
gestellt und an den Mieter Vodafone übergeben werden. Der Vertrieb des
Eigenkapitals in Höhe von 225 Mio. EUR blieb, dem allgemeinen Markttrend in
der Fonds Branche, hinter unseren Erwartungen und Planungen zurück.
Mit der Genehmigung der BaFin im September diesen Jahres konnte die neu
gegründete Kapitalanlagegesellschaft Art-Invest Real Estate Funds GmbH
ihren Geschäftsbetrieb aufnehmen. Erste Produkte für institutionelle
Investoren konnten für die Sondervermögen akquiriert werden und liefern
einen Deckungsbeitrag für das Unternehmen.
IV Property Management
Die Zech Immobilien Management GmbH konnte weitere Mandate in der
Objektverwaltung akquirieren und knüpft somit an die Verwaltungsvergütungen
der vergangenen Jahre wieder an, die durch Kündigungen rückläufig waren.
Damit trägt das Property Management wie in den Vorjahren kontinuierlich zum
Ergebnis bei.
V Squeeze out
Der Status quo ist unverändert, da wie bereits berichtet, die
Anfechtungsklagen verschiedener Aktionäre beim Landgericht Bremen anhängig
sind, die gegen den Hauptversammlungsbeschluss vom 28. Februar 2012 erhoben
worden waren. Der von der DIH AG beantragte Freigabebeschluss wurde vom
Oberlandesgericht Bremen abgewiesen. Damit kann der
Hauptversammlungsbeschluss vom 28. Februar 2012 bis auf weiteres nicht
durch Eintragung des Squeeze-out-Beschlusses in das Handelsregister
umgesetzt werden.
VI Chancen und Risiken
Das Geschäftsmodell der DIH AG ist geprägt von den der Projektentwicklung
geschuldeten hohen Vorlaufkosten, wobei Erträge erst in den Folgejahren
realisiert werden können. Die Laufzeiten unserer Projekte liegen zwischen
drei und fünf Jahren. In dieser Zeit bestehen Vermietungs- und
Vermarktungsrisiken sowie gleichermaßen Baukostenrisiken.
In unserer Ergebnisprognose gehen wir davon aus, dass fertiggestellte
Objekte erfolgswirksam veräußert und übergeben werden können und die DIH AG
ein positives Ergebnis erwirtschaften kann. Die Objekte 'doubleU' der die
developer Gruppe, Düsseldorf, und 'brandt_elf in Bonn, des Joint Ventures
unserer Beteiligungsgesellschaft Art-Invest Real Estate GmbH & Co. KG und
der Pareto GmbH, konnten im 2. Halbjahr 2012 übergeben werden. Die Übergabe
von Wohnungen in Heidelberg wird sich entgegen unseren ursprünglichen
Annahmen in das neue Jahr verschieben und so erst zum Ergebnis des
Geschäftsjahres 2013 beitragen. Damit fallen die Erträge aus dem
wohnungswirtschaftlichen Bauträgergeschäft im laufenden Geschäftsjahr
niedriger aus als geplant und verschieben sich in das Jahr 2013.
Vor dem Hintergrund der anhaltenden Finanzmarktkrise ist eine verlässliche
Prognose schwierig, da sich Transaktionen auch vor dem Hintergrund der
benötigten Finanzierungen deutlich verzögern können. So ist per heute noch
nicht abzusehen, ob die Veräußerungen weiterer Objekte vor Ablauf des
Geschäftsjahres 2012 gelingen und somit zum Ergebnis beitragen werden.
Der Baufortschritt, der in der Entwicklung befindlichen Objekte, verläuft
mit kleinen zeitlichen Verzögerungen planmäßig. Durch die guten
Vermietungserfolge und Erhöhung der Vermietungsquote erhöhen sich die
Verkaufschancen der Objekte und die Risiken im Portfolio konnten
entsprechend reduziert werden.
