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Immobilienmarkt im Krisenmodus: Die Zinsen steigen, das Finanzierungsvolumen sinkt, Immobilienpreise geben nach – und Schuldner geraten unter Druck.
Die Bauzinsen steigen wieder über 4 %. Dies berichten heute zahlreiche Medien unter Berufung auf den Kreditvermittler Interhyp. 4,05 % werden für ein Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung demnach fällig.
Interhyp Privatkundengeschäft-Vorständin Mirjam Mohr sieht damit vorerst das Ende der Fahnenstange erreicht. „Wir erwarten für das laufende Jahr stark schwankende Zinsen in einem Korridor zwischen drei und vier Prozent, kurzzeitig auch darüber, so wie es gerade der Fall ist“.
Ganz anders Max Herbst von FMH Finanzberatung. Dieser geht von weiter steigenden Zinsen für Immobilienkredite aus. „Fünf Prozent bis Jahresende sind keine Schwarzmalerei, sondern eine realistische Prognose“.
Der Nachrichtensender n-tv geht sogar davon aus, dass „Immobilien bis auf weiteres unbezahlbar“ sein werden. So wird vorgerechnet, dass Kreditnehmer bei einem Zinssatz von 4 % für Darlehen über 500.000 EUR heute 142.000 EUR mehr Zinsen zahlen müssen – und zwar nur bis zum Ende der zehnjährigen Sollzinsbindung und bei einer Restschuld von 300.000 EUR.
Bei einem Zinssatz von 5 % ergäbe sich sogar ein Mehraufwand von 171.000 EUR im Vergleich zu Anfang 2022. Die monatliche Belastung bei 3 % Tilgung: 3.300 EUR.
Refinanzierungsgeschäft der Pfandbriefbanken sinkt um 11 %
Die Konsequenzen sind weithin sichtbar. Wie unter anderem die Börsen-Zeitung berichtet, ging das Finanzierungsvolumen der im Verband deutscher Pfandbriefbanken ( VDP ) zusammengeschlossenen Banken im Jahr 2022 um 11 % gegenüber dem Vorjahr zurück. Das Volumen belief sich auf 158,5 Milliarden EUR.
Dabei ergaben sich erhebliche Diskrepanzen in Entwicklung des Volumens für Mehrfamilienhäuser (-5,5 %) und Eigentumswohnungen (-29,3 %). Im Bereich der Gewerbeimmobilien ergab sich sogar ein Anstieg um 1,2 % auf 60,3 Milliarden EUR. Allerdings konnten die Finanzierungen für Immobilien im Einzelhandel- und Hotelbereich (+10,3 % bzw. 6,2 %) auch aufgrund pandemiebedingter Basiseffekte sichtbar ansteigen.
Dabei gilt es zu berücksichtigen, dass die Zinsen noch nicht im Gesamtjahr 2022 hoch waren, sondern erst im Frühjahr begannen anzusteigen. VDP-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt sieht in der Inflation die Ursache für die Zurückhaltung der Käufer und die höheren Zinsen gleichermaßen.
Auch für das laufende Jahr rechnet der Verband mit einer schwachen Nachfrage nach Immobilienkrediten - und hofft auf die Umsetzung von vorgeschlagenen Maßnahmen wie einer Reform der Grunderwerbsteuer, höheren Subventionen und schnelleren Genehmigungsverfahren.
Immobilienpreise geben nach
Die Preise für Immobilien konnten in den letzten zwölf Jahren auch deshalb so stark steigen, weil die Zinsen immer weiter sanken. Nun deuten sich erste, moderate Preisrückgänge an. So etwa in München. Der Fokus berichtet über die bayerische Landeshauptstadt, die Preise seien dort „im freien Fall“. Das Blatt beruft sich auf Zahlen des Marktforschungsinstituts IVD. Demnach sind die Preise in München seit dem Herbst um 5-10 % gefallen.
Prof. Stephan Kippes, Leiter der IVD-Marktforschung, konstatierte: „Die Nachfrage ist deutlich zurückgegangen; das Angebot sowie der Spielraum für Preisverhandlungen haben sich dagegen vergrößert.“ Der Verkäufermarkt habe sich zu einem Käufermarkt gewandelt - sei allerdings noch in einer Preisfindungsphase. Die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern passten vielfach noch nicht zusammen.
Neue Wohnungen in München wurde demnach um 7 % günstiger, Bestandswohnungen um 10 %. Auch in anderen bayerischen Städten wurden sinkende Immobilienpreise beobachtet.
Großbritannien: 200.000 Eigenheimbesitzer mit Kreditraten im Verzug
Steigende Immobilienzinsen sind kurzfristig für Käufer ein Problem, mittel- und langfristig aber für Immobilienbesitzer mit laufenden Krediten. Läuft die Zinsbindung aus, muss ein neues Darlehen her – das dann deutlich teurer ausfällt als der erste Kredit.
Zahlen aus Großbritannien zeigen, wie schnell die Refinanzierung für breite Bevölkerungsschichten zum Problem wird. Ende Juli 2022 waren laut der Finanzaufsichtsbehörde FCA 200.000 Eigenheimbesitzer mit ihren Immobilienkrediten im Verzug, weitere 45.000 waren durch die Kreditraten erheblich finanziell belastet.
Davon geht die FCA aus, wenn sich die monatlichen Kreditraten auf mehr als 30 % des Bruttoeinkommens summieren. Dies könnte bereits Ende 2024 für 346.000 Immobilienbesitzer gelten – für rund ein Fünftel davon können die Kreditraten um 50 % oder mehr ansteigen.