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Zillow Aktienanalyse: #1 Immobilienplattform in den USA erfindet sich neu

Von AlleAktien (Michael Jakob)Aktienmärkte18.10.2022 10:13
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Zillow Aktienanalyse: #1 Immobilienplattform in den USA erfindet sich neu
Von AlleAktien (Michael Jakob)   |  18.10.2022 10:13
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Kennzahlen
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Zillow (NASDAQ:ZG) Aktie und Aktienanalyse

  • Zillow ist die meistbesuchte Immobilienplattform der USA. Der Immobilienmarkt in den USA ist der größte und transparenteste der Welt. Letzteres hängt auch damit zusammen, wie viel Geld in diesem Markt steckt. Kleine Informationsvorsprünge machen hier Milliarden aus. Gleichzeitig lieben die Amerikaner ihre Immobilien. Sie gelten als sichere Wertanlage. Und der Traum vom Eigenheim schwingt auch bei vielen mit. Etwa 65 % der Wohnimmobilien in den USA sind von Eigentümern bewohnt. Nach fast zehn Jahren Boom, niedrigen Zinsen und Corona-Boost geraten nun die ersten Investoren allerdings in Schieflage, und auch Zillow war mit dem Fix-und-Flip Geschäft stark betroffen. Wir schauen uns an, ob jetzt schon ein attraktiver Einstieg möglich ist.
  • Zillow Super App: der Digital Leader der Branche. In den vergangenen Jahren hat Zillow eine wahre Rally hingelegt und den Markt sehr viel transparenter gemacht. Die Aktie stieg von 8 USD (2011) auf über 200 USD (2021), nur um dann wieder auf 40 USD (2022) einzubrechen. Zillow ist eine unabhängige Immobilienplattform und verbindet Makler, Verkäufer und Käufer über eine Super-App. Sogar Finanzierungsberater, Handwerker und beinahe beliebige andere Werbetreibende können über die Plattform mit Interessenten verbunden werden. Durch die riesige Reichweite führt Zillow alle Parteien im Immobilienökosystem zusammen, gilt als der unabhängige, faire Marktplatz und am wichtigsten: schneidet sich von jeder Transaktion ein Scheibchen mit ab.
  • Zillow Zestimate als kleine Revolution. Jeder Immobilieninvestor kennt das Problem: man will kaufen, aber man will nicht zu teuer einkaufen. Zillow hat das Problem erkannt und ordnet jeder Immobilie einen Zestimate (Kofferwort aus "Zillow Estimate") zu. Eine Art computergenerierte Immobilienpreisschätzung, die auf den letzten Verkäufen aus der Umgebung basiert. Durch die enorme Anzahl an Daten, die auf Zillow gespeichert sind, bieten sich tolle Möglichkeiten, Häuserpreise ziemlich genau zu schätzen. Auf Basis von Rahmendaten (Anzahl Zimmer, m2, Lage, Umgebung, ...) sowie aktuellen Verkaufspreisen in der Region kann Zillow mit einer 97 % Genauigkeit den Preis schätzen. Das macht den Markt unheimlich transparent und bietet Käufern und Verkäufern einen großen Vorteil.
  • Zillows hat sich mit iBuying verspekuliert. Zillow wurde versehentlich vom Marketmaker zum Market-Risk-Taker. Vom Marktmacher (der wie ein Börsenplatz nur Interessenten verbindet, ohne eigenes Risiko) zum Marktrisikonehmer (der das Preisrisiko voll auf sich nimmt). iBuying ist professionelles Fix and Flip: Zillow hat basierend auf dem eigenen Zillow Zestimate massenweise Immobilien eingekauft, leichteste Renovierungs- und Einrichtungsarbeiten durchgeführt, und dann deutlich teurer weiterverkauft. Das funktioniert besonders gut, wenn man 1. sehr schnell wieder verkaufen kann und 2. die Preise für Immobilien während der Haltezeit sogar steigen. Es funktioniert miserabel, wenn man 1. die Immobilien sehr lange Zeit hält und 2. die Preise in diesem langen Zeitraum auch tief fallen. Gerade letzteres ist Zillow passiert. Und die Aktie -80% gefallen. Man wollte zu schnell zu viel und hat sich auf Zestimate Preisschätzungen einer KI verlassen, die vielleicht noch nicht mit Jerome Powells (Präsident der Federal Reserve) Zuneigung zu Zinsanhebungen verknüpft war.
  • Zeit für uns herauszufinden, ab wann sich ein Einstieg in Zillow lohnt.