Wesentliche finanzielle Mittel sind in den laufenden Projekten gebunden
und werden erst sukzessive in den nächsten Jahren durch Verkauf der Objekte
frei. Durch Umfinanzierung eines Teilbetrages bei einem laufenden Projekt
konnte die DIH AG ihre Verbindlichkeiten deutlich reduzieren.
Die Diversifikation des Geschäftsmodells, insbesondere auch im Bereich des
Fonds-Geschäftes sowie dem Asset-Management trägt langfristig zu einer
Verstetigung der Erträge bei. Die laufenden Objekte werden daher in den
nächsten Jahren positiv zum Ergebnis der Gesellschaft beitragen. Die
getätigten Investitionen, die teilweise auch durch Gesellschafterdarlehen
finanziert wurden, dienen der Stärkung der Gesellschaft, die sich als
deutschlandweit tätiges Immobilienunternehmen mit ihren
Beteiligungsunternehmen etablieren konnte.
VII Ausblick
Eine abschließende Ergebnisprognose für das laufende Geschäftsjahr ist
schwierig, da noch nicht alle Bewertungseffekte abzusehen sind sowie der
Verkauf von weiteren Objekten noch nicht vertraglich gesichert ist. Dies
kann zu weiteren Abweichungen negativer oder positiver Art führen, die den
Risiken des Geschäftsmodells sowie der konjunkturellen Entwicklung
geschuldet sind. Per heute gehen wir jedoch von einem ausgeglichenen
Ergebnis aus.
Ferner verweisen wir zu den Prognosen und Risiken auf die Aussagen im
Geschäftsbericht.
Delmenhorst, den 15. November 2012
Der Vorstand
-Eckhard Rodemer-
16.11.2012 Die DGAP Distributionsservices umfassen gesetzliche
Meldepflichten, Corporate News/Finanznachrichten und Pressemitteilungen.
DGAP-Medienarchive unter www.dgap-medientreff.de und www.dgap.de
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Sprache: Deutsch
Unternehmen: Deutsche Immobilien Holding Aktiengesellschaft
Nordenhamer Straße 180
27751 Delmenhorst
Deutschland
Internet: www.dih-ag.de
Ende der Mitteilung DGAP News-Service
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Deutsche Immobilien Holding Aktiengesellschaft / Veröffentlichung einer Mitteilung nach § 37x WpHG
16.11.2012 11:00
Zwischenmitteilung nach § 37x WpHG, übermittelt durch die DGAP - ein Unternehmen der EquityStory AG.
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent verantwortlich.
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Deutsche Immobilien Holding Aktiengesellschaft Bremen
Zwischenmitteilung zum III. Quartal 2012
Wertpapier-Kenn-Nummer: 747304 ISIN DE 0007473043
Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,
sehr geehrte Damen und Herren,
über das dritte Quartal 2012 und den bis zur Erstattung der
Zwischenmitteilung abgelaufenen Zeitraum berichten wir wie folgt:
I Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen
Das Konjunkturbarometer des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung
(DIW Berlin) zeigt für das laufende vierte Quartal mit einer Zuwachsrate
von 0,2 % gegenüber dem Vorquartal eine leichte Abkühlung der
wirtschaftlichen Entwicklung an. Für das dritte Vierteljahr schätzt das DIW
Berlin die Wachstumsrate auf 0,3 % (Quelle DIW Berlin).
Die deutsche Wirtschaft wird durch die Eurokrise weiter belastet. Daher
wird die konjunkturelle Expansion vorerst schwach bleiben und erst im
Verlauf des kommenden Jahres wieder leicht anziehen. Die Institute
prognostizieren eine Zunahme des Bruttoinlandsprodukts um 0,8 % für das
Jahr 2012 und um 1,0 % für das Jahr 2013. Die Lage am Arbeitsmarkt wird
sich dabei vorerst noch verschlechtern, die Zahl der Arbeitslosen wird 2013
geringfügig auf 2,9 Millionen steigen. Das Budget des Staates wird sowohl
in diesem als auch im kommenden Jahr annähernd ausgeglichen sein. Kritisch
sehen die Institute das Programm der EZB, Staatsanleihen von Krisenländern
zu kaufen. Damit steigt die Inflationsgefahr.
