Die Aktien der großen deutschen Wohnungsimmobilienkonzerne Deutsche Wohnen (ETR:DWNG) (WKN: A2N4KH), LEG Immobilien (ETR:LEGn) (WKN: A2P68P), TAG Immobilien (ETR:TEGG) (WKN: 830350) und Vonovia (ETR:VNAn) (WKN: A1ML7J) sind in den letzten zwölf Monaten zwischen 39 und 64 % gefallen (Stand: 10.07.22, gilt für alle Angaben). Dabei scheint die Nachfrage nach Wohnungen groß wie nie, ein Preisverfall auf breiter Immobilienfront ist nicht erkennbar. Bieten sich hier gute Einstiegschancen?
Argumente, die für einen Kauf sprechen Schauen wir zunächst auf einige positive Faktoren. Zuallererst gibt es in Deutschland einen Mangel an Wohnungen. Die Bundesregierung hat das Ziel ausgerufen, 400.000 neue Wohnungen pro Jahr zu bauen. Der Durchschnitt der letzten fünf Jahre liegt bei jährlich unter 300.000 neuen Wohnungen. Ich sehe angesichts steigender Zinsen und hoher Kosten für Baumaterial wenig Besserung in Sicht. Die hohe Nachfrage trifft also auf ein begrenztes Angebot. Entsprechend sollten die großen Wohnungsbaugesellschaften mit ihren riesigen Wohnungsbeständen profitieren. Auch die Zukunftsaussichten erscheinen mir gut – Wohnungen werden immer gebraucht.
Für einen Kauf sprechen außerdem die günstigen Bewertungen der Aktien. Schauen wir zum Beispiel auf die Wohnungsbaugesellschaft TAG Immobilien mit ungefähr 100.000 Wohneinheiten in Deutschland und Polen. Der Verkehrswert des Gesamtimmobilienbestandes wird mit 6,7 Mrd. Euro angegeben. Dem gegenüber stehen Finanzschulden von 3,8 Mrd. Euro. Es verbleibt also ein Immobilienwert nach Schulden von ungefähr 2,9 Mrd. Euro. Die Marktkapitalisierung beträgt jedoch nur noch 1,5 Mrd. Euro. Auch das Multiple von 8 bezogen auf die FFO aus 2021 verdeutlicht die günstige Bewertung bei TAG. Die anderen Wohnungsimmobilienkonzerne sind ebenfalls vergleichsweise günstig bewertet.
Argumente, die gegen einen Kauf sprechen Für diese günstige Bewertung gibt es natürlich Gründe. Aus meiner Sicht sind hier vor allem politische Eingriffe und das Risiko einer noch stärkeren staatlichen Intervention zu nennen. Die Mietpreisbremse und die Entscheidung, dass Vermieter einen Teil des CO2-Preises tragen müssen, könnten erst der Anfang sein. In Berlin stimmte im letzten Jahr die Mehrheit der Wahlberechtigten für die Enteignung großer Wohnungskonzerne. Auch die hohen Energiekosten betrachte ich in diesem Zusammenhang als Risiko. Die Nebenkostenabrechnungen der meisten Mieter werden aller Voraussicht nach explodieren. Wie wird die Politik damit umgehen? Ich schließe nicht aus, dass die großen Wohnungsbaugesellschaften auf einem Teil der Kosten sitzen bleiben werden.
Darüber hinaus sind die Unternehmen von steigenden Zinsen betroffen. Refinanzierungen dürften deutlich teurer werden und die Ergebnisse belasten. TAG Immobilien muss zum Beispiel im Jahr 2023 ungefähr ein Viertel seiner Schulden neu finanzieren. Dies dürfte teuer werden. Steigende Vorgaben an Energieeffizienz verbunden mit hohen Kosten für Baumaterialien und geringeren Möglichkeiten, diese Kosten an die Mieter weiterzugeben, dürfen zusätzlich auf die Profitabilität drücken.
Mein Fazit Für mich überwiegen die Argumente, die gegen einen Kauf sprechen. Besonders das politische Risiko ist meiner Ansicht nach nicht zu unterschätzen. Die deutsche Politik kann sich bei krassen staatlichen Eingriffen im Immobiliensektor auf Mehrheiten stützen und zeitgleich von eigenen Fehlern ablenken. Ich halte mich daher trotz der vermeintlich günstigen Bewertung von den Aktien von Vonovia und Co. fern.
Hendrik Vanheiden besitzt keine der erwähnten Aktien. The Motley Fool besitzt keine der erwähnten Aktien.
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