Investing.com – Die steigende Inflation zwang weltweit Zentralbanken immense Zinserhöhungen vorzunehmen. Dass dies nicht ohne Folgen bleiben würde, war klar und so zeichnete sich bereits zu Beginn des Jahres 2023 ab, dass der Immobiliensektor in Schwierigkeiten geraten dürfte.
In den darauffolgenden Monaten zeigten die Daten, dass die Preise fielen und der Stress bei Regionalbanken mit einem großen Immobilienportfolio zunahm.
In den USA brach die Nachfrage nach Büro-Hochhäusern bereits dermaßen ein, dass in einigen Gegenden Notverkäufe mit Preisnachlässen von bis zu 70 Prozent über die Bühne gingen. Es könnte jedoch noch viel schlimmer kommen, denn bisher ist kein Licht am Ende des Tunnels erkennbar.
Der Milliardär Barry Sternlicht sprach von einem "Hurrikan der Kategorie 5", welcher über den Immobilienmarkt hinwegfegt. Und Sternlicht weiß genau, wovon er spricht, denn er ist von der Krise unmittelbar betroffen.
Eine seiner Firmen, die Starwood Capital Group, konnte kürzlich eine Hypothek in Höhe von 212,4 Millionen Dollar nicht mehr bedienen. Er berichtete zudem, dass Banken nicht mehr gewillt sind, neue Kredite für Gewerbeimmobilien zu vergeben.
Der ehemalige Vorstandsvorsitzende der Boston Fed, John Fish, erklärte gegenüber Bloomberg, dass das Problem ist, dass niemand am Markt so richtig weiß, was überhaupt noch ein realistischer Marktpreis ist und wo eine Bodenbildung stattfinden könnte:
"Wir wissen nicht, welche Preise wir ansetzen sollen, weil kaum noch Vermögenswerte gehandelt werden. Keiner hat eine Ahnung, wo die Talsohle liegt".
Die Schwierigkeit ist nicht nur, dass sich die Kapitalkosten für Immobilien mit den Fed-Zinserhöhungen mehr als verdoppelt haben, sondern auch die Leerstandsquoten zunehmen. Letzteres ist laut Sternlicht ein reines US-Phänomen, denn hier liegen die Leerstandsraten je nach Region zwischen 45 und 60 Prozent. In Deutschland sind es unter 5 Prozent und auch in Asien und dem Nahen Osten sind die Büros gut gefüllt.
Der Leerstand an Büroflächen darf dabei nicht isoliert betrachtet werden, denn wo keiner arbeitet, fehlen den Einzelhandelsgeschäften in den Innenstädten bis zu 20 Prozent Laufkundschaft, was zu weiteren Schließungen führt. Zudem ziehen es Menschen, die nicht mehr in Büro-Hochhäusern arbeiten, vor, aus der Stadt wegzuziehen, weil die Anfahrtswege keine Rolle mehr spielen.
All das werden die Regionalbanken zu spüren bekommen, von denen 400 bis 500 aus Sicht von Sternlicht pleitegehen.
Ihnen wird zum Verhängnis, dass in diesem und nächsten Jahr Gewerbehypotheken in Höhe von 800 Milliarden Dollar zur Anschlussfinanzierung anstehen, welche sich die Hypothekennehmer nicht mehr leisten können. Der gesamten Branche droht ein Desaster, denn die Bürotürme werden genauso wenig benötigt, wie die Flächen auf denen sie stehen. Diese sind laut Sternlicht nur noch für Grünflächen zu gebrauchen, was die Innenstädte zwar verschönert, aber keine Renditen abwirft.
Damit stehen die USA vor sehr turbulenten Zeiten, denn 70 Prozent der Steuereinnahmen der Städte kommen aus dem Immobiliensektor, wie John Fish erklärt. Kommt es hier zu Verwerfungen, wird man die Ausgaben rapide senken müssen. Fish verweist beispielhaft auf Feuerwehrleute, Polizisten und Lehrer, welchen die Kündigung droht – was erhebliche Auswirkungen auf das öffentliche Leben hätte.
China steht vor einem ähnlichen, wenn nicht sogar vor einem noch viel größeren Problem. Der chinesische Immobilienmarkt, der als weltweit größter Vermögenswert gilt, hat mit einer sinkenden Nachfrage zu kämpfen.
Dennoch können Immobilienentwickler und Verkäufer die Preise nicht nach unten anpassen, denn dies wird per Gesetz unterbunden, denn der politischen Führung ist die immense Ansteckungsgefahr auf das gesamte Land bewusst. Obwohl Präsident Xi Jinping gerne erklärt, dass Wohnen eine Lebensgrundlage und kein Spekulationsgut ist, sind die Immobilienpreise rasant gestiegen.
Die bisher ergriffenen Maßnahmen, mit denen die Vergabe von Hypotheken unterstützt wurde, zeigten nicht die gewünschte Wirkung. Aus dem Politbüro war nun zu vernehmen, dass man den Herausforderungen des Sektors intensiver begegnen wolle. Zhang Zhiwei, Chefökonom bei Pinpoint Asset Management Ltd., sagte:
"Es scheint, dass die Regierung die Bedeutung eines Politikwechsels in diesem Sektor zur Stabilisierung der Wirtschaft erkannt hat".
Daraufhin zog der gebeutelte chinesische Immobiliensektor am Dienstag zwar an, aber ohne nachhaltige Maßnahmen werden die stabilisierenden Auswirkungen der politischen Bekenntnisse schnell verpuffen.