Im Herbst 2012 befindet sich die Weltwirtschaft in einer Schwächephase. Die
Konjunktur hat nahezu überall an Fahrt verloren und die Stimmung von
Unternehmen und Haushalten hat sich weiter verschlechtert. Ein wichtiger
Belastungsfaktor ist schon seit dem vergangenen Jahr die Schulden- und
Vertrauenskrise im Euroraum. Hinzu kommt, dass Anpassungsprozesse, die seit
dem Platzen der Immobilienblase in den USA im Jahr 2007 auch in anderen
Volkswirtschaften stattfinden, noch nicht abgeschlossen sind.
Die Notenbanken in den großen fortgeschrittenen Volkswirtschaften
reagierten im Spätsommer auf die neuerliche Zunahme von Pessimismus auf den
Finanzmärkten und die Eintrübung der konjunkturellen Aussichten, indem sie
neue Wertpapierkäufe ankündigten, die im Fall der EZB und der Fed diesmal
im Umfang nicht begrenzt wurden. Auf den Finanzmärkten hat sich die
Stimmung in der Folge erst einmal verbessert.
Unter dieser Voraussetzung dürfte sich die Konjunktur im Euroraum
allmählich stabilisieren. Nach einem Rückgang um 0,5 % in diesem Jahr wird
das Bruttoinlandsprodukt im kommenden Jahr aber kaum mehr als stagnieren.
In den USA wird die Nachfrage im kommenden Jahr durch eine stark
restriktive Finanzpolitik gedämpft. Die gesamtwirtschaftliche Produktion in
den fortgeschrittenen Volkswirtschaften insgesamt dürfte so in beiden
Jahren mit einer Rate von 1,2 % nur sehr schwach zunehmen.
Die Eurokrise belastet auch die Konjunktur in Deutschland. Im
zurückliegenden Frühjahr lösten neue Probleme in Krisenländern Turbulenzen
an den Finanzmärkten aus und die Unsicherheit über die Zukunft des
Euroraums nahm wieder zu.
Derzeit weist vieles darauf hin, dass sich die gesamtwirtschaftliche
Expansion gegen Jahresende abschwächt. So waren die Auftragseingänge im
verarbeitenden Gewerbe bis zuletzt in der Tendenz rückläufig und die
ungünstigen Erwartungen der Unternehmen sprechen für weiterhin sinkende
Ausrüstungs- und gewerbliche Bauinvestitionen. Dagegen sind Investitionen
in Wohneigentum nach wie vor attraktiv. Alles in allem erwarten die
Institute für 2012 eine Zunahme des realen Bruttoinlandsprodukts um 0,8 %.
Im Verlauf des kommenden Jahres dürfte sich die deutsche Konjunktur
beleben, da sich die Lage im Euroraum allmählich entspannen und die übrige
Weltwirtschaft stärker Fahrt aufnehmen dürfte. In einem so verbesserten
Umfeld dürften die günstigen Finanzierungsbedingungen stärker zum Tragen
kommen. In der zweiten Hälfte des kommenden Jahres wird der Zuwachs des
Bruttoinlandsprodukts voraussichtlich wieder über der Wachstumsrate des
Produktionspotenzials liegen, welche die Institute auf etwas mehr als 1 %
veranschlagen. Für den Jahresdurchschnitt erwarten die Institute gleichwohl
nur einen Zuwachs des Bruttoinlandsprodukts um 1,0 % (Quelle: ifw Kiel).
II Entwicklung des Immobilienmarktes
Investmentmarkt:
In den ersten drei Quartalen wurden bundesweit rd. 6,27 Mrd. Euro in
deutsche Büroimmobilien investiert, 50 % mehr als im Vorjahreszeitraum. Mit
Ausnahme der beiden Boomjahre 2006 und 2007 wurde noch nie ein ähnlich
gutes Ergebnis erzielt, heißt es in der Analyse von BNP Paribas Real
Estate. Entsprechend positiv werden von BNPPRE die Aussichten für das
Schlussquartal eingeschätzt.
