Läuft alles nach Plan, entsteht in Kürze Europas größter Wohnimmobilienkonzern mit einer Marktkapitalisierung von 48 Mrd. Euro und insgesamt mehr als 500.000 Wohnungen im Wert von 87 Mrd. Euro im Portfolio.
Die Aktionäre von Deutsche Wohnen (DE:DWNG) (WKN: A0HN5C) sollen je Aktie 53,03 Euro inklusive Dividende in Cash erhalten. Dies entspricht einer Prämie von 2,2 % auf den aktuellen Aktienkurs von 51,88 Euro (Stand: 26. Mai 2021) beziehungsweise von 25 % auf dem Durchschnittskurs der letzten neunzig Tage.
Deutsche Wohnen hält die Jahreshauptversammlung am 1. Juni ab. Das Angebot soll von Mitte Juni bis Mitte Juli laufen. Im August soll die Transaktion abgeschlossen sein. Vonovia (DE:VNAn) (WKN: A1ML7J) plant dazu, 8 Mrd. Euro frisches Kapital aufzunehmen. Geht der Deal durch, soll das kombinierte Unternehmen den Namen „Vonovia SE“ führen.
Im Folgenden möchte ich mit dir einen Foolishen Blick auf drei Faktoren werfen, die den Deal aus Sicht von Vonovia so interessant machen.
Deutsche Wohnen bietet ein interessantes Immobilienportfolio Ende 2020 umfasste es 155.408 Wohnungen und 2.900 Gewerbeflächen sowie Alters- und Pflegeheime. CEO Michael Zahn versteht das Unternehmen als „aktiven Immobilienmanager“ – also als ein Unternehmen, das stetig Immobilien zu- und verkauft.
Beim Aufbau des Portfolios standen deutsche Großstädte mit starkem wirtschaftlichen Wachstum, einem positiven Zuwanderungssaldo und geringer Neubauquote im Fokus. Das Berliner Unternehmen will Wohnraum für die Mittelschicht bieten. Rund 57 % des Bestands bestehen aus Ein- bis Zweizimmerwohnungen mit einer Wohnfläche von bis zu 65 Quadratmetern und in Häusern, die zwischen 1919 und 1969 gebaut wurden.
Mieteinnahmen sind die Hauptquelle des Geschäfts Das operative Ergebnis von Deutsche Wohnen speist sich zum großen Teil aus den Einnahmen der Immobilien. Die Coronapandemie hatte kaum Auswirkungen, dank staatlicher Unterstützungsmaßnahmen gab es kaum Mietausfälle. Und gewohnt wird schließlich immer. Selbst in der größten Krise wird am Dach-überm-Kopf nicht gespart.
Der Stopp des Berliner Mietendeckels durch das Bundesverfassungsgericht führt zu einem Aufholeffekt: Anders etwa als Vonovia will Deutsche Wohnen nicht auf die Rückzahlung seiner Mieter verzichten. Es geht hier um rund 22 Mio. Euro. Im Durchschnitt müssen die betroffenen Mieter jeweils 430 Euro nachzahlen. Der Unmut unter ihnen ist natürlich groß.
Um die Stimmung zu beruhigen, versicherte CEO Michael Zahn, dass kein Mieter die Wohnung aufgrund unbeglichener Nachforderungen verlieren werde. Zudem kündigte er an, im kommenden Jahr keine Mieterhöhungen vorzunehmen. Erst 2022 werde Deutsche Wohnen wieder ein Mietenwachstum von rund 3 % erreichen.
FFO läuft stabil In der Immobilienbranche rechnet man mit den „Funds from Operations“ (FFO), um den Cashflow eines Unternehmens zu messen. Im vergangenen Jahr stellte Deutsche Wohnen hier die Berechnung um: Waren in der Vergangenheit die laufenden Ertragssteuern in voller Höhe in den FFO 1 einbezogen worden, so werden nun die durch den Immobilienverkauf entstehenden Ertragssteuern im FFO 2 ausgewiesen.
Der FFO 1 der Deutsche Wohnen sank 2020 um rund 1,6 % auf 544,1 Mio. Euro. Im ersten Quartal 2021 stieg diese Kennzahl jedoch wieder um rund 8,8 %. Für das gesamte Geschäftsjahr 2021 rechnet das Management mit einem FFO 1 auf Vorjahresniveau.
Von der Kennzahl FFO 1 hängt auch die Dividende ab. Generell strebt Deutsche Wohnen eine Ausschüttungsquote von 65 % des FFO 1 an. Auf der Hauptversammlung am 1. Juni wird aller Voraussicht nach eine Gewinnbeteiligung von 1,03 Euro je Aktie beschlossen.
Die politischen Unsicherheiten bleiben Dass das Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel in Berlin vor wenigen Wochen gekippt hat, gab der Deutsche-Wohnen-Aktie einen Schub.
Und dennoch hinkt sie, wie auch Vonovia, in diesem Jahr dem Markt hinterher. Zum einen setzen viele große Investoren vor allem auf Unternehmen, die im Zuge der Coronapandemie unter Druck standen und sich nun erholen. Zum anderen drückt die Debatte um steigende Zinsen auf die Kurse.
Und schließlich müssen Immobilieninvestoren immer wieder auch einen Blick Richtung Berlin werfen. Das Thema gewinnt gesellschaftlich und politisch an Bedeutung. Viele rechnen mit deutlichen Einschnitten nach der kommenden Bundestagswahl.
Es bleibt in jedem Fall spannend auf dem Immobiliensektor.
Henning Lindhoff besitzt Aktien von Vonovia. Er hält keine Aktien von Deutsche Wohnen. The Motley Fool besitzt keine der erwähnten Aktien.
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