Aktienkurs von Zillow

Zillow Aktienchart
Zillow Aktienchart

Zillow Podcast
Zillow Podcast

Geschäftsmodell von Zillow

Unternehmensgeschichte: Die Nummer 1 Immobilien-Plattform der USA

2006 Richard Barton und Lloyd Frink gründen Zillow. Mit Zestimate wollen sie dem amerikanischen Immobilienmarkt mehr Transparenz verleihen. Sie sehen die Möglichkeit, die Macht auf die Käuferseite zu transferieren. Durch besseres Wissen und bessere Information über den Immobilienmarkt. Die Besucherzahlen geben ihnen recht. Denn alleine in den ersten drei Tagen besuchten über 1.000.000 Besucher Zillow.com.

2008 Zillow Mortage Marketplace geht live. Zillow betritt mit dem Hypothekenmarktplatz eine neue Sparte. Dieser Service ermöglicht es Kreditnehmern, individuelle Kreditangebote zu erhalten, ohne persönliche Informationen preiszugeben.

2011 Zillow IPO. Zillow wagt den IPO-Schritt und wird an der NASDAQ mit dem Symbol Z gelistet. Der Börsengang bringt rund 80 Millionen US-Dollar ein. Die Zillow Aktie notiert zu ca. 10 USD pro Aktie.

2014 Übernahme des größten Konkurrenten: trulia.com. Das durch den Börsengang frisch eingesammelte Geld wird gleich genutzt: für einen der größten Käufe der Branche. Nach vielen erfolgreichen Jahren und einem erbitterten Kampf mit dem größten Mitbewerber kommt im Juli 2014 die Übernahme von trulia.com. Zillow zahlt 3,5 Milliarden USD für Trulia und trulia.com wird weiterhin unabhängig von der Marke Zillow betrieben. Für Zillow hat es auch einen strategischen Daten-Vorteil, damit die Zestimate-Immobilienpreisschätzungen noch genauer werden.

2018 iBuying wird aufgebaut. iBuying wird zur größten Chance und gleichzeitig zur größten Belastung für Zillow. Zillow holt Ex-CEO Richard Barton zurück, um das neue iBuying-Geschäft aufzubauen. Damit will Zillow den TAM (Total (EPA:TTEF) Addressable Market) vervielfachen. Mit iBuying tritt Zillow erstmals als Käufer und Verkäufer auf, der mit eigenem Geld in Immobilien investiert. Oder viel eher: spekuliert. iBuying bezeichnet institutionelles Fix-and-Flip, bei dem meistens nur Schönheitsfehler behoben werden (moderne Innen-Einrichtung, leichteste Renovierungen wie Streichen oder eine neue Fertigküche). Eigentümer können ihre Häuser an Zillow verkaufen, Zillow renoviert diese und sucht einen neuen Käufer. In der Theorie klingt dies vielversprechend, hat in der Praxis aber einige enorme Risiken. Das sogenannte Zillow Offers iBuying muss aufgrund rasanter Verluste aufgelöst werden, als die Immobilienpreise Ende 2021 ins Stocken geraten. Zillow hat vielfach zu teuer eingekauft und wird die Immobilien nur mit Verlusten wieder los. Alle Immobilien werden gleichzeitig verkauft. Das Programm endet im Geschäftsjahr 2022.

2020 Corona-Hype kommt auch bei Zillow an. Auch Zillow ist ein enormer Profiteur von Corona. Viele Amerikaner sind dauerhaft Zuhause, haben Zeit und wollen in eine neue Immobilie investieren. Die niedrigen Zinsen machen jedem klar: du brauchst jetzt Immobilien oder Aktien. Doch der Aktienkurs steht in keiner Relation mehr zu den Geschäftszahlen. Ähnlich wie Zoom, BioNTech (NASDAQ:BNTX) und Peloton (NASDAQ:PTON) wurde auch Zillow in einen Corona-Investorenhype gezogen, der mittlerweile zum größten Teil verflogen ist.

Heute Zillow ist die größte Immobilienplattform der USA und steht vor einer radikalen Veränderung. Durch die Auflösung des Zillow OffersiBuying-Programms zum Ende 2022 konzentriert sich Zillow in Zukunft wieder auf seine Wurzeln: erstklassige Software, Research und Daten für alle, die mit Immobilien Geld verdienen wollen. Egal ob Investor, Makler, Fix-und-Flip, Handwerker, Banken oder Baufinanzierer.