Nach einer kurzen Verschnaufpause im 2. Quartal hatte der Markt im 3.
Quartal wieder angezogen: Das Transaktionsvolumen lag mit 2,38 Mrd. Euro
sogar noch über dem starken Auftaktquartal (Q1: 2,2 Mrd. Euro). Von dem
Gesamtumsatz der ersten drei Monate entfielen gut 93 % (5,83 Mrd. Euro) auf
Einzeldeals, Portfolioverkäufe kamen nur auf 7 % (434 Mio. Euro). Die
Top-6-Standorte vereinten 49 % bzw. 4,84 Mrd. Euro des Gesamtumsatzes auf
sich. Im Vergleich zum Vorjahr ist das ein Plus von 49 %.
Die Gewinner unter den Top-6 waren Berlin und München: In der
Bundeshauptstadt legte das Umsatzvolumen um 172 % auf 1,2 Mrd. Euro zu, in
München ging es um 138 % auf 1,63 Mrd. Euro nach oben. Frankfurt legte
leicht um 4 % auf 902 Mio. Euro zu. Hamburg (-18 % auf 565 Mio. Euro), Köln
(-8 % auf 229 Mio. Euro) und Düsseldorf (-2 % auf 311 Mio. Euro) mussten
hingegen Rückgänge hinnehmen.
Wohnungsmarkt:
Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung, Berlin hat Daten des
Online-Portals Immobilienscout 24 für 25 deutsche Großstädte im Zeitraum
Januar 2007 bis September 2012 untersucht. Demnach haben die Wohnungspreise
im Durchschnitt um 6,5 % pro Jahr zugelegt, die Mieten um 1,8 %. In den
meisten Großstädten erwartet das DIW Berlin bis zum Herbst 2013 einen
weiteren Anstieg der Wohnungspreise, in fünf Städten werde dieser bei über
10 % (Berlin, Augsburg, Hamburg, München und Nürnberg) liegen, in Dresden
nur knapp darunter. Auch in den meisten anderen Großstädten wird ein
weiterer Anstieg der Wohnungspreise erwartet.
Von den Mieten abgekoppelt haben sich die Preise in den letzten drei Jahren
vor allem in Berlin, Hamburg, Dresden und München. Das DIW Berlin erwartet
eine spekulative Blase, wenn sich die Preise dort noch weiter von den
Mieten entfernen. Für die Zukunft erwartet das DIW Berlin die größten
Unterschiede zwischen Preis- und Mietanstieg für Augsburg, München und
Berlin mit einer Differenz von neun Prozentpunkten.
III Geschäftsentwicklung
Über ihre operativ tätigen Beteiligungsunternehmen ist die DIH AG in den
Segmenten Projektentwicklung, strukturierte Kapitalanlagen (Fonds) sowie
dem Property-Management tätig.
Die DIH AG als Holdinggesellschaft ist strategischer Partner der
Beteiligungsunternehmen und übt auch die Rolle des Finanzierungspartners
aus. Die Investitionen und Projektentwicklungen werden in enger Abstimmung
mit den Geschäftsführern der Beteiligungsunternehmen, dem Vorstand und dem
Aufsichtsrat getätigt. Im Fokus der Gesellschaft sind die fünf großen
Ballungsräume in Deutschland sowie die wachsenden Märkte für Wohnimmobilien
in den angrenzenden Gebieten.
Die Geschäftsentwicklung und den Erfolg der Investitionen monitort die
Gesellschaft durch das Controlling und Berichtswesen. Ferner erbringt die
DIH AG das Rechnungswesen sowie weitere Stabsfunktionen für die
Beteiligungsunternehmen.
