Zahlreiche Leseranfragen im Anschluss an unseren Artikel "Bull Steepener: Lohnt sich der Einstieg in Agency-REITs jetzt mehr denn je?" haben uns dazu veranlasst, diesen Folgeartikel zu verfassen, in dem wir tiefer in die Analyse von Agency-REITs eintauchen.
In diesem Beitrag werden wir zwar keine spezifischen Agency-REITs empfehlen, jedoch einige der wesentlichen Merkmale der größten börsennotierten Agency-REITs beleuchten. Zusammen mit dem vorangegangenen Artikel bietet diese Analyse eine fundierte Basis für die weitere Bewertung von Agency-REITs.
Bevor wir uns in die Details vertiefen, möchten wir darauf hinweisen, dass viele Agency-REITs Vorzugsaktien im Angebot haben. Auch wenn diese Kategorie hier nicht im Fokus steht, könnten Vorzugsaktien angesichts des aktuellen Umfelds steigender Zinssätze eine attraktive und potenziell risikoärmere Anlagemöglichkeit darstellen.
Einen REIT richtig verwalten
Ein Agency-REIT ist nur so gut wie das Portfolio-Management-Team, das ihn verwaltet. Wie wir in unserem Artikel "Bull Steepener: Lohnt sich der Einstieg in Agency-REITs jetzt mehr denn je?" geschrieben haben, muss das Portfolioteam nicht nur vielversprechende Vermögenswerte kaufen und entsprechende Verbindlichkeiten zur Finanzierung der Investitionen eingehen, sondern auch das Portfolio laufend gegen die Risiken der Zins- und Hypothekenspreads absichern. Außerdem handeln sie aktiv mit Derivaten, um die Bedingungen ihrer Verbindlichkeiten zu verändern.
Aufgrund der von Agency-REITs eingesetzten Hebelwirkung könnte ein Unternehmen, das schlechte Absicherungsentscheidungen trifft, gezwungen sein, Vermögenswerte zur Unzeit zu verkaufen oder Verbindlichkeiten zu begeben. Ein schlechtes Management kann dazu führen, dass Dividendenzahlungen reduziert werden oder ganz ausfallen.
Umgekehrt können die Kosten für eine zu hohe Absicherung die Gewinne der REITs teuer zu stehen kommen und zu minimalen Dividenden führen. Das richtige Gleichgewicht zwischen Vermögenswerten, Verbindlichkeiten und Absicherungen zu finden, ist eine anspruchsvolle Aufgabe. Die Fähigkeiten des Portfoliomanagers bei der Verwaltung des Portfolios können beim Vergleich von REITs einen großen Unterschied bei den Renditen ausmachen.
Wir können die Fähigkeiten der Portfoliomanager nicht genau quantifizieren, können aber Informationen über jeden REIT zur Verfügung stellen, anhand derer Sie einige Unterschiede zwischen den größten Agency-REITs besser verstehen können.
Bewertung von Agency-REITs
Aufgrund des einzigartigen Geschäftsmodells von Agency-REITs erfordert die Bewertung andere Instrumente als die, die üblicherweise für Aktien verwendet werden. Agency-REIT-Investoren bevorzugen Kennzahlen wie Kurs-Buchwert-Verhältnis, Leverage, Zinsspreads, Zuverlässigkeit der Dividendenzahlungen und Risikopotenzial (Value at Risk-VaR). Erträge, Umsätze und traditionelle Margen- und Bewertungsberechnungen sind nicht so hilfreich.
Die folgende Tabelle enthält Informationen über die wichtigsten börsennotierten Agency-REITs. Die folgenden Abschnitte befassen sich mit drei Faktoren, die das Risiko und die Rendite der Anleger mitbestimmen. Die Tabellen in diesen Abschnitten zeigen die jeweils neuesten Daten, die Zehnjahresspannen und die Größe der Spannen, um einen besseren Kontext für die aktuellen Zahlen zu schaffen.
Verhältnis Kurs zum Buchwert
Das Kurs-Buchwert-Verhältnis zeigt den Anlegern, wie viel Portfoliowert oder Eigenkapital (Aktiva minus Passiva) sie pro Aktie besitzen. Das Verhältnis schwankt je nach den Launen der Anleger. Anleger sollten ein Kurs-Buchwert-Verhältnis von unter 1,0 bevorzugen, da sie das Portfolio im Grunde für weniger als 100 % seines Wertes kaufen. Ein Kurs-Buchwert-Verhältnis von deutlich unter 1,0 kann jedoch auf Probleme hinweisen.
Aufgrund des volatilen Charakters der Vermögenswerte, Verbindlichkeiten und Absicherungen von Agency REITs ist der Buchwert ständig in Bewegung. Leider melden die meisten Agency-REITs den Buchwert nur quartalsweise. Dementsprechend ist Vorsicht geboten, denn der Buchwert ist immer überholt, während die Preisänderungen aktuell sind. Mit anderen Worten: Es gibt nur vier Tage im Jahr, an denen das Kurs-Buchwert-Verhältnis genau stimmt. Es gibt Möglichkeiten, den Buchwert zu schätzen, um dieses Problem zu lösen.
Agency-REITs haben einen Anreiz zu wachsen, da ein größeres Portfolio mehr Einkommen für die Unternehmensleitung und die Portfoliomanager bedeutet. Wachstum bedeutet die Ausgabe von mehr Eigenkapital.
Agency-REITs bieten dem Markt häufig neue Aktien an, wenn das Kurs-Buchwert-Verhältnis über 1,0 liegt. Auf diese Weise können sie mehr Geld pro Aktie aufbringen als der Nettoportfoliowert. Neuemissionen führen häufig zu einem Rückgang des Aktienkurses in Richtung eines Kurs-Buchwert-Verhältnisses von 1,0. Wenn das Kurs-Buchwert-Verhältnis unter 1,0 liegt, ist die Ausgabe von Aktien für den REIT wirtschaftlich nicht so vorteilhaft, bringt aber den bestehenden Aktionären einen Mehrwert.