Mission: Der Immobilienbranche mehr Transparenz verleihen

To give people the power to unlock life's next chapter. — Mission Zillow

Zillows Mission ist es schon von Beginn an, den Menschen mehr Wissen und Informationen zur Verfügung stellen, sodass es einfacher wird, das nächste Kapitel zu eröffnen. Mit dem nächsten Kapitel ist der erste Immobilienkauf gemeint.

Löblich ist zwar, dass die Mission eher abstrakt gehalten ist (viele Missionen sind zu konkret und damit unflexibel). Allerdings ist "das nächste Kapitel" schon so abstrakt, dass der Bezug zu Immobilien fehlt. Das nächste Kapitel könnte auch eine Heirat oder das erste Kind sein.

Wir verstehen die Mission von Zillow so, dass Zillow vor allem mehr Transparenz in den Markt bringen will. Nicht nur das, Zillow will den Markt auch radikal digitalisieren, damit nahtlose und bequeme Immobilientransaktionserlebnisse (wie Zillow das selbst nennt) geschaffen werden können.

Heute können sich die Millionen von Menschen, die auf Zillow.com oder Trulia.com ihre Immobiliensuche beginnen, auf Zillow und seine Partner verlassen. Mit der gleichen Transparenz, Zuverlässigkeit und Zuversicht, die sie von der vertrauenswürdigsten Marke im Immobilienbereich erwarten.

Zu betonen ist noch Folgendes: Die Kunden von Zillow sind nicht nur Immobilienkäufer für das Eigenheim der Träume. Auch professionelle Investoren nutzen Zillow. Ebenso Handwerker, Baufinanzierer und Makler, die dort Werbung schalten können und Aufträge an Land ziehen. In der Mission ist aber nur der Endkunde verankert. Das ist allerdings typisch für Marktplatzfirmen, sich vorrangig auf den Endkunden zu fokussieren. Bei eBay (NASDAQ:EBAY), Amazon (NASDAQ:AMZN) und Airbnb (NASDAQ:ABNB) sehen wir ähnliche Missionen.

Kennzahlen der Zillow-Aktie

Zillow (und Trulia) sind unabhängige Marktplätze für Immobilien. Redfin ist ein Makler (bzw. Makler-Netzwerk). Opendoor ist ein iBuyer. Obwohl die drei Aktien gerne verglichen werden, haben sie radikal unterschiedliche Geschäftsmodelle. Bei AlleAktien lieben wir es, genau solche Nuancen auszuarbeiten.— Michael C. Jakob

AAQS: Zillow erreicht 5/10 Punkten im AlleAktien Qualitätsscore

Zillow erreicht im AlleAktien Qualitätsscore 5 von 10 Punkten und zählt damit noch nicht zu der Reihe der begehrten Qualitätsunternehmen. Auch beim AAQS wurden die Umsätze sowie Gewinne und Verluste des Zillow Offers (iBuying-Segment) exkludiert. Dadurch steigt der AAQS von 3 auf 5. Zillow hat mit dem iBuying-Modell den Pfad der Profitabilität teilweise verloren. Wenn man sich jedoch auf die restlichen Bereiche konzentriert, zeigt sich eine gute Entwicklung. Zillow ist in den letzten 10 Jahren im Umsatz und Gewinn attraktiv gewachsen und auch die zukünftigen Prognosen zeigen bisher kein Zeichen von Verlangsamung.

Zillows Verschuldung ist stark erhöht. Wir gehen davon aus, dass sich dies in den kommenden Jahren deutlich verbessern wird, da das verlustreiche iBuyer-Modell eingestellt wird und somit auch die hohen Beträge für Hauskäufe entfallen. Die Rentabilität vom Eigenkapital und dem eingesetzten Kapital sind leider negativ.

Zillow AAQS
Zillow AAQS

Fazit zur Zillow-Aktie: Die #1 Immobilien Plattform der USA

Branche. Zillow ist in der US-Immobilienbranche aktiv. Der US-Immobilienmarkt ist einer der größten weltweit. Das Wachstum schwankt, weist aber im Durchschnitt stabile Wachstumsraten auf und wächst mit rund 4 % p.a. Zillow hat sich von Beginn an auf einen spannenden Ausschnitt dieses Marktes fokussiert: Die Digitalisierung einer Immobilientransaktion. In den letzten Jahren ist dieses Modell besonders attraktiv gewachsen, denn die Branche hat noch viel Digitalisierungsbedarf. Viele Haustransaktionen laufen noch über den persönlichen Kontakt. Hierbei ist Zillow der Marktführer und generiert rund drei mal mehr Traffic mit seiner Housing Super App, als die Konkurrenz.