Mit der Erlaubniserteilung (11.09.2012) der BaFin konnte die im Jahr 2011
gegründete Art-Invest Real Estate Funds GmbH ihr Geschäft als
Kapitalanlagegesellschaft aufnehmen. Erste Investments für institutionelle
Investoren konnten bereits getätigt werden.
Projektentwicklung / Bauträgergeschäft
Gewerbe
Für das Objekt Kö-Bogen, welches nach wie vor das größte Einzelvorhaben der
DIH-Gruppe ist, konnte die realisierende Gesellschaft, die developer,
Düsseldorf, im September diesen Jahres Richtfest feiern. Damit ist ein
weiterer Meilenstein erreicht. Wenn der Bau in der geplanten
Geschwindigkeit fortgesetzt werden kann, sollte die Fertigstellung wie
geplant im Jahr 2013 erfolgen und der Bereich des Department Stores an den
Mieter übergeben werden können. Die Finanzierung, die zum einen aus Mitteln
der DIH AG und Gesellschafterdarlehen sowie dem Bankenkonsortium erbracht
wird, konnte durch eine Mezzanintranche, die institutionelle Investoren
gezeichnet haben, neu strukturiert werden.
Beim Kö-Bogen handelt es sich um eine Core-Immobilie, die zur Zeit im Focus
potentieller institutioneller Investoren steht.
Die developer Gruppe, Düsseldorf, konnte das Objekt doubleU, welches sie in
der Unternehmerstadt Düsseldorf realisiert hat, an einen Investor im
zweiten Halbjahr 2012 verkaufen, der Erlös wird zum Ergebnis der DIH AG im
laufenden Geschäftsjahr beitragen. Das Objekt casa altra, auch in der
Unternehmerstadt, wurde im zweiten Halbjahr fertiggestellt und an die
Mieter übergeben. Aktuell erfolgt die Vermarktung des Objektes an einen
Investor, ob dieser noch ergebniswirksam 2012 erfolgen wird, ist noch nicht
abzusehen.
Das Objekt Einkaufszentrum Gerber in Stuttgart, wird von der PHOENIX Real
Estate Development GmbH als Projektentwicklungsauftrag für die
Württembergische Versicherung AG realisiert. Die Arbeiten für den Rohbau
verlaufen nach Plan, so dass wir bei weiter positivem Verlauf davon
ausgehen, im Herbst nächsten Jahres das Richtfest zu feiern. Für die
entstehenden Ladengeschäfte konnten auch schon die ersten Mietverträge
abgeschlossen werden. Von den insgesamt etwa 25.000 Quadratmetern
Verkaufsfläche mit zirka 75 Mieteinheiten sind zirka 60 % vermietet.
Das Projekt Waves, Eschborn, konnte im aktuellen Marktumfeld noch nicht
umgesetzt werden, hier erarbeitet die PHOENIX Gruppe Konzepte für
verschiedene potentielle Nutzer. Das Projekt AlphaHaus, Stuttgart, mit
einer Mietfläche von ca. 12.000 qm Büro, wird zur Zeit von einem
potentiellen Interessenten geprüft. Die PHOENIX Gruppe konnte ferner ein
Bürogebäude in Frankfurt kaufvertraglich sichern, welches nach einer
vollständigen Renovierung vermietet und verkauft werden soll.
Die Art-Invest Gruppe, Köln, konnte ihre Aktivitäten im Bereich der Joint
Venture und dem damit verbundenen Asset-Management ausbauen und hat sich
bereits heute als Immobilienspezialist im Bereich der Value ad Produkte im
Markt etabliert.
Das im Rahmen eines Forward Share deals verkaufte Objekt 'brandt_elf',
Bonn, wurde in der zweiten Jahreshälfte fertiggestellt und an die Nutzer
sowie den Eigentümer, die aik (APO Immobilien-Kapitalanlagegesellschaft
mbH), übergeben.
