Ende Juli nominierte ich EPR Properties (NYSE:EPR) (WKN: A1J78V) als meine Top-Aktie für den August. Der US-REIT ist auf Unterhaltungsimmobilien wie Wasserparks, Bowlingcenter und Kinos spezialisiert. Kurzfristig war dies keine gute Wahl – der Aktienkurs fiel in der letzten Woche um 12 % (Stand: 21.08.22, gilt für alle Angaben). Auslöser dieses Kursrückgangs waren Neuigkeiten zu einem bedeutenden Mieter.
Problem: Wahrscheinliche Insolvenz eines bedeutenden Mieters In der letzten Woche berichtete das Wallstreet Journal, dass Cineworld (LON:CINE) Group (WKN: A0J2XW), die zweitgrößte Kinokette der Welt, kurz vor der Einreichung eines Insolvenzantrages steht. Das hoch verschuldete britische Unternehmen schaffte es nicht, sich von den Auswirkungen der Coronapandemie zu erholen.
Dies könnte Auswirkungen auf EPR Properties haben, da Cineworld einer der größten Mieter des Unternehmens ist. Im Jahr 2021 entfielen 8,4 % aller Mieterträge auf Cineworld. Nach Aussagen von EPR zahlt Cineworld zwar bisher seine Mieten, doch bei einer Insolvenz würde sich dies wohlmöglich schnell ändern. Und dann hätte EPR meiner Meinung nach ein Problem. Denn in den heutigen Zeiten boomender Streaming-Dienste dürfte es schwer sein, einen anderen Kinobetreiber als Mieter für die Räumlichkeiten zu gewinnen. Eine anderweitige Nutzung der Immobilien dürfte in vielen Fällen nur mit hohem (Umbau-)Aufwand möglich sein.
Ich kann den Kursrückgang bei EPR Properties daher gut nachvollziehen und finde die Aktie heute weniger attraktiv als noch vor einem Monat. Insgesamt stammen 41 % der Mieterträge von Kinobetreibern. Auch wenn der REIT versucht, diesen Bereich zu reduzieren, ist mir das Risiko nach den neuesten Entwicklungen bei Cineworld derzeit zu hoch für ein Investment.
Lektion: Achte bei REITs immer auf die Mieterstruktur Ganz generell können wir aus dieser Geschichte jedoch etwas lernen, das sich auf alle REITs übertragen lässt. Nämlich, dass die Mieterstruktur entscheidend ist. Ganz egal, ob es sich um den Betreiber einer Shopping-Mall, von Rechenzentren oder von Büroimmobilien handelt. Wir sollten immer schauen, wer die größten Mieter sind und welchen Anteil sie an der Gesamtmiete ausmachen. Je geringer der jeweilige Anteil und je zukunftsfähiger das Geschäftsmodell der Mieter, desto besser.
Realty Income (NYSE:O) (WKN: 899744) gilt mir in dieser Hinsicht als Musterbeispiel. Der REIT betreibt über 11.400 Gewerbeimmobilien und führt auf seiner Investor-Relations-Seite äußerst transparent auf, wer die zwanzig bedeutendsten Mieter dieser Immobilien sind und welchen Anteil sie an der Gesamtmiete ausmachen. Walgreens (Apotheken) macht als größter Mieter 4,0 % aus, es folgen Dollar General (NYSE:DG) (Discount-Shops) und 7-Eleven (kleine Supermärkte) mit jeweils 3,9 %. Cineworld zählt auch hier zu den Mietern, machte zuletzt jedoch lediglich 1,5 % der Gesamtmiete aus. Zusätzlich wird das Investment Rating der einzelnen Mieter angegeben. So kann ich als Anleger eine informierte Anlageentscheidung treffen. Im Fall von Realty Income fiel diese bei mir positiv aus – ich bin zufriedener Aktionär und erfreue mich an meinen monatlich eingehenden Dividenden.
Hendrik Vanheiden besitzt Aktien von Realty Income. The Motley Fool besitzt keine der erwähnten Aktien.
Motley Fool Deutschland 2022