Die eigene Immobilie steht für viele Deutsche – entweder für die eigene Nutzung oder als Anlageobjekt – nach wie vor ganz oben auf der Wunschliste. Doch die Fälle, in denen der Wunsch nach den eigenen vier Wänden ein Traum bleibt, nehmen zu. Zumindest für Anlegerinnen und Anleger gibt es aber eine überaus attraktive Alternative.
Traum geplatzt, und zwar nicht nur für junge Familien. Auch viele gutverdienende und gestandene Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer können sich – vor allem in guten Lagen – keine eigene Immobilie mehr leisten. Folge: Die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen und Einfamilienhäuser ist 2022 deutlich gesunken. Und: In den ersten Monaten des Jahres 2023 setzte sich der Negativ-Trend fort. Im Januar sank die Zahl der neuen Wohnungen um 28,5 Prozent zum Vorjahresmonat und bei Einfamilienhäusern um rund ein Viertel.
Als Gründe führen Branchenvertreter unter anderem hohe Kosten am Bau sowie für Finanzierungen an. Obwohl sich die Preise einiger Materialien bereits wieder stabilisieren, etwa hat sich die Lage bei Holz merklich entspannt, schlagen die Finanzierungskosten voll ins Kontor. Das hemmt die Nachfrage nach Immobilien oder auch Bauvorhaben.
Zäsur am Immobilienmarkt
Wenn sich heute etwa eine Familie den Traum vom Eigenheim erfüllen will, werden für Hypothekenkredite über zehn Jahre im Optimalfall Zinsen von 3,8 Prozent p.a. fällig. Hinzu kommt eine Tilgungsrate von 2 Prozent. Eine Kreditsumme von 500.000 Euro sorgt bei diesen Rahmenbedingungen für eine monatliche Belastung von gut 2.400 Euro. Hinzu kommen gestiegene Nebenkosten für Energie, aber auch Steuern und Abgaben. Auch Rücklagen für mögliche energetische Sanierungen sollten Eigentümer bilden. Kurzum: Für viele Interessenten wird das eigene Häuschen dank der gestiegenen Zinsen zunehmend schwieriger zu realisieren. Zum Vergleich: Noch vor rund 18 Monaten war es möglich, Immobilien für zehn Jahre zu Zinsen von 0,8 Prozent zu finanzieren. Inklusive Tilgung lag die jährliche Belastung damals bei 2,8 Prozent der Kreditsumme von 500.0000 Euro oder gut 1.160 Euro monatlich. Für Normal- und auch Gutverdiener liegen zwischen beiden Szenarien Welten.
Doch wie stark wirken sich die Veränderungen am Immobilienmarkt langfristig aus? Blickt man heute auf einschlägige Inserate, so haben sich die Immobilienpreise auf den ersten Blick nur geringfügig verändert. Merkliche Abschläge gibt es allerdings bereits bei Objekten mit Sanierungsstau – insbesondere Häuser mit schlechter Dämmung oder maroder Heizungsanlage sind heute günstiger. Das Gros der Objekte, das nur geringfügigen Sanierungsstau aufweist, ist bislang jedoch kaum günstiger geworden. Diese Lücke zwischen Nachfrage und Angebot sorgt dafür, dass die Zahl der Immobilientransaktionen sinkt. Im Januar 2023 halbierte sich das Neugeschäft mit Baufinanzierungen zum Vorjahr – es können sich schlichtweg immer weniger Käuferinnen und Käufer Immobilien leisten.
Banken werden bei Finanzierungen anspruchsvoller
Erschwerend kommt hinzu, dass inzwischen auch Banken sehr viel genauer hinschauen und zu einer deutlich restriktiveren Kreditvergabe neigen. In dieser Entwicklung schlummert eine Sprengkraft, die den Immobilienmarkt über die aktuelle Durststrecke hinaus langfristig unter Druck setzen kann. Wenn die Finanzierung einer Immobilie anstrebt wird, kalkuliert die Bank sämtliche Kosten und berücksichtigt dabei auch die Belastungen für Energie und allgemeine Lebenshaltungskosten. Diese kalkulatorischen Werte sind in den vergangenen Monaten gestiegen und sorgen dafür, dass von den weniger verbliebenen Kaufinteressenten immer mehr eine Absage ihrer Bank erhalten. Hört man sich unter Maklern um, ist die Immobilienfinanzierung für viele Käuferinnen und Käufer in den vergangenen fünfzehn Monaten von einer Formsache zu einer Wackelpartie geworden.