Geschäftsmodell / Strategie. Zillow ist ein Digitalisierer für Immobilientransaktionen. Sie haben verschiedene Marken und fokussieren sich auf die Kernprozesse der Vermittlung, von der Suche bis zum Umzug. Sie haben verschiedene Software-Lösungen für die Immobilienbranche aufgebaut, die sowohl Verkäufern, Käufern und Maklern, eine einfachere Transaktion ermöglichen sollen. Sie bieten ebenfalls einige Features für Makler, wie beispielsweise ShowingTime. Die Plattform ermöglicht es Maklern ihre Besichtigungen zu koordinieren und digitale Touren durchzuführen. Die wichtigste Lösung ist die Housing Super App, die vor allem dazu dient, den gesamten Prozess digital umzusetzen. Von der Suche bis zum Umzug. Einfach, digital und maximal transparent.

Bewertung. Bei unserer Bewertung von Zillow haben wir die Umsätze und Verluste aus dem iBuyer-Geschäft exkludiert. Da wir langfristig denken, sind wir natürlich daran interessiert, herauszufinden was Zillow wirklich ausmacht und wie es in Zukunft wachsen wird.

Zillow hat aktuell ein KGV von 27. Zillow ist bis 2021 sehr gut gelaufen und erreichte Anfang 2021 sein all time high bei rund 200 € je Aktie. Ein klarer Corona Profiteur. Danach ging es für Zillow jedoch genauso schnell wieder bergab. Insbesondere der Exit aus dem iBuyer Markt, aber auch die allgemeine Überbewertung haben zu einem rasanten Kursverfall auf derzeit 35 € je Aktie geführt.

Die Bewertung in der Vergangenheit war extrem hoch. Derzeit scheint die Aktie, unter Berücksichtigung des zukünftigen Wachstums und der Strategie, fair bewertet. Eine extreme Unterbewertung lässt sich trotz des enormen Kurssturzes nicht erkennen. Beim DCF-Modell haben wir zwei verschiedene Szenarien erstellt. Einen Bull-Case und einen Bear Case. Im Bull-Case zeigt Zillow eine Renditeerwartung von 12 % p.a., im Bear-Case hingegen nur 7 % p.a.

Chance #1. Zillows größte Chance ist, dass sie weitere Teile des klassischen Immobilienmarktes erschließen und neue Software-Lösungen entwickeln, die Zillow sowohl für Käufer als auch Makler unabdingbar machen. Wenn ihnen dieser Schritt gelingt, steht einem höheren zweistelligen Wachstum nicht mehr viel im Weg.

Risiko #1. Eines der größten Probleme für Zillow ist das Abflachen des US-Immobilienmarktes. Bisher stieg sowohl die Nachfrage als auch das Angebot und insbesondere die Preise. Wie sich nun jedoch zeigt, kühlt der Markt ab, Immobilienpreise fallen rapide, Zinsen steigen enorm und die Nachfrage geht zurück. Eine längere Flaute könnte das Wachstum von Zillow deutlich einschränken. Weniger Gesamttransaktionen bedeutet auch weniger Einzeltransaktionen für Zillow. Die ambitionierten Ziele sind unserer Meinung jedoch nur mit einem starken Immobilienmarkt realisierbar.

Perspektive / Anlegertyp. Wir halten die Zillow Aktie mit einer Renditeerwartung von 12 % für kaufenswert. Wenn man von einem sehr konservativen Standpunkt auf die Bewertung blickt, sind 7 % Rendite p.a. realisierbar. Zillows Potential für die Zukunft ist gegeben. Aber die hohe Abhängigkeit vom US-Immobilienmarkt ist für das Unternehmen Fluch und Segen zugleich. Es ist also eine Frage der Risikoaversion, ob Zillow ein passendes Investment ist. Es sollte definitiv auf die Watchlist und bei Kursen von unter 30 € mit einer kleineren Position ins Depot.

Euer Michael C. Jakob
AlleAktien Gründer und Geschäftsführer

Michael C. Jakob
Michael C. Jakob


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