Im August 2012 konnten das 50/50 Joint Venture der Art-Invest Real Estate
und der Accumulata das Büroobjekt 'Take-Off in München Riem im Forward deal
an eine Gesellschaft des Talanx Konzerns verkaufen. Das Objekt soll im
Herbst 2013 fertiggestellt werden und an den Hauptmieter, die
Beratungsgesellschaft Capgemini, die von den rd. 12.400 qm Bürofläche
10.000 qm langfristig angemietet hat, übergeben werden. Die Transaktion
wird zum Ergebnis des kommenden Geschäftsjahres beitragen.
Das Investmentobjekt Otto-Suhr-Allee, Berlin, konnte langfristig an die
Deutsche Bank vermietet werden, hier laufen erste Verhandlungen mit
potentiellen Kaufinteressenten. Ob ein Ergebnisbeitrag noch in diesem Jahr
erfolgen kann, ist zur Zeit noch nicht absehbar.
Wohnen
Die DIH Deutsche Wohnwerte GmbH & Co. KG realisiert wohnungswirtschaftliche
Maßnahmen im Rhein-Neckar-Gebiet, in Frankfurt, Stuttgart und am Bodensee.
Die für dieses Jahr geplanten Übergaben der Wohnungen im Projekt Heidelberg
Bahnstadt verschieben sich wegen fehlender Infrastruktur und Hausanschlüsse
in das kommende Jahr. Das sehr erfolgreiche Projekt wird daher erst im Jahr
2013 zum Ergebnis beitragen. Der Ankauf weiterer Baufelder in der Bahnstadt
Heidelberg ist geplant. Ferner wird die Gesellschaft zwei Objekte in Speyer
und Offenbach realisieren.
Die Projekte der DIH Deutsche Wohnbau GmbH in Köln, Sülzgürtel, Hamburg,
Friedensallee und Düsseldorf, Meineckestrasse verlaufen planmäßig. Wir
rechnen damit, dass wir die Einheiten in Köln vollständig an die Eigentümer
übergeben können und erste Einheiten der Projekte in Hamburg und Düsseldorf
noch in diesem Jahr übergeben werden, so dass diese auch zum Ergebnis des
laufenden Geschäftsjahres beitragen werden.
Strukturierte Kapitalanlagen (Fonds)
Die Deutsche Fonds Holding AG hat die Platzierung des Fonds 98: Vodafone
Campus, Düsseldorf, fortgesetzt. Das Objekt soll zum Jahresende fertig
gestellt und an den Mieter Vodafone übergeben werden. Der Vertrieb des
Eigenkapitals in Höhe von 225 Mio. EUR blieb, dem allgemeinen Markttrend in
der Fonds Branche, hinter unseren Erwartungen und Planungen zurück.
Mit der Genehmigung der BaFin im September diesen Jahres konnte die neu
gegründete Kapitalanlagegesellschaft Art-Invest Real Estate Funds GmbH
ihren Geschäftsbetrieb aufnehmen. Erste Produkte für institutionelle
Investoren konnten für die Sondervermögen akquiriert werden und liefern
einen Deckungsbeitrag für das Unternehmen.
IV Property Management
Die Zech Immobilien Management GmbH konnte weitere Mandate in der
Objektverwaltung akquirieren und knüpft somit an die Verwaltungsvergütungen
der vergangenen Jahre wieder an, die durch Kündigungen rückläufig waren.
Damit trägt das Property Management wie in den Vorjahren kontinuierlich zum
Ergebnis bei.
V Squeeze out
Der Status quo ist unverändert, da wie bereits berichtet, die
Anfechtungsklagen verschiedener Aktionäre beim Landgericht Bremen anhängig
sind, die gegen den Hauptversammlungsbeschluss vom 28. Februar 2012 erhoben
worden waren. Der von der DIH AG beantragte Freigabebeschluss wurde vom
Oberlandesgericht Bremen abgewiesen. Damit kann der
Hauptversammlungsbeschluss vom 28. Februar 2012 bis auf weiteres nicht
durch Eintragung des Squeeze-out-Beschlusses in das Handelsregister
umgesetzt werden.