Auch Anschlussfinanzierungen für Immobilien bergen mittelfristig Sprengkraft. Dann nämlich, wenn für Kreditnehmerinnen und -nehmer neben einer höheren Zinslast auch eine höhere Tilgung anfällt. Immer mehr Banken sichern sich angesichts der Krise am Immobilienmarkt ab und kalkulieren Hypothekendarlehen mit Sicherheiten, die Kreditnehmerinnen und -nehmer in Form von höheren Tilgungsraten leisten müssen. Die Immobilie an sich, die während der vergangenen zehn Jahre kontinuierlich an Wert gewonnen hatte und damit als Sicherheit dienen konnte, gilt heute als Risikofaktor – für potenziell sinkende Preise verlangen Banken Sicherheiten. Das könnte Anschlussfinanzierungen noch teurer machen und sogar dafür sorgen, dass das eine oder andere Objekt zusätzlich auf den Markt kommt. Für die Immobilienpreise sind derartige Notverkäufe ebenfalls alles andere als stabilisierend.
„Immobilien-Investments sind zu einem Blindflug geworden“
Für Anlegerinnen und Anleger sind Investments in Immobilien in den vergangenen Monaten vom Selbstläufer zur großen Herausforderung geworden. Wachsende Anforderungen an energetische Sanierungen führen gepaart mit Fachkräftemangel und hohen Preisen in Bereichen wie Heizungsbau oder Photovoltaik für zusätzlich steigende Kosten. Angesichts der Gemengelage am Immobilienmarkt gleicht jedes Investment, das Anlegerinnen und Anleger heute in Immobilien tätigen, einem Blindflug.
Vermögensaufbau mit Aktien
Statt große Beträge in einen Markt zu investieren, der sich im Umbruch befindet, bieten Aktien zahlreiche Vorteile. Neben ihrer Flexibilität können Aktien-Anlegerinnen und -Anleger ihr Vermögen weltweit streuen und zudem auf verschiedene Branchen setzen. Das diversifiziert Risiken, statt sie zu konzentrieren. Und auch in puncto Renditechancen muss sich der Aktienmarkt nicht verstecken. Im Gegenteil: Auf lange Sicht bieten Aktien eine jährliche Rendite zwischen 6 bis 8 Prozent. Gerade in der momentanen Marktphase tun Anleger gut daran, nicht alles auf eine Karte zu setzen. Aktien sind Immobilien daher heute mehr denn je vorzuziehen.
ÜBER DEN AUTOR
Dr. Markus C. Zschaber ist Gründer und geschäftsführender Gesellschafter der V.M.Z. Vermögensgesellschaft mbH in Köln. Der mehrfach von Fach- und Publikumsmedien ausgezeichnete Börsenfachmann zählt zu den erfahrensten und renommiertesten Finanzexperten in Deutschland. Herr Zschaber ist unter anderem regelmäßiger Kolumnist für die WirtschaftsWoche Online und steht dem Nachrichtensender n-tv seit nunmehr 24 Jahren regelmäßig als Börsenexperte Rede und Antwort, wenn es darum geht, die Aussichten an den globalen Kapitalmärkten einzuschätzen.
ÜBER das Unternehmen
Die V.M.Z. Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH ist seit ihrer Gründung vor fast drei Jahrzehnten auf das Segment der aktiven Vermögensverwaltung sowohl für Privatanleger als auch institutionelle Kunden spezialisiert und bietet diese unabhängig, hochprofessionell und langfristig orientiert an. Seit dem Jahr 1998 besitzt das Haus die Lizenz nach § 32 KWG (Kreditwesengesetz) und seit 2021 nach der erweiterten EU-Richtlinie auch die Lizenz nach dem WpIG (Wertpapierinstitutsgesetz). Dies bedeutet: Die V.M.Z. unterliegt der Aufsicht und Kontrolle der Deutschen Bundesbank und der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Als bankenunabhängiges Unternehmen und gemeinsam mit dem angeschlossenen Institut für Kapitalmarktanalyse ist das Haus sehr fundamental orientiert und hat umfangreiche hauseigene Research-Prozesse entwickelt, die für die eigenen Vermögens-verwaltungskonzepte genutzt werden.
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