Investing.com – In den USA lässt die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien hauptsächlich im Bürosektor erheblich nach, weshalb die Leerstandsraten in die Höhe schnellen. Arbeitnehmer und Arbeitgeber haben aus der Corona-Krise mitgenommen, dass der Geschäftsbetrieb nicht zusammenbricht, wenn auf teure Büroflächen verzichtet und die Arbeit im Homeoffice erledigt wird.
Doch wo die Nachfrage sinkt, fallen nicht nur die Mietpreise, sondern auch die Immobilienbewertungen. Für Eigentümer und Banken ist das gleichermaßen ein Problem, denn viele der Gebäude wurden während der Fed-Niedrigzins-Ära errichtet und der damalig hohe Immobilienwert bei den Regionalbanken als Sicherheit hinterlegt.
Nun schmelzen diese Sicherheitsleistungen kontinuierlich, während Anschlussfinanzierungen zu viel höheren Zinsen ins Haus stehen. Es droht eine Pleitewelle, die auch die Bilanzen der Banken in Schieflage bringen wird.
In Europa glaubt man gerne daran, dass dies ein rein amerikanisches Problem ist. Immerhin hat man auch den vergangenen Winter überstanden, ganz ohne Rezession, Blackout und Massenausschreitungen. Aber wie so oft trügt der Schein, denn der europäische Immobilienmarkt bewegt sich auf den Abgrund nicht nur zu, er ist bereits im freien Fall.
Für einen der größten Vermieter von gewerblichen Immobilien in Schweden, die (ST:SBB), war es eine rabenschwarze Woche. Der Aktienkurs brach in den vergangenen fünf Tagen erneut um mehr als 40 Prozent ein, nach dem S&P Global Ratings die Unternehmensanleihen auf "Junk" herabstufte. Die Immobiliengesellschaft, die Ende 2021 noch eine Marktkapitalisierung von 17 Milliarden Dollar aufwies, wird nur noch mit 1,5 Milliarden Dollar bewertet.
Die Herabstufung bringt automatisch mit sich, dass die Finanzierungskosten für die 8,1 Milliarden Dollar Schulden, weiter steigen, womit der Fortbestand des börsennotierten Unternehmens in Gefahr ist.
Und mit diesem Problem steht die SBB nicht allein da. Innerhalb der nächsten 5 Jahre müssen schwedische Immobiliengesellschaften fällige Anleihen in Höhe von 40,8 Milliarden Dollar bedienen. Gut 25 Prozent davon werden noch in diesem Jahr fällig.
Für Wohnimmobilien sind die Preise in Schweden bereits um 15 Prozent gesunken, denn mit den verschärften Kreditvergabebedingungen der Banken und den höheren Zinsen nimmt die Nachfrage rapide ab. Wer sich in einer misslichen Lage befindet und verkaufen muss, kann das nur noch mit erheblichen Abschlägen tun.
Es fehlen Käufer, die bereit sind, die hohen Zinsen in Kauf zu nehmen und die Banken, die bereit sind überhaupt Kredite zu vergeben.
Und erneut könnte man den Fehler begehen auf die Idee zu kommen, dass Schweden mit dem heimischen Markt nicht viel zu tun hat. Doch der STOXX Europe 600 Real Estate Price spricht eine deutliche Sprache und zeigt das ganze Ausmaß der Abwärtsentwicklung am europäischen Immobilienmarkt. Seit seinem Höchststand im August 2021 hat er 45 Prozent an Wert verloren, was 140 Milliarden Euro entspricht.
Der Citi-Analyst Aaron Guy rechnet damit, dass für die laufenden Immobilienkredite aufgrund der fallenden Preise neue Sicherheiten in Form von Eigenkapital in Höhe von 178 Milliarden Euro nötig werden. Nur so können die Darlehensgeber ihre Risiken ausgleichen. Problematisch ist, dass der Wert gemessen an der Marktkapitalisierung nur 144 Milliarden Euro beträgt.
Weder Banken noch Anleihemärkte werden dem angeschlagenen Sektor, der in Zeiten des billigen Geldes eine Spekulationsblase bildete, Kapital zur Verfügung stellen. Das führt zwangsläufig zu weiter fallenden Preisen.
Das kurzfristige Abwärtspotenzial der Preise für Gewerbeimmobilien beziffert Guy für Westeuropa auf 40 Prozent.
Und obwohl das alles schon miserabel aussieht, kann es noch wesentlich schlimmer kommen. Der Markt rechnet damit, dass die Zentralbanken kurz davor sind, die geldpolitischen Bedingungen wieder zu lockern, wenn die Inflation wie prognostiziert sinkt. Nur das würde die Nachfrage anheizen und die Preise steigen lassen.
Aber was ist, wenn das nicht passiert, die Inflation hoch bleibt, die Zinsen nicht rapide fallen, die Blasen platzen und die Wirtschaft von einer Rezession heimgesucht wird, die in Massenarbeitslosigkeit gipfelt?