Die Vonovia (ETR:VNAn)-Aktie (WKN: A1ML7J) könnte durchaus nach dem Worst-Case bewertet sein. Wenn wir uns die derzeitigen Kennzahlen ansehen, so erblicken wir weiterhin fast 8 % Dividendenrendite. Das Kurs-Gewinn-Verhältnis ist auf einigen Plattformen mit ca. 9 angegeben, ein Kurs-FFO-Verhältnis dürfte noch preiswerter sein.
Ein Wertversprechen? Möglicherweise. Suchen wir daher heute noch einmal nach einem möglichen Worst-Case. Ich sehe so manches Szenario, das wir als Foolishe Investoren auf dem Schirm haben sollten. Im Kern geht es dabei eigentlich immer darum, dass die Zinsen derart hoch bleiben.
Vonovia-Aktie (F:VNAn): Auf der Suche nach dem Worst-Case
Stellen wir es uns einfach mal vor: Bei der Vonovia-Aktie bleiben die hohen Zinsen der relevante Belastungsfaktor. Zur Bekämpfung der Inflation steigen sie möglicherweise auf 3, 4 oder 5 %. Vielleicht noch mehr. Fest steht damit jedenfalls, dass die hohen Schulden in der Bilanz kurz- bis mittelfristig kein tragfähiges Fundament bleiben dürften.
Was wäre die Folge? Das Management von Vonovia benötigte eine Antwort, um dieses Kernproblem zu lösen. Eine solche Antwort gibt es bereits, schließlich hat der DAX-Wohnimmobilienkonzern zuletzt verkündet, Immobilien für 13 Mrd. Euro veräußern zu wollen. Wenn die Zinsen derart hoch bleiben, so dürften weitere Teilverkäufe zur bilanziellen Sanierung vonnöten sein.
Indikator dafür ist mit Blick auf die Vonovia-Aktie der innere Wert. Die Net Tangible Assets oder das Net Asset Value sind relevante Kennzahlen. Hier erkennen wir, dass im Moment ein höherer Wert gemessen an diesen Zahlen hinter der Aktie steckt, als es der Aktienkurs widerspiegelt. Vielleicht schließt sich hier die Frage an, wie viel Substanz vorhanden ist, wenn die Zinsen weiterhin sehr hoch bleiben, das dürfte auch einen möglichen Verkaufspreis drücken. Aber im Kern erkennen wir einen hohen Substanzwert. Mit Teilverkäufen und einem Schrumpfkurs wäre es möglich, sich bilanziell zu sanieren.
Gegebenenfalls würde das Management der Vonovia-Aktie zu diesem Zweck auch die Dividende kürzen müssen. Das wäre eine andere Möglichkeit, um die bilanzielle Sanierung vorzunehmen, ohne nur auf Verkäufe zu pochen. Aber selbst wenn es eine Kürzung in den nächsten Jahren um die Hälfte gebe: Es würden weiterhin im Schnitt 4 % Dividendenrendite winken.
Probleme … und Lösungen?!
Mit Blick auf die Vonovia-Aktie sehe ich derzeit: Ja, es gibt Probleme. Die hohe Verschuldung und steigende Zinsen sind ein solches Themenfeld. Teilweise gehört die Verschuldung dazu, es handelt sich schließlich um einen Wohnimmobilienkonzern. Aber das Volumen war in Zeiten der niedrigen Zinsen wirklich sehr groß.
Das könnte im Worst-Case dazu führen, dass der DAX-Wohnimmobilienkonzern gesundschrumpfen müsste. Vielleicht auch die Dividende kürzt. Aber ich sehe derzeit jedenfalls viel Substanzwert, was das ermöglichen sollte. Sowie Spielraum, um selbst den Worst-Case abzumildern, auch wenn es operativ nicht der Ideal-Case wäre. Es ist vielleicht schon eingepreist.
Vincent besitzt Aktien von Vonovia. The Motley Fool besitzt keine der erwähnten Aktien.
Motley Fool Deutschland 2022