Die nachstehende Tabelle zeigt das aktuelle Kurs-Buchwert-Verhältnis der acht größten börsennotierten Agency-REITs. In den meisten Fällen sind die Angaben etwa drei Monate alt. Da die Anleiherenditen in den letzten Monaten gesunken sind und sich die Spanne zwischen Hypotheken und Verbindlichkeiten verengt hat, sind die Portfoliowerte wahrscheinlich höher als zuletzt gemeldet. Allerdings haben auch viele Aktienkurse an Wert gewonnen.
Hebelung
Um die Bedeutung der Hebelwirkung besser einschätzen zu können, geben wir im Folgenden eine vereinfachte Zusammenfassung der Gründung eines Agency-REITs. Sie stammt aus dem vorherigen Artikel zu Agency-REITs.
Lassen Sie uns rein hypothetisch einen neuen Agency-REIT gründen, um besser zu verstehen, wie ein solcher Trust funktioniert.
- Wir sammeln 1 Mrd. USD von Investoren ein.
- Wir verwenden einen erheblichen Teil der 1 Mrd. USD für den Kauf von hypothekarisch gesicherten Wertpapieren (MBS).
- Dann leihen wir uns noch 4 Mrd. USD von einer Bank und verwenden die 1 Mrd. USD an MBS als Sicherheiten.
- Mit den Erlösen aus dem 4-Mrd.-USD-Darlehen werden weitere MBS gekauft.
- Unser neuer REIT hält nun MBS im Wert von rund 5 Mrd. USD, die mit 1 Mrd. USD an Eigenkapital und 4 Mrd. USD an Schulden finanziert wurden.
- Der REIT ist also 5-fach gehebelt.
Die Höhe der Hebelwirkung ist eine wesentliche Messlatte für das Risiko. Wenn der REIT im obigen Beispiel 50 Mrd. USD mit nur 1 Mrd. USD Eigenkapital aufgenommen hat, bedeutet das eine 50-fache Hebelwirkung. Eine negative Entwicklung des Portfolios um 2 % würde den gesamten Bilanzwert zunichtemachen. Bei einer 5-fachen Hebelung gibt es hingegen einen Verlustpuffer von 20 %, bevor die Anteilseigner leer ausgehen.
Es ist nicht nur wichtig, die Höhe der Hebelwirkung zu verfolgen, sondern auch, wie und wann sich die Hebelwirkung ändert, um die Einstellung der Portfoliomanager zu den aktuellen Risiken zu beurteilen. Ebenso wichtig für die Risikobewertung sind die Absicherungsaktivitäten. Wie setzten die Portfoliomanager Derivate ein, um Verbindlichkeiten umzuwandeln und Risiken zu steuern?
Solide Absicherungskompetenzen können die Risiken einer hohen Hebelwirkung teilweise ausgleichen. Umgekehrt kann ein REIT eine geringe Hebelwirkung haben, aber aufgrund schlechter Absicherungsstrategien dennoch ein hohes Risiko darstellen.
Verlässlichkeit der Dividendenzahlungen
Angesichts der überdurchschnittlich hohen Dividendenrenditen von Agency-REITs ist die Zuverlässigkeit der Dividendenzahlungen von großer Bedeutung. Wie bei anderen Kennzahlen ist es wichtig, die aktuelle Dividende mit ihrer historischen Bandbreite zu vergleichen, um zu sehen, wie sie sich in einem günstigen oder ungünstigen Umfeld entwickeln kann.
Alternativen zur Anlage in einzelne Agency-REITs
Wenn Sie nicht wissen, wie Sie einzelne Agency-REITs auswählen sollten, empfehlen wir eine Diversifizierung unter vielen, um idiosynkratische Portfoliorisiken zu reduzieren.
Eine interessante Alternative ist der iShares Mortgage Real ETF (NYSE:REM). Die beiden größten Bestände des ETFs, die über 25 % ausmachen, sind der Annaly Capital Management Inc (NYSE:NLY) und der AGNC Investment Corp (NASDAQ:AGNC). Beachten Sie, dass es sich bei einigen Beteiligungen nicht um Agency-REITs handelt. So können Vermögenswerte enthalten sein, für die der Staat nicht garantiert.
Fazit
Ohne Erfahrung in der Verwaltung eines Hypothekenportfolios kann die Analyse von Agency-REITs eine echte Herausforderung sein. Wer jedoch mehr Hausaufgaben macht als bei einer Aktienanlage üblich, kann Renditen erzielen, die häufig nicht mit dem breiten Markt korrelieren und somit eine einzigartige Form der Diversifizierung bieten. Wenn Sie sich für Agency-REITs entscheiden, dann empfehlen wir Ihnen dringend, deren Quartals- und Jahresberichte zu lesen, die unglaublich detailliert und aufschlussreich sind.
Agency-REITs eignen sich nicht für "Buy-and-hold"-Investoren. Sie neigen dazu, in bestimmten wirtschaftlichen und zinsbezogenen Umfeldern gut und in anderen schlecht abzuschneiden. Wir sind der Ansicht, dass die derzeitige Versteilerung der Renditekurve (Bull Steepening) den Anlegern Chancen im Agency-REIT-Sektor bieten könnte. Wir weisen hier aber auch ausdrücklich darauf hin, dass REIT-Portfolios an Wert gewinnen können, während ihre Aktien an Wert verlieren.
Offenlegung: RIA Advisors ist mit seinen Kundenportfolios am NLY und am REM beteiligt.