In Zeiten von Aktienkursen, die schon jahrelang fast ohne Unterbrechung steigen, kommt es naturgemäß zu höheren Bewertungen dieser Aktien, wenn das entsprechende Unternehmen es nicht schafft, den Gewinn so steigen zu lassen, wie es der Aktienkurs tut.
Dadurch ist es heute schwieriger, unterbewertete Unternehmen zu finden. Doch es gibt noch immer billige Value-Aktien wie das Unternehmen, das ich heute präsentieren will: Vonovia (DE:VNAn) (WKN: A1ML7J).
Wie sieht die Aktienanalyse von Vonovia aus? Vonovia ist das größte europäische private Mietwohnungsunternehmen mit 415.000 Wohnungen in den beliebtesten Orten Deutschlands, Schwedens und Österreichs. Hinzu kommt die Verwaltung von circa 73.000 Wohnungen. Insgesamt beschäftigt Vonovia rund 10.300 Mitarbeiter und hat eine Marktkapitalisierung von 33,17 Mrd. Euro (Bezugsdatum: 10.10.2020; gilt für alle Daten).
Das Geschäftsmodell der Vonovia ist sicher und robust: Das Unternehmen nimmt langfristige Schulden auf, womit es Wohnungen kauft, die sie an liquide Kunden vermietet. Die Sicherheit dieses Geschäftsmodells kommt daher, dass Immobilienpreise und Mieten im Vergleich zu anderen Anlageformen relativ stabil sind und zahlungskräftige Mieter, die lange nicht ausziehen, dem Unternehmen große finanzielle Stabilität verschaffen.
Den Beweis für das Funktionieren des Geschäftsmodells liefern Umsatz und Gewinn: Der Umsatz der Vonovia ist von 2015 bis 2019 um starke 53,15 % gestiegen von 2,06 auf 3,16 Mrd. Euro. Ihren Bruttobetriebsgewinn konnte die Vonovia in demselben Zeitraum um ebenso starke 72,77 % von 1,26 auf 2,19 Mrd. Euro steigern. Leider ist der Anstieg des Nettogewinns weniger stark mit einem Anstieg von 23,2 %, da der Nettogewinn im Jahr 2019 um 48,53 % gesunken ist aufgrund des einmaligen Effekts der Übernahme der beiden Immobilienunternehmen BUWOG und Victoria Park AB.
Immobilienunternehmen haben spezielle Kennzahlen, auf die man achten muss, um diese Unternehmen vernünftig zu analysieren: Die Mieteinnahmen der Vonovia sind von 2016 bis 2019 um starke 34,9 % gestiegen, während die Leerstandsquote im selben Zeitraum in einem niedrigen Bereich von 2,4 bis 2,6 % gependelt ist. Darüber hinaus ist die jährliche organische Mietsteigerung von 3,3 % im Jahr 2016 auf 3,9 % heute gestiegen.
Bei den Aktienkennzahlen der Vonovia muss man ein wenig um die Ecke denken, da der zur Berechnung des KGVs bezogene Nettogewinn wie bereits oben erläutert durch den Kauf von BUWOG und Victoria Park AB nicht aussagekräftig ist. Aufgrund dessen kann man zur Berechnung des aktuellen KGVs den Gewinn pro Aktie des Vorjahres verwenden, womit man auf ein günstiges KGV von 13,11 kommt. Hierbei muss man beachten, dass das wahre KGV abweicht, jedoch ist das bei diesem Beispiel nicht weiter schlimm. Denn auch ein KGV von 11 beziehungsweise 15 – das bei einem aktuelleren Gewinn pro Aktie eintreten könnte – wären im Vergleich zum durchschnittlichen KGV des DAX von 19 günstig. Das Kurs-Buchwert-Verhältnis liegt bei günstigen 1,58.