VI Chancen und Risiken
Das Geschäftsmodell der DIH AG ist geprägt von den der Projektentwicklung
geschuldeten hohen Vorlaufkosten, wobei Erträge erst in den Folgejahren
realisiert werden können. Die Laufzeiten unserer Projekte liegen zwischen
drei und fünf Jahren. In dieser Zeit bestehen Vermietungs- und
Vermarktungsrisiken sowie gleichermaßen Baukostenrisiken.
In unserer Ergebnisprognose gehen wir davon aus, dass fertiggestellte
Objekte erfolgswirksam veräußert und übergeben werden können und die DIH AG
ein positives Ergebnis erwirtschaften kann. Die Objekte 'doubleU' der die
developer Gruppe, Düsseldorf, und 'brandt_elf in Bonn, des Joint Ventures
unserer Beteiligungsgesellschaft Art-Invest Real Estate GmbH & Co. KG und
der Pareto GmbH, konnten im 2. Halbjahr 2012 übergeben werden. Die Übergabe
von Wohnungen in Heidelberg wird sich entgegen unseren ursprünglichen
Annahmen in das neue Jahr verschieben und so erst zum Ergebnis des
Geschäftsjahres 2013 beitragen. Damit fallen die Erträge aus dem
wohnungswirtschaftlichen Bauträgergeschäft im laufenden Geschäftsjahr
niedriger aus als geplant und verschieben sich in das Jahr 2013.
Vor dem Hintergrund der anhaltenden Finanzmarktkrise ist eine verlässliche
Prognose schwierig, da sich Transaktionen auch vor dem Hintergrund der
benötigten Finanzierungen deutlich verzögern können. So ist per heute noch
nicht abzusehen, ob die Veräußerungen weiterer Objekte vor Ablauf des
Geschäftsjahres 2012 gelingen und somit zum Ergebnis beitragen werden.
Der Baufortschritt, der in der Entwicklung befindlichen Objekte, verläuft
mit kleinen zeitlichen Verzögerungen planmäßig. Durch die guten
Vermietungserfolge und Erhöhung der Vermietungsquote erhöhen sich die
Verkaufschancen der Objekte und die Risiken im Portfolio konnten
entsprechend reduziert werden.
Wesentliche finanzielle Mittel sind in den laufenden Projekten gebunden
und werden erst sukzessive in den nächsten Jahren durch Verkauf der Objekte
frei. Durch Umfinanzierung eines Teilbetrages bei einem laufenden Projekt
konnte die DIH AG ihre Verbindlichkeiten deutlich reduzieren.
Die Diversifikation des Geschäftsmodells, insbesondere auch im Bereich des
Fonds-Geschäftes sowie dem Asset-Management trägt langfristig zu einer
Verstetigung der Erträge bei. Die laufenden Objekte werden daher in den
nächsten Jahren positiv zum Ergebnis der Gesellschaft beitragen. Die
getätigten Investitionen, die teilweise auch durch Gesellschafterdarlehen
finanziert wurden, dienen der Stärkung der Gesellschaft, die sich als
deutschlandweit tätiges Immobilienunternehmen mit ihren
Beteiligungsunternehmen etablieren konnte.
VII Ausblick
Eine abschließende Ergebnisprognose für das laufende Geschäftsjahr ist
schwierig, da noch nicht alle Bewertungseffekte abzusehen sind sowie der
Verkauf von weiteren Objekten noch nicht vertraglich gesichert ist. Dies
kann zu weiteren Abweichungen negativer oder positiver Art führen, die den
Risiken des Geschäftsmodells sowie der konjunkturellen Entwicklung
geschuldet sind. Per heute gehen wir jedoch von einem ausgeglichenen
Ergebnis aus.
Ferner verweisen wir zu den Prognosen und Risiken auf die Aussagen im
Geschäftsbericht.
Delmenhorst, den 15. November 2012
Der Vorstand
-Eckhard Rodemer-
16.11.2012 Die DGAP Distributionsservices umfassen gesetzliche
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