- Der S&P Homebuilders Select Industry Index steht vor dem größten jährlichen Einbruch seit 2007
- Anleger trennen sich von Hausbau-Aktien, da die Zinsen für 30-jährige US-Hypotheken auf 6 % gestiegen sind; der höchste Stand seit Ende 2008
- Das zweitgrößte US-Hausbauunternehmen, Lennar Corp., hat damit begonnen, die Preise zu senken und Kaufanreize zu schaffen
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In Erwartung einer deutlichen Verlangsamung des US-Immobilienmarktes haben sich die Anleger in diesem Jahr in großem Stil von Hausbau-Aktien getrennt.
Der S&P Homebuilders Select Industry Index, der Unternehmen wie Lennar Corporation (NYSE:LEN), KB Home (NYSE:KBH) und DR Horton ( NYSE:DHI) enthält, ist in diesem Jahr um rund 40 % eingebrochen – und steht nun vor dem größten Jahresverlust seit 2007.
Die Flucht aus Hausbau-Aktien gewann an Fahrt, als der Zinssatz für 30-jährige US-Hypothekendarlehen auf 6 % kletterte. Das war der höchste Stand seit Ende 2008 und stellt einen potenziellen Wendepunkt für den Wohnungsbau und die Wirtschaft insgesamt dar.
In der vergangenen Woche beschloss die Fed eine Zinserhöhung um drei Viertelpunkte. So stark hat die US-amerikanische Notenbank die Zinsen zuletzt 1994 angehoben. Das Ziel dabei ist klar definiert: Die Inflation eindämmen.
Nach diesem massiven Ausverkauf bietet der Immobiliensektor jedoch allmählich ein attraktives Chance-Risiko-Verhältnis für Investoren auf der Suche nach langfristigen Chancen inmitten des laufenden Bärenmarktes.
Die erwarteten Kurs-Gewinn-Multiples einiger Bauunternehmen sind auf einen niedrigen einstelligen Wert gesunken, was für den ein oder anderen Anleger ein klares Kaufsignal darstellt. Darüber hinaus bleibt das Wohnungsangebot in den USA sehr knapp und die Work-from-Home-Kultur könnte die langfristige Nachfrage stützen.
Bei der Vorstellung der Quartalszahlen in dieser Woche teilte der zweitgrößte US-Baukonzern, Lennar Corp., den Anlegern mit, dass er seine Preise senken und in einigen Gebieten der USA Käuferanreize anbieten werde.
Lennar hält derzeit an seiner früheren Prognose fest, im gesamten Geschäftsjahr rund 68.000 Immobilien fertigzustellen. Doch angesichts steigender US-Hypothekenzinsen und der sich abzeichnenden Gefahr einer Rezession nach dem Pandemie-Boom sind "die derzeitigen Versuche, eine Orientierungshilfe zu geben, gleichbedeutend mit 'Vermutungen', nicht mit 'Führen'", so Stuart Miller, Executive Chairman von Lennar.
Miller sagte weiter:
"Während wir glauben, dass es in den USA nach wie vor einen erheblichen Mangel an Immobilien und insbesondere an Wohnungen für Arbeitskräfte gibt, befindet sich das Verhältnis zwischen Preis und Zinssätzen in einer Neuausrichtung."
Herabstufungen durch Analysten
Da sich die Dynamik auf dem Immobilienmarkt verändert, haben mindestens drei Analysten in der vergangenen Woche ihre Bewertungen für Bauunternehmen gesenkt, was signalisiert, dass diesem schwer getroffenen Sektor kurzfristig weitere Probleme bevorstehen könnten.
Wells Fargo-Analystin Deepa Raghavan stufte Toll Brothers (NYSE:TOL) auf "Equal Weight" von "Overweight" herab, während MDC Holdings (NYSE:MDC) und Meritage Corporation (NYSE:MTH) gleich mit "Underweight" bewertet wurden.
Analysten der Bank of America schrieben in einem Kommentar, dass die Dringlichkeit, Immobilien zu kaufen, nachgelassen habe. Sie prognostizierten eine Pause auf dem Wohnungsmarkt, die sich bis ins Jahr 2023 erstrecken könnte.
"Wir sehen immer noch positive langfristige Nachfragetreiber nach neuen Immobilien, darunter ein demografischer Rückenwind und einen Mangel an Immobilien nach einem Jahrzehnt, in dem zu wenig gebaut wurde. Aber die Dringlichkeit zu kaufen, hat abgenommen, und wir erwarten eine Pause auf dem Wohnungsmarkt, die sich bis ins nächste Jahr hinziehen könnte."
Während höhere Kreditkosten das Tempo der Preissteigerungen dämpfen könnten, dürfte die starke Wohnungsnot und der intensive Nachholbedarf für Immobilien – sowohl von traditionellen Käufern als auch von Investoren – einen totalen Crash verhindern und Bauunternehmen langfristig unterstützen.
Ein Immobiliencrash wie der nach der Finanzkrise 2008 sei unwahrscheinlich, da die Nachfrage das Angebot an verfügbaren Wohnungen noch immer bei weitem übersteige, zitierte Bloomberg aus einem Bericht das Immobiliendatenunternehmen Black Knight.
Die meisten Eigentümer haben erhebliche Eigenkapitalanteile in ihren Immobilien, insbesondere seit dem jüngsten Wertanstieg, was bedeutet, dass sie in einer finanziellen Notlage verkaufen könnten, ohne einen Verlust zu machen. Laut dem Bericht wären bei einem Rückgang der Preise um 10 % gegenüber dem heutigen Preisniveau nur etwa 1,3 Millionen der 53 Millionen ausstehenden Wohnungsbaudarlehen akut gefährdet.
Fazit
Hausbau-Aktien spiegeln die Befürchtung der Anleger wider, dass steigende Hypothekenzinsen die Nachfrage nach Wohnraum ausbremsen und ihre Gewinne beeinträchtigen werden. Aber dieses Mal unterstützen viele günstige Faktoren den Immobilienmarkt, wie Angebotsengpässe, steigende Mieten und die neue Kultur der Arbeit von zu Hause aus.
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