Die Betrachtung der Bilanzdaten und der Kapitalflussrechnung zeigt: Die Eigenkapitalquote der Vonovia liegt bei sicheren 35,99 %, was sehr wichtig ist, da man Immobilien immer fremdfinanziert. Eine hohe Verschuldung würde der Vonovia daher die Hände binden in Bezug auf Investitionen in weitere Wohnungen. Glücklicherweise ist das jedoch nicht der Fall, da das Unternehmen im Jahr 2019 2,5 Mrd. Euro für Investitionen aufgewendet hat. Das führte zu dem Kauf von 23.987 und dem Bau von 1.301 Wohnungen im letzten Jahr.
Nun zu den Dividendenkennzahlen: Vonovia hat eine Dividendenrendite von 2,68 %, womit die Inflation übertroffen werden kann. Das Unternehmen hat in seiner Unternehmensgeschichte keine Dividendenkürzung vorgenommen, sondern jedes Jahr seine Dividende erhöht – wobei man jedoch hinzufügen muss, dass das Unternehmen erst seit 2013 an der Börse ist. Die Ausschüttungsquote, die aus bereits erwähnten Gründen mithilfe des Gewinns pro Aktie des Vorjahres berechnet wurde, beträgt niedrige 35,04 %, sodass Vonovia viel Luft nach oben für weitere Dividendenerhöhungen hat.
Welchen Geschäftsrisiken muss sich Vonovia stellen? Größtes Risiko ist laut Vonovia der Mitte Februar eingetretene Mietendeckel in Berlin. Nach dem Mietendeckel werden Mieten in Berlin auf den Stand von Juni 2019 zurückgesetzt und dürfen erst ab 2022 um höchstens 1,3 % jährlich erhöht werden. Zwar ist Berlin für Vonovia mit nur 10 % Portfolioanteil nicht essenziell, doch das Risiko besteht darin, dass auch andere Bundesländer ihren eigenen Mietendeckel einführen könnten.
Allerdings schätzt Vonovia diese Gefahr als sehr unwahrscheinlich ein, da es der Meinung ist, dass der Mietendeckel verfassungswidrig beschlossen wurde und ein Berliner Landgericht Vonovia in dieser Sache zugestimmt hat. Nichtsdestotrotz schwebt über Vonovia eine Wolke der Unsicherheit, bis das Verfassungsgericht in Karlsruhe endgültig über die Verfassungswidrigkeit des Berliner Mietendeckels beschließt.
Ein weiteres Risiko ist ein Ende der Nullzinsen, womit Vonovia die Möglichkeit genommen werden würde, neue Wohnungen sehr günstig zu finanzieren. Das Eintreten dieses Risikos ist allerdings gering, zumal sich die europäische Wirtschaft immer noch aufgrund der Coronakrise in der Rezession befindet und die EZB deshalb im Juli die Leitzinsen für die Kreditbeschaffung bei 0 % belassen hat. Das sollte sich so lange nicht ändern, bis sich die Wirtschaft wieder in einer stabilen Position befindet, in der sie wenig externe Hilfe benötigt.
Doch selbst ein kleiner Anstieg der Leitzinsen wäre keine Katastrophe, da man nicht vergessen darf, dass Nullzinsen keine Normalität sind und dass Immobilienunternehmen auch bei 1 oder 2 % Leitzinsen zufrieden wären. Zur Veranschaulichung: Die Vonovia hat jahrelang bei Sonnenschein Fußball gespielt und das Risiko, dass ein paar Wolken auftauchen, führt nicht direkt dazu, dass Vonovia weniger Tore schießt, da Wolken normal sind.
Fazit Vonovia ist der Marktführer in Deutschland, der auch wächst, Konkurrenten aufkauft, sehr günstig bewertet und niedrig verschuldet ist und ein sicheres Geschäftsmodell sowie gute Dividendenkennzahlen hat. Zwar gefährden das Unternehmen zwei Risiken, doch diese sind entweder unwahrscheinlich oder gering in ihrem Ausmaß. All das führt dazu, dass die Vonovia-Aktie (F:VNAn) eine gute und billige Value-Aktie ist.
Alexander Frymark besitzt keine der erwähnten Aktien. The Motley Fool besitzt keine der erwähnten Aktien.
Motley Fool Deutschland 2020
Dieser Artikel erschien zuerst auf The Motley Fool
