Sobald die Zinssätze sinken, flüchten viele Anleger aufgrund höherer Renditen und stabiler Ausschüttungen in Real Estate Investment Trusts (REITs). Doch seit der globalen Gesundheitskrise gilt diese Faustregel nicht mehr.
Gewerbeimmobilienmärkte in den großen Volkswirtschaften stehen unter Druck, weil Gebäude, in denen früher Restaurants, Einkaufszentren und Büros untergebracht waren, inzwischen nicht mehr so ausgeprägt genutzt werden wie zuvor. In einem Umfeld, in dem die Mieter Mühe haben, ihre Mieten pünktlich zu bezahlen, ist der Kauf von REITs wegen ihrer hohen Renditen eine gewagte Wette.
Der S&P 500 REIT Index hinkt aufgrund des sich ändernden Geschäftsumfelds nach der Pandemie gegenüber dem Gesamtmarkt hinterher. Während sich der S&P 500 sich vom Absturz im März erholt hat und im Jahresverlauf um 5% gestiegen ist, liegen REITs immer noch um 7% im Minus und gehören zu den schlechtesten Investments in diesem Jahr.
Laut S&P Global Ratings müssen sich Vermieter von Einzelhändlern bis mindestens 2021 mit der finanziellen Notlage ihrer Mieter auseinandersetzen, da Unternehmen Mietzahlungen aufschieben und einige Insolvenzschutz beantragen.
"Wir erwarten, dass die Erholung bei Einzelhandels-REITs holprig sein wird, da sich Mietaufschübe, das Risiko von Abschreibungen und das beschleunigte Tempo der Ladenschließungen sich auf die Erholungsaussichten für Einzelhandelsvermieter niederschlagen werden", hieß es in dem Bericht.
"Aus diesem Grund glauben wir, dass die Kreditkennzahlen möglicherweise erst 2022 wieder auf das Niveau vor der Pandemie zurückkehren".
S&P hat einen negativen Ausblick für 29% der nordamerikanischen Einzelhandels-REITs stehen, nach 10% im Dezember. Einzelhandels-REITs mit einem höheren Engagement in wichtigen Unternehmen wie Lebensmittelgeschäften und Banken hatten laut dem Bericht mehr Glück beim Kassieren der Mieten als solche mit nicht-wesentlichen und notleidenden Mietern.
Zum Beispiel hat Simon Property Group Inc (NYSE:SPG), der größte Betreiber von Einkaufszentren in den USA, in diesem Jahr einen Kursrückgang von etwa 60% verzeichnet, da die Geschäfte Schwierigkeiten hatten, die Miete zu zahlen, da einige von ihnen Bankrott gingen.
Die Gewinner
Aber diese sich wandelnden Trends, die eine Vielzahl von REITs angeschlagen haben, schaffen auch Gewinner. Während die Pandemie die Schließung von Einkaufszentren, Restaurants und Büros erzwungen und die Mitarbeiter zur Fernarbeit gezwungen hat, hat sie die Verlagerung in Richtung Online-Shopping beschleunigt.
Dieser Trend treibt die Nachfrage nach Lagern und Fullfillment-Zentren an. Prologis (NYSE:PLD) und Duke Realty (NYSE:DRE), Investmentfonds für Industrieimmobilien, die Lager besitzen und betreiben, liegen beide auf dem höchsten Stand seit Beginn der Finanzkrise.
Diese Aktien bieten Anlegern des Sektors eine gute Diversifikation. Sie sind auch eine Wette auf die Zukunft des Einzelhandels, da ihre Lager das Lebenselixier von Online-Riesen wie Amazon (NASDAQ:AMZN) sowie beliebter Marken wie Home Depot (NYSE:HD) und Wayfair (NYSE:W) sind.
Im Juli meldete Prologis starke Zahlen für das zweite Quartal, was zeigt, dass die durch eine Pandemie ausgelöste Änderung der Einkaufsgewohnheiten dem in San Francisco ansässigen Lagerbetreiber beisteht. Das operative Geschäftsergebnis (Core Funds from Operations, FFO) je Aktie stieg auf 1,11 USD gegenüber 0,77 USD im zweiten Quartal 2019.
"Während der E-Commerce eindeutig Rückenwind hat, ist die Nachfrage in einer Vielzahl von Kategorien abgestützt - ein Trend, der sich im Juni beschleunigt hat", sagte Hamid Moghadam, der CEO von Prologis, in einer Erklärung.
Die Aktie von Prologis ist in diesem Jahr um 16% gestiegen und ging gestern zu 103,65 USD aus dem Handel, während die Aktien von Duke Realty, einem in Indianapolis ansässigen Lager- und Vertriebsimmobilienbetreiber, in diesem Zeitraum um etwa 11% gestiegen sind. Am Dienstag lag dessen Aktie zu Handelsende auf 38,47 USD. Der jüngste Quartalsbericht zeigte einen leichten Umsatzanstieg.
Fazit
Selbst bei den derzeit extrem niedrigen Zinssätzen ist eine Investition in REITs, die sich auf Büro- und Wohnimmobilienmärkte konzentrieren, immer noch mit einem hohen Risiko verbunden. Doch die sich ändernden Shopping- und Arbeitsgewohnheiten erhöhen den Wert von REITs für E-Commerce-Giganten und schaffen neue Möglichkeiten für Anleger, die nach höheren Renditen Ausschau halten.